2009年11月04日 17:57
來源：新華網(wǎng) 作者：葉鋒、季明

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新華網(wǎng)上海11月4日電題：“盛宴”背后　風(fēng)險(xiǎn)猶存：迪斯尼對(duì)上海樓市的影響

記者葉鋒、季明

上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪斯尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)”的消息?！暗纤鼓嵝?yīng)”對(duì)上海樓市無疑是一大利好。目前，相關(guān)區(qū)域的土地和商品房均已明顯升值。而另一方面，投資本身即蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。在房價(jià)本已居高、信息不對(duì)稱的情況下，更需警惕投資風(fēng)險(xiǎn)。

4日上午，浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊開拍，上海象嶼置業(yè)有限公司最終以11.9億元拿下該地塊，溢價(jià)率達(dá)264%。該住宅地塊出讓面積56570平方米，容積率不大于1.5。如此折算，樓板價(jià)達(dá)每平方米1.4萬元。雖然該地塊和上海迪斯尼公園核心方位尚有距離，但自掛牌起就受“迪斯尼效應(yīng)”“輻射”而備受關(guān)注，報(bào)價(jià)也次第抬高。

戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，“迪斯尼可能落滬”的消息傳出后，浦東川沙的土地價(jià)格便直線上漲，房價(jià)也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現(xiàn)在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，遠(yuǎn)超同期上海全市不到80%的平均漲幅。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)則顯示，和“迪斯尼概念”相關(guān)或者沾邊的二手房房價(jià)，今年3月-10月間總體上漲超過30%。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，迪斯尼對(duì)上海樓市的帶動(dòng)主要體現(xiàn)在三方面：一是這一巨大的娛樂項(xiàng)目將對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生聚積效應(yīng)，帶動(dòng)人口、消費(fèi)增長，使區(qū)域房地產(chǎn)需求增加，檔次提高。其次，樂園建成后游客流量巨大，使周邊旅游的配套產(chǎn)業(yè)升級(jí)，將刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。再次，周邊市政配套、居住環(huán)境的改善，以及區(qū)域就業(yè)人群的顯著增加，都會(huì)促進(jìn)區(qū)域住宅市場的發(fā)展。

專家預(yù)計(jì)，百億元投資規(guī)模的上海迪斯尼樂園預(yù)計(jì)將會(huì)撬動(dòng)千億元能級(jí)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，建筑、賓館、交通、會(huì)展、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)都將直接受惠于這一項(xiàng)目，同時(shí)這一項(xiàng)目將會(huì)與2010年上海世博園區(qū)形成“東西呼應(yīng)”之勢，直接助推上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。

雖然上海迪斯尼樂園的具體規(guī)劃、具體投資規(guī)模包括土地動(dòng)遷等關(guān)鍵性工作，目前仍在緊鑼密鼓地推進(jìn)之中，且從項(xiàng)目獲批到人們真正看到一座初具規(guī)模的主題樂園，至少還需要四五年的時(shí)間，但“迪斯尼效應(yīng)”已在樓市掀起了多輪“集體狂歡”。

但是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在。比如，有的上市公司雖被許多機(jī)構(gòu)推薦為“迪斯尼的最大受益者”，但其實(shí)際上只在迪斯尼待動(dòng)遷區(qū)域有兩處房產(chǎn)。針對(duì)種種撩動(dòng)人心的小道消息，在信息方面處于明顯弱勢的中小投資者面臨極大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，4日“迪斯尼項(xiàng)目核準(zhǔn)”消息發(fā)布后，前期受益的各只股票不漲反跌，說明市場對(duì)迪斯尼的預(yù)期從想像空間進(jìn)入理性。這說明，投資者更應(yīng)擦亮眼睛。

對(duì)樓市本身來說，目前迪斯尼所在區(qū)域房價(jià)已在高位，而消息的公布或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房價(jià)進(jìn)入短期過熱的狀態(tài)。比如，上述出讓的川沙地塊樓板價(jià)已達(dá)每平方米1.4萬元，而目前當(dāng)?shù)卦谑蹣潜P的價(jià)位大多在每平方米12000元左右?！懊娣邸辟F過“面包”的現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起足夠警惕。

戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏認(rèn)為，短期推高的地價(jià)、房價(jià)將透支未來的溢價(jià)空間。不過她認(rèn)為，“迪斯尼效應(yīng)”僅會(huì)對(duì)相關(guān)區(qū)域的房價(jià)有所助推，并不會(huì)直接推高整個(gè)上海市的房價(jià)。

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