2010年02月03日 21:58
來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 作者：史晨昱

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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 史晨昱/文 近期，房地產(chǎn)接連遭遇信貸緊縮門。據(jù)報(bào)道，如中行北京分行的部分支行，已將首套房貸的利率優(yōu)惠折扣從原來的7折升至8.5折。其他地區(qū)，或其他商業(yè)銀行，也已開始上調(diào)了首次購房的房貸利率。 近期

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求國家把維護(hù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及可持續(xù)發(fā)展作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)市場(chǎng)的目標(biāo)，主要采取市場(chǎng)手段、法律手段，輔以適當(dāng)?shù)辛Φ男姓侄蝸碚{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的各種矛盾，實(shí)現(xiàn)各種市場(chǎng)行為的規(guī)范化，保證各個(gè)市場(chǎng)主體在公平環(huán)境下有序競爭。從該運(yùn)行規(guī)律分析，高燒之后的市場(chǎng)必有調(diào)整的需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦如此，以使行業(yè)的政策性和商業(yè)性、保障性和市場(chǎng)性、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)破壞性能夠處在一個(gè)合理的博弈區(qū)間內(nèi)。

在新一輪調(diào)控下，作為市場(chǎng)利益主體，銀行順周期而為的防范風(fēng)險(xiǎn)舉措無可厚非。但回顧過去一年乃至幾年的市場(chǎng)亂象，卻不難發(fā)現(xiàn)背后的奧妙：正是信貸注入等擴(kuò)張政策讓樓市在2008—2009年之交陡然升溫，又是信貸緊縮、優(yōu)惠利率取消等政策試圖讓樓市在2010年表現(xiàn)得更加“適度”，即先讓樓市“高燒”，然后再讓樓市吃“退燒藥”。這種非穩(wěn)定性的治理方式，造成的沖擊波往往反使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)承受了最終沖擊能量的消化吸收，從而出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)，卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。

特別是，多年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相匹配的、科學(xué)完善的房地產(chǎn)金融體系卻沒有相應(yīng)建立，房地產(chǎn)業(yè)通過企業(yè)債券、股票、信托投資、房地產(chǎn)投資基金等渠道直接融資的數(shù)量較小，對(duì)銀行的依賴程度則非常嚴(yán)重。無論是政策性房地產(chǎn)還是商業(yè)性房地產(chǎn)都把目光轉(zhuǎn)向了銀行業(yè)，銀行信貸成為房地產(chǎn)融資的主渠道。同樣，銀行業(yè)在“政績型”短期利益驅(qū)動(dòng)下，爭相進(jìn)入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，將房地產(chǎn)業(yè)的大部分資金需求“義無反顧”地背在了自己肩上，同時(shí)也將融資風(fēng)險(xiǎn)積聚、積累在了銀行業(yè)體內(nèi)。

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)過于緊密地捆綁在了一起，互為挾持。即使如某些所謂專家而言，中國的房價(jià)只漲不跌，從長期看，尤其是在人民幣利率市場(chǎng)化、彈性匯率制、商業(yè)銀行深化改革的大背景下，該種融資模式也蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

從單個(gè)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，有效識(shí)別并科學(xué)計(jì)量房地產(chǎn)信貸其所面臨的諸如信用、市場(chǎng)、操作、法律、政策和環(huán)境等各類風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)防范手段，這種能力對(duì)其生存和發(fā)展至關(guān)重要。但就宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定而言，該類做法著眼于微觀、短期的經(jīng)濟(jì)問題，難以解決深層次的、長期的制度性問題和產(chǎn)業(yè)的全面重整，即無法取代經(jīng)濟(jì)金融體制改革、市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)政策。

房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，化解房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的最終思路是建立起多元化的房地產(chǎn)融資體系。這種多元化的融資市場(chǎng)既包括擁有債權(quán)融資、股權(quán)融資兩種基本形式的一級(jí)市場(chǎng)，也包括投資基金、信托證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)。缺乏任何一種市場(chǎng)，都會(huì)使市場(chǎng)體系出現(xiàn)斷層，妨礙市場(chǎng)運(yùn)行中的內(nèi)在聯(lián)系和反饋回路的形成，必然會(huì)影響融資市場(chǎng)功能的正常發(fā)揮。一方面，通過新型融資工具引導(dǎo)房地產(chǎn)直接融資，實(shí)現(xiàn)增量的優(yōu)化，另一方面，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)證券化途徑把存量房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)上來。

當(dāng)然，金融產(chǎn)品的開發(fā)必須從各國的實(shí)際情況出發(fā)。同時(shí)，完備、高效的組織制度條件必不可少，包括法律制度、監(jiān)管制度、信用制度及專業(yè)組織體系，否則，這些制度直接制約著房地產(chǎn)融資的進(jìn)程。只有通過兩條腿走路的方式，才能使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)走上可持續(xù)發(fā)展的道路，避免其他國家和地區(qū)走過的彎路。(作者系中國工商銀行投行研究中心副處長，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

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