民族證券投資策略年會(huì)實(shí)錄（四）

2009年11月30日 17:33
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同時(shí)我們還推進(jìn)這四只具有交易性機(jī)會(huì)的投資產(chǎn)品，其中把瑞福進(jìn)取和長盛同慶分為一組，是具有杠桿性的基金，建信優(yōu)勢動(dòng)力和大成優(yōu)選這兩只基金，會(huì)有一個(gè)提前封轉(zhuǎn)開題材，建議大家關(guān)注一下。

主持人：最后要請出房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔娟，她演講的題目是“通脹漸進(jìn)穩(wěn)定價(jià)格與其，業(yè)績釋放促進(jìn)估值提升”。

崔娟：展望2010年我們認(rèn)為，在通脹進(jìn)行漸進(jìn)并且保持一個(gè)溫和通脹的前期下，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)相對堅(jiān)挺，同時(shí)通過09年的火爆銷售，我們認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)板塊的業(yè)績有一定的支撐。政策面方面，在目前外圍需求的回升基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)帶動(dòng)內(nèi)需所涉及產(chǎn)業(yè)鏈最長的行業(yè)之一，我們認(rèn)為政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向的可能性比較小，以上就是我對房地產(chǎn)行業(yè)的基本觀點(diǎn)。

我的報(bào)告分為四個(gè)部分：

第一，從冰點(diǎn)走向沸點(diǎn)。今年年初以來房地產(chǎn)行業(yè)可以說經(jīng)歷了從冰點(diǎn)走向沸點(diǎn)的過程，這個(gè)過程里我們將回顧一下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、投資，以及房地產(chǎn)上市公司業(yè)績增長的情況。

第二，通脹漸行漸進(jìn)。我們回顧98年到08年，通過對比發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的增長和通貨膨脹率呈現(xiàn)高度正相關(guān)的關(guān)系。接下來回顧07年以來股市和樓市經(jīng)歷了一波調(diào)整，房地產(chǎn)的投資需求越來越高。

商品房的銷售額近年以來增長了近80%，這一高速增長將對未來房地產(chǎn)板塊兩年的增速提供穩(wěn)定的保障。

第四，投資策略。

第一，從冰點(diǎn)走向沸點(diǎn)。首先關(guān)注房地產(chǎn)銷售的情況。從08年下半年以來，我們國家可以說經(jīng)歷了五次降息，從去年年底以來國家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，在這些政策的刺激下全國商品房銷售面積、銷售額同比創(chuàng)新高，可以看到今年前10個(gè)月，商品房銷售面積6.64億平米，同比增長48.4%，商品房銷售均價(jià)為4751元每平米，同比增長20.78%。

在銷售面積和銷售額高速增長的情況下，今年前十個(gè)月商品房銷售額同比增長了79.24%，銷售額的快速增長可以說為未來兩年房地產(chǎn)板塊的業(yè)績釋放提供了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

一線城市的房價(jià)，近年以來可以說有一個(gè)快速回升的過程，這四幅圖分別是北京、上海、廣州、深圳的月度成交圖，我們可以看到，這四個(gè)一線城市今年年初以來商品房售價(jià)可以說連創(chuàng)新高，上海和深圳的商品房在8月份達(dá)到了有史以來的新高，深圳8月份的售價(jià)已經(jīng)接近2萬元每平米。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況，隨著商品房火爆的銷售，從今年二季度開始，開發(fā)投資有一個(gè)快速增長的過程，前兩個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長只有1%，截止10月份這個(gè)數(shù)字是18.9%，同比增長投資是非常快的。展望一下明年，我們認(rèn)為明年下半年會(huì)有一個(gè)提高存款準(zhǔn)備金率或者加息的過程，因此明年全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資有可能會(huì)呈現(xiàn)前高后低逐步回落的過程，但是從整體的同比增速來講，我們認(rèn)為可能略高于今年，大概是25%這樣的增速。

右邊這幅圖是今年前10個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度的情況，可以看到今年前10個(gè)月竣工面積同比增長20%多，有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展，新開工面積和施工面積有一個(gè)明顯的回升，我們預(yù)計(jì)在開發(fā)投資的穩(wěn)步帶動(dòng)下，房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的速度會(huì)逐步加快，新開工面積和施工面積會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的回升。從明年的展望來看，我們認(rèn)為明年下半年隨著國家加息進(jìn)程的加快，有可能面臨再庫存化的過程，開發(fā)建設(shè)速度也會(huì)有逐步的加快。

具體看一下土地開發(fā)投資和土地開發(fā)面積的情況，左邊這幅圖，今年前10個(gè)月土地開發(fā)投資同比增長6.5%，扭轉(zhuǎn)了今年以來一直為負(fù)增長的局面，而土地開發(fā)面積雖然說同比還是負(fù)增長，但降幅已經(jīng)是逐步收窄的情況。我們預(yù)計(jì)從土地開發(fā)，整體開發(fā)投資的增長，土地開發(fā)投資依然會(huì)有穩(wěn)定的增速。

下面回顧今年前三季度房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入的情況。前三季度房地產(chǎn)板塊營業(yè)手術(shù)同比增長24.64%，和去年同期基本持平，凈利潤也一樣，今年前三個(gè)季度凈利潤同比增長30.56%，和去年基本持平。

這幅圖是今年前三季度，23個(gè)子行業(yè)的凈利潤增速，房地產(chǎn)板塊排名第9位，在所有行業(yè)處于中部靠上的位置。

房地產(chǎn)公司的盈利能力，這四幅圖分別是前三季度房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、銷售毛利率的情況?？傎Y產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率都有穩(wěn)定的上升，毛利率會(huì)有一個(gè)下降，為什么毛利率會(huì)下降？因?yàn)榻衲昴瓿?，尤其是一季度全國商品房的銷售價(jià)格有一定的下滑，當(dāng)時(shí)開發(fā)商為了促銷有一定促銷讓利的活動(dòng)，毛利來看和去年略有下降。

經(jīng)過前三季度火爆的銷售可以看到，前9個(gè)月板塊的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流有大幅的增長，今年前三季度板塊的現(xiàn)金流將近500億元，可以說達(dá)到了歷史以來最好的程度，去年前三季度板塊的活動(dòng)現(xiàn)金流是-337.34億元，今年是正的483億元，從這個(gè)角度來看由于開發(fā)商手里的現(xiàn)金達(dá)到有史以來最好的水平，可能明年降價(jià)促銷的動(dòng)力非常小，這個(gè)角度來看不包括通脹的因素，僅僅從開發(fā)商手里的資金來看，我們認(rèn)為明年開發(fā)商價(jià)格下滑的可能性是比較小的。

右邊這兩幅圖是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率的情況，資產(chǎn)負(fù)債率基本持平，增長了0.42個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率同比減少了24.85個(gè)百分點(diǎn)，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)商火爆的銷售使他的資產(chǎn)負(fù)債情況有了明顯的改善。吻合度，就是說從國過去10年的歷史來看，通貨膨脹率、房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)銷售價(jià)格呈現(xiàn)了明顯的正相關(guān)的關(guān)系，當(dāng)然我們也可以注意到，除了08年，為什么08年這三者關(guān)系不一致呢？因?yàn)?8年我們出現(xiàn)了相對明顯的通脹，08年二月份我國的CPI同比增長8.9%，從一個(gè)側(cè)面也可以說明，明確的通脹對房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)面的作用是非常明顯的。從07年10月份樓市跟股市都同時(shí)經(jīng)歷了一波下跌，從07年10月份到08年10月份，股市大概下滑了70%多，商品房銷售均價(jià)只下滑了不到10%，一線城市商品房價(jià)格下跌了不到30%，因此可以說下跌過程中房地產(chǎn)的投資屬性非常明顯，從08年10月份到現(xiàn)在，股市還在半山腰，相對于前期6000多點(diǎn)的高點(diǎn)，一線城市比如北京、上海、深圳商品房售價(jià)已經(jīng)超出了前期的高點(diǎn)，從07年10月份到現(xiàn)在這兩年的時(shí)間，大家對房地產(chǎn)投資的屬性認(rèn)識(shí)可以說日益深刻，今年下半年以來可以看到，房地產(chǎn)市場投資的價(jià)值日益明顯，目前投資需求非常明顯。當(dāng)然這隱含了明年的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如果說投資性需求過快增長，價(jià)格過高，也可能會(huì)事實(shí)剛性需求釋放速度減緩，在銷售面積上有可能會(huì)引起明年的不確定性。

這兩幅圖是今年銀行業(yè)新增貸款以及CPI的情況，今年前10個(gè)月信貸8.92億元，同比增長6萬億，CPI呈現(xiàn)逐步回升的狀態(tài)，我們認(rèn)為明年呈現(xiàn)溫和通脹的態(tài)勢。

第三，業(yè)績增長預(yù)期明確。前三季度房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款1887億元，同比增長63.3%，占比08年?duì)I業(yè)收入比重為90.7%，為未來兩年業(yè)績釋放提供一定保障。

今年前三季度，有31家房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占08年?duì)I業(yè)收入比重在100%以上，這一數(shù)字去年同期只有12家公司，因此我們可以看到，在未來兩年房地產(chǎn)公司業(yè)績釋放速度會(huì)有明顯的提升。

第四，投資策略。綜上所述，展望明年，我們認(rèn)為在通脹漸行漸進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)相對堅(jiān)挺，政策方面，由于目前需求的明顯回升，在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的過程中，國家對房地產(chǎn)政策發(fā)生根本轉(zhuǎn)向的可能性是比較小的，因此我們給予房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)評級。風(fēng)險(xiǎn)因素主要兩個(gè)方面，一是貨幣政策轉(zhuǎn)向，銀行收緊對房地產(chǎn)市場的功績和需求均將產(chǎn)生抑制作用。二是房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快將延遲剛性需求釋放速度，從而影響商品房銷售增長速度。

選股思路上，我們繼續(xù)推薦三類公司，一是全國性龍頭公司，這類公司在行業(yè)調(diào)整時(shí)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，包括保利、萬科、金地、推薦，重點(diǎn)推進(jìn)保利、萬科地產(chǎn)。另外是業(yè)績鎖定性比較強(qiáng)的公司，三是土地儲(chǔ)備較多的公司。

這張表是我們重點(diǎn)公司的盈利預(yù)測和投資評級，一線城市中明年重點(diǎn)推進(jìn)保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)。下面看一線公司的比較分析，這張圖是保、萬、金、招，去年和今年上半年的土地儲(chǔ)備分析，萬科和保利的土地儲(chǔ)備仍然處于第一集團(tuán)，萬科今年上半年土地儲(chǔ)備是2079萬平米，保利是1911萬多平米，兩者相差不多，但是萬科今年拿地是速度比較快的。

這張表是一線地產(chǎn)公司市值和土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)對比，保利地產(chǎn)以它的土地儲(chǔ)備而言價(jià)值是比較低的，招商和萬科相對較高，因此我們在這個(gè)角度上提示大家可以關(guān)注一下保利地產(chǎn)，價(jià)格有一定的上升空間。

這幅圖是我們拿目前的項(xiàng)目儲(chǔ)備除以09年結(jié)算面積的圖，可以看到招商位居第一位，保利第三位。

這張表是前三季度預(yù)收賬款和去年結(jié)算收入的比較，招商地產(chǎn)第一位，保利是第三位，綜合來看，從業(yè)績的爆發(fā)性以及長期開發(fā)能力來講，明年重點(diǎn)推進(jìn)保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)。

主持人：今天下午的兩個(gè)分論壇內(nèi)容全部結(jié)束。