地王夢工場：誰把美夢變噩夢

2010年01月27日 05:20
來源：中國證券報－中證網(wǎng)

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CFP圖片制圖/王力

經(jīng)歷了2009年的地王頻出之后，近期有開發(fā)商因欠繳地王地價款被叫停拿地資格，有開發(fā)商調(diào)整建筑規(guī)劃。地王造成的連鎖反應令業(yè)內(nèi)人士心憂

經(jīng)歷了2009年的地王頻出之后，高價地所帶來的隱患說來就來。近日，大龍地產(chǎn)因欠繳位于北京天竺開發(fā)區(qū)的地王地價款，被北京市國土局叫停拿地資格。此前，北京市廣渠路15號地和安立路西側(cè)居住用地這兩個大小地王都申請調(diào)整建筑規(guī)劃。而地王帶動房價飆升的問題早已路人皆知。

　不過這一切并沒有妨礙地王家族的繼續(xù)高歌猛進。1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價紀錄。

　在去年經(jīng)濟企穩(wěn)時期，土地價格的回暖被解讀為市場信心恢復的信號。在房價已經(jīng)大幅上漲、泡沫擔憂不斷升級的今天，地王造成的連鎖反應令業(yè)內(nèi)人士不安。

本報記者于萍王錦

開發(fā)商資金鏈緊繃

　從去年11月20日成為北京市“雙料”地王，到今年1月22日由于欠繳地價款而被叫停拿地資格，大龍地產(chǎn)的經(jīng)歷可謂大起大伏，大喜大悲。不過自成為地王的第一天起，質(zhì)疑之聲就不絕于耳。問題的關鍵在于，一家凈資產(chǎn)不足15億元、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物尚未過億元、積十幾年凈利潤都還不清地價款的企業(yè)，如何能承受50.5億元的高額地價之重。

　“大龍地產(chǎn)的事件不只是個案，”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，2009年很多高價地塊目前都存在欠繳土地款的情況。“一些開發(fā)商在拿地的時候并沒有足夠的實力支付地價款，只是寄希望于用土地融資從而籌齊資金，高估了自身的融資能力。尤其當信貸資金開始收緊時，高價地對開發(fā)商的負面影響就開始逐漸顯現(xiàn)。

　實際上，除了大龍地產(chǎn)外，2009年的北京地王們已經(jīng)出現(xiàn)了不少新情況。此前，廣渠路15號地和安立路西側(cè)居住用地均申請調(diào)整規(guī)劃，上調(diào)建筑控制高度。業(yè)內(nèi)人士表示，拖欠地價款、土地批而未用、修改建筑規(guī)劃已經(jīng)成為地王們的“潛規(guī)則”

　2009年樓市迅速回暖、地王不斷涌現(xiàn)，大量信貸資金的涌入成為不容忽視的原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%；在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。不難看出，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款的增速遠遠超過了其余資金來源，成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長的主要動力。而在這條資金鏈中，信貸資金接近2萬億，占全部資金來源的34.48%，顯露出明顯的資金推動型樓市特征。

　伴隨著國家宏觀政策調(diào)控及二套房貸收緊，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款趨于謹慎，個人按揭貸款也面臨著下降的趨勢。中國證券報記者從中國建設銀行內(nèi)部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發(fā)的文件中就明確要求“對地王項目不得予以支持”

　“2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款將逐步收緊?！甭?lián)合證券分析師魚晉華指出，如果按照市場普遍預期的2010年信貸投放額7.5萬億元估算，今年房企國內(nèi)貸款將在8900億元左右。再加上“國11條”里提出嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，預計全年房企國內(nèi)貸款將同比下降25%左右。

　中銀國際研究員田世欣表示，如果未來寬松貨幣政策逐步退出，加息周期早于預期，對房地產(chǎn)行業(yè)的供需將產(chǎn)生較大的打擊。再加上A股再融資放緩、銀行業(yè)開發(fā)貸款也有結(jié)構(gòu)性收緊的趨勢，開發(fā)商大規(guī)模出現(xiàn)資金鏈風險的情形可能再現(xiàn)。