2009年11月20日 05:30
來源：中國證券報－中證網(wǎng)

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□本報記者 朱宇 北京報道

接近年底，購房相關(guān)優(yōu)惠稅費政策是去是留還是變，引起市場廣泛關(guān)注，特別是二手房交易出現(xiàn)了“年底沖刺”現(xiàn)象，包括北京在內(nèi)的多個城市二手房交易總量均創(chuàng)下10年以來的最高值。專家認為，如果房屋成交量集中在二手房，對拉動實體經(jīng)濟作用并不明顯，那么營業(yè)稅減免等部分購房優(yōu)惠稅費政策在今年年底極有可能終止。

二手房營業(yè)稅優(yōu)惠或終止

從2008年10月起，國家相關(guān)部門出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費的政策措施。在稅費政策方面，2008年10月22日，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)131號文，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限改為兩年；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。政策執(zhí)行期暫定至2009年12月31日。

離營業(yè)稅優(yōu)惠政策到期還有月余時間，在明年政策走向不明朗的情況下，近來各地的二手房交易出現(xiàn)了“井噴”行情。以北京為例，截至11月15日，北京二手房市場累計成交量達到21.55萬套，而此前十年的最高點，2007年的二手房過戶量尚不足10萬套。

對于未來購房政策的走向，東莞證券分析師吳煜認為，雖然中國經(jīng)濟回暖基礎(chǔ)尚不牢固，但是房地產(chǎn)市場早已經(jīng)回暖是顯而易見的，甚至很快就又達到了過熱的程度，在這種情況下，部分購房優(yōu)惠政策在明年終止是極為可能的。特別是如果房屋成交量集中在二手房的話，對拉動實體經(jīng)濟作用并不明顯，因此二手房營業(yè)稅減免政策在今年年底極有可能終止，由兩年恢復(fù)為五年。

中國社科院財貿(mào)所稅收室主任張斌認為，年底政策變動的走向?qū)⑾鄬γ骼剩A(yù)計政策將會采取逐步溫和緊縮的方式，先從營業(yè)稅等外圍影響力小的政策收緊開始，慢慢收緊貸款利率七折優(yōu)惠等核心刺激政策，最終的手段是加息，提高項目最低資金保證金比例等。

地方政府“托市”之舉料難持續(xù)

在整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條中，地方政府的角色不容忽視，尤其是2008年10月，財政部和國稅總局的聯(lián)合發(fā)文中明確指出，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

熟悉樓市政策變化的人也許還記得，2008年年中，許多地方政府先于中央政府出臺了一系列刺激樓市的計劃，采用了包括財政補貼、稅收減免，以及允許開發(fā)商暫緩納稅等在內(nèi)的諸多方法。比如西安市就下發(fā)通知，從2008年9月4日到2009年12月31日間，對符合條件的購房者，給予總房價0.5%到1.5%不等的經(jīng)濟補貼。

一旦中央政策收緊，地方政府的“托市”措施也將面臨去留的選擇。聯(lián)合證券分析師魚晉華認為，在中央政府總的政策基調(diào)定下來之后，不排除部分地方政府為了緩沖政策變動的影響，保持對房地產(chǎn)消費的適度支撐，延續(xù)契稅、印花稅、增值稅等方面的減免措施，但考慮到城市競爭力等綜合因素，在房價已經(jīng)高位運行的態(tài)勢下，刺激措施的方向還是逐漸退出。尤其是考慮到地方政府的財力緊張，給予直接補貼這樣的措施恐難繼續(xù)實施。

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