關于中央經(jīng)濟工作會議的點評：城市化投資機遇得到加強

2009年12月08日 11:29
來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng) 作者：長江證券蘇雪晶

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事件描述：

12月5日至7日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。會議與房地產(chǎn)政策有關的主要內(nèi)容如下：.會議提出了明年要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。.會議提出要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

事件點評：

第一，調(diào)供給仍是主基調(diào)

雖然市場先前對地產(chǎn)調(diào)控思路有種種猜測，但中央經(jīng)濟工作會議的權威性無庸質(zhì)疑，調(diào)整供給仍將作為未來很長一段時間中央對地產(chǎn)的調(diào)控思路。我們也在多次報告中為大家列舉了08年以來地產(chǎn)優(yōu)惠政策，根據(jù)本次會議思路，未來退出的政策更多會發(fā)生在稅收到期優(yōu)惠上，而市場真正最為敏感的還是買房送戶口和全面嚴格執(zhí)行2套房政策。

第二，城市化繼續(xù)成為明年地產(chǎn)的核心話題

會議提出要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)與落戶也就必然要求這些進入城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有住房。目前我國城鎮(zhèn)化率為45.68%，據(jù)預測我國將在2035年城市化率達到70%，屆時從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達到2500萬左右，如果按照小康標準即人均居住面積35平米計算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達到八億五千萬平米，合建筑面積超過十億平米。目前我們商品房銷售面積(1-10月份)為6.6億平米，預計全年超過8億平米，因此未來由城市化帶來的新增需求將是非常強勁的。

通過會議精神來看，重點是推進中小城市的城鎮(zhèn)化進城，從這點來看，二三線城市受益更大，由此帶來的房地產(chǎn)需求也就更大。這同時也符合我們年度策略提出的二線省會城市投資機會的問題，詳細請見我們的《大都市區(qū)化—中國房地產(chǎn)演進之路》

其實本次中央經(jīng)濟工作會議關于城市化問題的提出，并不偶然。早在今年5月底國務院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中央關于進城務工人員子女就學、推薦農(nóng)村集團建設用地改革、探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的就業(yè)和社會保障政策體系、研究制定中小城市戶口戶籍限制等。我們并不認為，本次會議對該問題有了重大突破，但城市化對明年地產(chǎn)影響無疑是在加強的。

第三，會議不改變地產(chǎn)股短期震蕩局面

我們在上個月關于《關于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實工作的通知》的點評中，特別提出我們不認為政策利空打壓會給行業(yè)帶來根本性調(diào)整。但市場近期也正因為對未來地產(chǎn)政策變化的預期，給地產(chǎn)股整體估值進行壓制。正如我們11月月度策略提出的觀點，未來行業(yè)整體估值重心下移是難以避免的事情。99年以來A股PE均值33，房地產(chǎn)板塊PE均值為44.57，房地產(chǎn)估值溢價率為35%；07年房地產(chǎn)板塊PE比全部A股PE均值為1.69，07年最高曾經(jīng)達到2.09。目前房地產(chǎn)板塊的整體PE(2009年度預測值)為30.78，全部A股(2009年度預測值)為24.43，比值為1.26，已經(jīng)低于歷史平均水平，正好符合我們對估值預期的判斷。從另外的角度說，股價比每股預收賬款，2009年三季度比2006年三季度下降了很多，由此看來09、10年的業(yè)績確定性遠遠超過06、07年的水平。

從短期而言，一線地產(chǎn)藍籌企業(yè)估值具備較大優(yōu)勢，風格輪換再所難免。在本次中央經(jīng)濟工作會議最為受益企業(yè)，應符合城市化投資思路比較明顯的企業(yè)，例如城投類公司和國有建筑類轉(zhuǎn)型企業(yè)。

值得提醒的是，本次會議并沒有特別涉及房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨主要問題(房價、地價等)，但并不代表未來將對地產(chǎn)行業(yè)關鍵性問題保持回避態(tài)度，這一點對我們短期投資地產(chǎn)股影響相對較大。