2009年12月16日 08:19
來源：中國證券報-中證網(wǎng) 作者：蔡宗琦

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三年1540萬戶 保障房新計劃能否完成存疑

蔡宗琦

似乎是“老生常談”的保障房又有了新目標(biāo)：14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議確定“力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。這比去年此時確定的2011年前基本解決747萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題的目標(biāo)多了一倍有余。但與此同時，全國人大常委的調(diào)查研究表明，我國保障房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%——一邊是大幅提升的修建計劃，一邊是計劃執(zhí)行缺斤短兩，未來保障房在制度和資金兩方面若難以保證，住房保障計劃恐將成為一紙空文。

今年計劃難完成

今年10月底，全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會主任委員石秀詩向全國人大常委會就部分重大公共投資項目實施情況做了調(diào)研報告，報告顯示：在中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。石秀詩認(rèn)為，一些地方存在配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足等情況，是可能難以完成今年建設(shè)計劃的主要原因。

通觀全國保障房建設(shè)的情況不難發(fā)現(xiàn)，保障房建設(shè)的缺斤短兩”已經(jīng)成為常態(tài)。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計了北京、廣州、上海、天津、深圳以及重慶的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至目前，這六大城市保障房完成情況堪憂，各項有官方數(shù)據(jù)可以統(tǒng)計的指標(biāo)中，僅有天津市廉租房完成比例達(dá)到了100%，比例最低的廣州廉租房完成比重僅為22%。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從保障性住房完成情況來看，今年初上述六大城市曾計劃于今年分別新開工850、167、400、705、172、327萬平方米的保障性住房，但從廣州、上海、天津、深圳和重慶已公布的數(shù)據(jù)來看，上述城市至今只完成了26.5%、50%、49.33%、28.31%和25%的新開工目標(biāo)；從保障性住房中最為重要的經(jīng)濟(jì)適用房計劃完成情況來看，原定北京、廣州、上海、天津四大城市計劃于2009年分別新開工160、86、330、550萬平方米，但實際完成比重分別僅有60%、33%、40%及61%。年關(guān)將至，部分城市無法完成保障計劃將成為板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

保障房難以推行并非新現(xiàn)象，住房體制改革后，政府屢屢強調(diào)保障房建設(shè)的重要性，但自2000年經(jīng)適房占住宅開工及銷售面積的比重高達(dá)22%及23%的峰值以來，這一比重一路下挫，在2007年降至6%及5%的谷底，2008年上述兩個數(shù)字才分別小幅回升一個百分點。2009年，在保障房計劃大面積完成不達(dá)標(biāo)的情況下，可以預(yù)計上述比重難以大幅增加。

資金缺口巨大

盡管截至目前保障房完成情況不盡如人意，但國務(wù)院最新訂立的住房保障計劃無疑已經(jīng)明顯加碼，對此，上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，多出來的計劃將主要投向廉租房的建設(shè)，提高政策覆蓋面。

在目前我國的住房保障體系中，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)雖說時間較長，但由于流轉(zhuǎn)制度的不完善，這一制度一直以來備受詬病，在制度和運作機制尚未完善之前適量增加經(jīng)濟(jì)適用房的新建規(guī)模似乎難以鋪開，因此廉租房將成為未來保障房的重點。

此外，楊紅旭認(rèn)為明年將加快推出公共租賃房制度，已有部分地方政府著力這一制度的建立，這也將成為未來保障住房的亮點。而要在三年內(nèi)完成政府的上述任務(wù)，恐怕還需允許各地因地制宜采取多種方式，比如貨幣化補貼，收購存量房等加大保障房數(shù)量。

2008年底國家曾提出，未來三年內(nèi)通過投資9000億元，解決747萬戶低收入家庭住房困難。最新保障計劃擬將747萬戶增至2012年的1540萬戶，一年之內(nèi)增容800萬戶，超過2008-2011三年總體水平，照此估算，新增投資額有望超過18000億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一數(shù)字明顯將難以落實。參照以往經(jīng)驗，保障房投資中中央與地方投資比例三七分來看，未來三年地方財力對保障性住房的投入將超過萬億元，在今年原定2000萬元的投入解決約260萬戶住房困難問題的計劃尚有較大窟窿需要彌補的情況下，在未來三年完成1540萬戶必然將面臨一定難度。

對于保障性住房面臨的困難，全國人大常委會保障性住房建設(shè)專題調(diào)研小組認(rèn)為問題主要出在規(guī)劃攤子鋪得太大，地方資金配套難以跟上。不少地方的項目配套資金、征用土地等，至今還沒有全部落實。一些地區(qū)攤子鋪得過大，有的城市提出2008—2010年新建廉租住房16萬套，占全市居民總戶數(shù)的三分之一，今年新建廉租房規(guī)劃就占全省規(guī)劃的72%。

與此同時，不少地方財政資金配套困難。有的省份中央補助12.93億元已全部到位，而地方需配套的67億元卻難以落實。按照全國人大常委會的觀點，地方財政的缺失確實是保障房制度的短板：根據(jù)今年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計劃，全國需要投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。但在企業(yè)經(jīng)營困難、地方政府嚴(yán)重依賴土地財政的2009年，地方政府難以成為住房保障的財政主力。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)認(rèn)為，從財政支持來看，中國保障性住房建設(shè)缺乏長效的資金支持機制，不僅缺乏政策性住房金融體系，而且財政收入支持保障性住房的比例也沒有通過法律法規(guī)固定下來，資金來源隨意性強，缺乏穩(wěn)定性。

呼吁制度保障

此外，保障性住房缺位，還需考慮到制度不足。從國外經(jīng)驗來看，協(xié)調(diào)住房保障的部門一般包括決策協(xié)調(diào)機構(gòu)、執(zhí)行管理機構(gòu)和金融中介機構(gòu)。例如新加坡在1960年就成立了國家住房發(fā)展局(HDB)，專門負(fù)責(zé)建造向中低收入階層出售和出租的公共組屋，住房發(fā)展局按商品經(jīng)營原則自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，其資金來源是國家貸款和政府的住房差價補貼。

而從中國的制度安排來看，雖然將“建設(shè)部”更名為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，意在加強住房保障的政府職能，但顯然目前住房保障并沒有提升到足夠的地位。例如北京市保障性住房一直由北京市建委(開發(fā)辦)負(fù)責(zé)管理。2007年才在原開發(fā)辦基礎(chǔ)上重組成立北京市住房保障辦公室，隸屬北京市建委。主要工作內(nèi)容包括對限價房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等政策保障房的建設(shè)管理及政策制定等，但作為建委內(nèi)設(shè)機構(gòu)，在制度不完善條件下，協(xié)調(diào)能力有限，難以發(fā)揮其應(yīng)有的職能作用。

因此，能否在制度上給予保障房一定保障，并為保障房資金投入尋找到長期、穩(wěn)定的來源，恐將是未來政府最需要解決的頑疾。

一邊是大幅提升的修建計劃，一邊是計劃執(zhí)行缺斤短兩，未來保障房在制度和資金兩方面若難以保證，住房保障計劃恐將成為一紙空文。

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