2010年01月08日 22:40
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者：程志云

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程志云

差異化的房貸政策即將考驗(yàn)購房者。

日前，據(jù)知情人士透露，包括住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)正在制定新的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，擬對(duì)全國范圍內(nèi)的投機(jī)和投資型購房需求進(jìn)行劃分，并根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格區(qū)別商業(yè)銀行所提供的房貸杠桿。

該人士進(jìn)一步指出，住建部主要分工負(fù)責(zé)對(duì)二套房及多套房劃分統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的制定，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)則考量提高這部分被圈定的投資和投機(jī)性購房者的信貸門檻、并降低他們購房的杠桿比例的相關(guān)信貸政策。

據(jù)悉，目前，這兩項(xiàng)政策制定已經(jīng)趨近于成熟。

“迫于政策層遏制房價(jià)飆升的巨大壓力，兩項(xiàng)政策有望于近期正式出臺(tái)?！敝槿耸客嘎丁?/p>

二套房新政擬出

一位接近監(jiān)管層人士告訴記者，目前住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)等部委正在研究如何對(duì)投機(jī)、投資型購房需求與老百姓的自住型需求進(jìn)行劃分，然后根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定對(duì)投資與投機(jī)性房貸的限制性措施。

住建部負(fù)責(zé)對(duì)二套房及多套房劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一。

實(shí)際上，按照目前的規(guī)定，商業(yè)銀行以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行。

建設(shè)銀行研究部研究員趙慶明告訴記者，該政策在具體實(shí)施當(dāng)中存在兩個(gè)問題。一是商業(yè)銀行無法實(shí)現(xiàn)對(duì)家庭的認(rèn)定，其次是對(duì)于改善型住房的認(rèn)定各地標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一造成很多矛盾。

“目前，住建部打算在二套房認(rèn)定上制定一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于家庭內(nèi)涵的認(rèn)定將做更加細(xì)致的規(guī)范，在改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)上則直接畫一道紅線，取消各地方分散的標(biāo)準(zhǔn)?！敝槿耸客嘎丁?/p>

“建立嚴(yán)格的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)可能是這次政策的主題詞。正是由于2007年出臺(tái)的對(duì)投機(jī)與投資型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致，在銀行具體放貸過程中，給大量投機(jī)客有可乘之機(jī)。”趙慶明表示，這次標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一有助于遏制這種情況。

一位工商銀行個(gè)人信貸部人士則稱，就目前情況來看，各家銀行對(duì)房貸的審核已經(jīng)把控得比較嚴(yán)格了，很多行實(shí)際上已經(jīng)提高了審貸標(biāo)準(zhǔn)，抬高了利率，因此，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，對(duì)多數(shù)購房者來說不會(huì)有太大的影響。

另一方面，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的新房貸政策已經(jīng)開始向部分銀行征求意見。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，新規(guī)則或?qū)⒌诙追抠J的首付比例從不低于40%提高到5成以上，貸款利率也將上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍，并收回各金融機(jī)構(gòu)自主決定房貸利率的權(quán)力。

一位民生銀行北京某支行信貸員認(rèn)為，統(tǒng)一利率定價(jià)將會(huì)使小銀行在與大銀行競爭房貸的時(shí)候面臨很大的劣勢?！澳壳翱磥恚@套新政策殺傷性會(huì)很大，而且缺少靈活性。

趙慶明也認(rèn)為，各個(gè)國家其實(shí)很少通過提高按揭利率來調(diào)整房地產(chǎn)需求的。這非常危險(xiǎn)，如果不能進(jìn)行細(xì)致的劃分就很可能會(huì)傷害到那些低收入人群，所以這方面的政策制定會(huì)非常謹(jǐn)慎。

“實(shí)際上，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)的政策更具有指向性，但必須要和住建部的政策相互配合執(zhí)行才會(huì)產(chǎn)生效果?！敝槿耸客嘎?，目前還需要聽取商業(yè)銀行的意見，但迫于房價(jià)不斷上升以及社會(huì)輿論的巨大壓力，兩項(xiàng)政策有望于近期出臺(tái)。

重回“差異化”

實(shí)際上，無論對(duì)于商業(yè)銀行還是監(jiān)管層而言，中國的房貸政策只不過是重回兩年前的政策軌道上來。

2007年9月，中國人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱359號(hào)文)，要求第二套住房首付提高至40%，貸款利率同時(shí)提高10%。

這是最早的一個(gè)差異化房貸的版本，但當(dāng)時(shí)缺少操作細(xì)節(jié)方面的考慮。銀行普遍感到操作困難，提出了不少意見。其中對(duì)二套房和多套房的認(rèn)定是問題的核心之一。

當(dāng)年12月人民銀行、銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布了 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(下稱補(bǔ)充通知)，其中規(guī)定引入一個(gè) “人均住房面積”的概念，規(guī)定引對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”

《補(bǔ)充通知》一定程度上改變了359號(hào)文對(duì)于購買第二套房的 “一刀切”的做法，保護(hù)了有升級(jí)置業(yè)需求的消費(fèi)者，在很大程度上也是可以滿足那些自住型的“小房換大房”的需求。但在實(shí)際操作中，部分商業(yè)銀行并未嚴(yán)格執(zhí)行。一些中介機(jī)構(gòu)還想方設(shè)法幫助投機(jī)客獲得較低的利率和首付。

“這些問題一直沒有解決，但在2008年下半年全球金融危機(jī)以及房價(jià)快速下跌的浪潮中，也沒有人關(guān)注了?！壁w慶明說。

2008年底中央緊急出臺(tái)保民生的政策，鼓勵(lì)居民購房，防止房價(jià)大起大落，在這種情況下，大規(guī)模優(yōu)惠政策就取代了防投機(jī)的政策方向。

但隨著去年以來，房價(jià)再次大幅度走高，限制投機(jī)的差異化房貸政策開始重回舞臺(tái)中央。

12月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確提出“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”

一位工商銀行個(gè)人金融部人士說，此次出臺(tái)的政策很可能會(huì)比兩年前的政策更加精準(zhǔn)、有力，可以看得出來監(jiān)管層的決心很堅(jiān)定。差異化的信貸政策配合財(cái)稅政策將大幅度抬高囤房和炒房的成本，將會(huì)有效遏制投機(jī)房地產(chǎn)的需求。

一位農(nóng)業(yè)銀行人士認(rèn)為，從另一個(gè)角度來看，嚴(yán)控房貸還僅僅是堵的政策，從2009年的經(jīng)歷來看，商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)中的競爭非常激烈，尤其是中小銀行為了爭奪房貸客戶也有壓低利率或者降低首付的沖動(dòng)。而且，市場往往會(huì)很快想出應(yīng)對(duì)的辦法。因此，對(duì)于監(jiān)管層而言，僅僅制定嚴(yán)格的房貸政策是不夠的，還需要監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行。

“從長遠(yuǎn)來看，建設(shè)更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，理順土地機(jī)制，大規(guī)模增加住房供給，才能夠真正疏導(dǎo)龐大的住房需求的洪流?！彼f。

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