2009年11月23日 07:31
來源：上海證券報 作者：郭田勇 喬吉娜

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⊙郭田勇 喬吉娜

房貸優(yōu)惠政策將要取消的傳聞一陣緊一陣，不僅讓諸多潛在購房者搭趕政策“末班車”，更使銀行開始變相收緊首套房貸優(yōu)惠政策，以往首付兩成、七折利率優(yōu)惠的政策，眼下在部分銀行已難覓其蹤。

當然，臨近年底，有前期政策時限做鋪墊，優(yōu)惠政策的退出符合市場預期；且在年度信貸任務已基本完成的情況下，銀行在房貸政策上適度收緊不僅能選擇到優(yōu)質(zhì)客戶，從財務考核方面優(yōu)化相關(guān)信貸指標，更能夠在房地產(chǎn)泡沫日益膨脹之時采取自控措施，這些原本在情在理。但是，政府對于樓市優(yōu)惠政策的調(diào)整，一直是基于鼓勵自住型購房需求，打擊投機行為的出發(fā)點，以促使購房政策與居民自住需求“漸行漸近”。因此，作為民生政策的“首套房貸七折優(yōu)惠利率”，筆者認為，不僅不應叫停，還應作為長期政策貫徹下去。

政府調(diào)控樓市的原因，本身就在于房價遠遠超出普通百姓的實際購買力，而首套房貸優(yōu)惠政策設(shè)立的初衷，亦是為了保障自住購房者的居住需求，解決普通百姓“居者有其屋”的問題。因此，不論樓市是冷是熱，此基本方針皆不應改變。如果此時收緊首套房貸優(yōu)惠政策，不僅不能抑制投機性購房，更將危害占市場絕大多數(shù)的普通居民的利益，背離政府調(diào)控樓市的初衷；加之房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游，一旦購房需求能得到不斷釋放，將對鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來刺激，對整個經(jīng)濟增長亦將產(chǎn)生重要的拉動作用。如果“七折優(yōu)惠利率政策”取消，將會變相提高房價，甚至有可能引起市場走勢發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，這對穩(wěn)定樓市和經(jīng)濟發(fā)展都十分不利。就此而言，取消“首套房貸優(yōu)惠利率”依據(jù)不足。

即使從信貸風險角度分析，商業(yè)銀行亦不應因相關(guān)政策出現(xiàn)“空白窗口期”而收緊首套房貸優(yōu)惠政策。因為，首套住房主要滿足自住型需求，購房者往往量入為出，以自身收入水平來決定是否買房，違約可能性很低，這部分貸款仍屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行理應重點發(fā)展。怎能一談及房貸優(yōu)惠政策從緊，銀行便“一刀切”？

如果說面對房地產(chǎn)市場日益增長的泡沫，優(yōu)惠政策應有所調(diào)整，那么對短期房地產(chǎn)政策做適當調(diào)整才是勢在必行。鑒于當前樓市泡沫的形成主要是由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已由消費為主導的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y、投機為主導的市場，作為抑制泡沫手段的二套房貸利率政策應嚴格執(zhí)行，應取消營業(yè)稅減免，開征物業(yè)稅亦可作為可行之舉。針對房地產(chǎn)市場投機炒房行為過多，房地產(chǎn)過熱導致房價上漲過快行為出臺的二套房政策，曾對炒房團起到了很好的遏制作用，因此在投機炒房行為日益盛行的情形之下，應嚴格執(zhí)行二套房貸利率政策；而此前實施的營業(yè)稅減免政策雖然有利于居民改善居住條件，但更能推動投機性購房，導致房價過快上漲，加大普通居民購房的難度，此時取消營業(yè)稅減免政策亦有其可行之處；此外，開征物業(yè)稅可以利用稅收方式提高投機需求的交易成本，從而有效地打擊房地產(chǎn)投機活動，整頓房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定房價，亦能在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫。

現(xiàn)階段，關(guān)于房地產(chǎn)市場政策走向的謎團已經(jīng)造成了政府與市場、政府與房企之間的“博弈”，信息極度不對稱，也使得眾多購房者對政策走向產(chǎn)生困惑?；诖?，關(guān)于首套房貸優(yōu)惠政策的下一步走向，筆者以為無需等到年底的中央經(jīng)濟工作會議再做定奪，而應由相關(guān)部門及早對市場前景做出前瞻性的預期，堅定首套房貸優(yōu)惠政策將會一如既往貫徹下去的信念，以此打消市場的恐慌心理，防止資產(chǎn)泡沫的過度積累，確保房地產(chǎn)市場健康持久的發(fā)展。

(作者單位：中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心)

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