大龍地產(chǎn)：是非“地王”夢

2010年02月04日 08:24
來源：時代周報

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4個月前以50.5億元的“天價”拿下北京地王，4個月后，又因欠繳地價而被取消競得資格，并被罰沒2億元保證金—北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司(大龍地產(chǎn)，600159.SH)還沒來得及享受一夜成名的甜蜜，就迅速被打回原形。

昔日“地王”錢地兩空

2010年2月1日，北京市國土局網(wǎng)站發(fā)布了一紙公告：去年11月以50.5億元出讓的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地土地使用權(quán)的競買人—大龍地產(chǎn)旗下子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“大龍開發(fā)”)的競得資格被取消，而其繳納的2億元競買保證金將不予退還。

這一消息并不突然。相關(guān)警告在1月22日已經(jīng)發(fā)出。當天，北京市國土局發(fā)布閑置土地清理處置公告稱，8家開發(fā)商由于欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停其在北京繼續(xù)拿地的資格。在這8家企業(yè)中，大龍地產(chǎn)首當其沖。

按照拍賣文件，大龍地產(chǎn)應該在簽訂完《拍賣成交確定書》20個工作日內(nèi)，與北京市國土局簽訂《土地開發(fā)建設(shè)補償協(xié)議》，此后還要簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等。

然而，大龍地產(chǎn)方面卻遲遲未有動靜。1月28日發(fā)布的大龍地產(chǎn)2009年年報中，該公司承認直到公告發(fā)布日，天竺22號地塊仍未簽訂合同。

政府部門很快對大龍地產(chǎn)的違約行為作出回應。北京市國土局局長魏成林公開表示：“大龍連合同都沒跟國土局簽，地價款更沒繳。

“一場鬧劇以2億元的代價收場了。SOHO中國總裁潘石屹在微博上如此點評。

大龍是誰？

潘口中的這場“鬧劇”，肇始于2009年11月20日那場盛況空前的土地拍賣會。在爭奪賽的下半場，剩下1號百仕達和28號大龍互相拼殺。

頻頻舉牌的28號引起了場上人士巨大的好奇?！按簖?？沒聽說過啊?！币幻?jīng)常來“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者。

大龍最終以50.5億元的總價、近3萬元/平方米的樓面地價，拿下這塊容積率僅有0.62的地塊。競拍結(jié)束后，大龍地產(chǎn)董秘馬志方作為新聞發(fā)言人，現(xiàn)場接受了時代周報記者的采訪。據(jù)馬透露，大龍隸屬于順義區(qū)政府的北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司(以下簡稱“大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開)，持股比例達到35.98%。該公司在順義的市場占有率達到60%，是該區(qū)最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

大龍地產(chǎn)的掌門人趙川軍人出身?，F(xiàn)任大龍城鄉(xiāng)建設(shè)黨委書記、總經(jīng)理，同時也是大龍偉業(yè)董事長。早年參軍。在2001年到大龍地產(chǎn)任職之前，曾經(jīng)擔任過五年的北石槽鎮(zhèn)人民政府鎮(zhèn)長，以及3年多的順義木林鎮(zhèn)黨委書記。

資產(chǎn)30億撬動50億地塊？

大龍地產(chǎn)的業(yè)績在臥虎藏龍的北京房地產(chǎn)市場未曾引起關(guān)注。這樣一家名不見經(jīng)傳的企業(yè)，擊退地產(chǎn)大鱷獨吞地王，從一開始就面對了諸多質(zhì)疑。

“大龍地產(chǎn)拿地的決策太不理智了，明顯超出實力太多。華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理、中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰對時代周報記者說。

大龍地產(chǎn)2009年年報顯示，截至2009年末，公司總資產(chǎn)僅有約30.07億元，全年的凈利潤仍然只有3.39億元。50.5億元的地價款，相當于15年的凈利潤。

而在融資渠道方面，大龍地產(chǎn)也并沒有突出的表現(xiàn)。由于上市5年來未進行過一次分紅，大龍地產(chǎn)已經(jīng)失去了公開增發(fā)的資格。而2009年7月，大龍地產(chǎn)剛剛發(fā)布過一次8億元定向增發(fā)的公告，其中6.5億元投向王府井的西部會館項目，只剩下1.5億元補充公司流動資金。

除了資金實力外，大龍地產(chǎn)對于高檔物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的缺失，也讓業(yè)內(nèi)對其拿下這塊超低容積率的地塊充滿疑惑。此次以近3萬元/平方米的樓面地價斬獲“地王”項目，業(yè)內(nèi)預計產(chǎn)品要賣到6萬元/平方米才能賺錢?！斑@樣的產(chǎn)品很難開發(fā)?！饼嫴﹪H地產(chǎn)機構(gòu)執(zhí)行董事劉東在土地拍賣會結(jié)束后，就對時代周報記者表示，“對于大龍將帶來的產(chǎn)品，我想象不出來。

一家資產(chǎn)僅為30億元的房地產(chǎn)企業(yè)，何以去撬動50.5億元的地塊？作為上市公司，大龍地產(chǎn)為何去冒“以小博大”的險？

拍下地塊之后，大龍地產(chǎn)新聞發(fā)言人馬志方對時代周報記者表示，在該地塊拍賣之前，公司就做了詳細的考察和價值的評估。并稱順義兩年多前就已經(jīng)出現(xiàn)過高價地，他們拍下的這塊地，談不上是地王。這似乎表明，大龍地產(chǎn)對此是有備而來的。

值得注意的是，此次拿地，大龍地產(chǎn)并未以上市公司的身份參與競拍，而是派出了其絕對控股的子公司大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司去進行購買。

“以大龍地產(chǎn)30億元資產(chǎn)的資金實力，想要購買50.5億元的土地，如果通過上市公司購買的話，幾乎沒有希望通過相關(guān)的審批?！北本┐蟪陕蓭熓聞账鶑堄癯陕蓭煾嬖V時代周報記者，“由于這樁土地交易的主體不是大龍地產(chǎn)，而是其子公司，使得這場交易可以規(guī)避掉《關(guān)于上市公司重大購買、出售、置換資產(chǎn)若干問題的通知》規(guī)定的嚴格的報批和審批程序。

至于大龍“奮力一搏”的真實動機，業(yè)內(nèi)更是眾說紛紜。

“這里面有很多我們不了解、迷惑的地方，比如大龍是順義區(qū)的企業(yè)，它當時是不是真心拿地的？可能當時競拍只是為了抬價，結(jié)果不小心拍到自己手里了，這些都不清楚。”北京高策房地產(chǎn)顧問有限公司董事長李國平對時代周報記者表示。

而“順義區(qū)政府是幕后真正推手”的觀點，也在業(yè)內(nèi)流傳。事實上，天竺22號地王的出現(xiàn)，確實迅猛抬高了周邊高檔住宅的價格。北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在大龍地產(chǎn)拍得地王后幾天內(nèi)，周邊麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度甚至接近12%。

北京“殺雞儆猴”

自從1月22日大龍地產(chǎn)上了北京市國土局的黑名單后，其股價就一瀉千里。而2月1日競得人資格被取消、相當于2009年凈利潤70%的2億元保證金被罰沒的消息，對其更是致命一擊。

2月2日早晨，大龍地產(chǎn)毫無懸念地跌停開盤，而午后又跌停收盤，成為當日全體唯一跌停的個股。

大龍地產(chǎn)還未能找到“解藥”

1月25日晚，大龍地產(chǎn)曾經(jīng)發(fā)布重大事項公告，稱“公司將于近期積極籌措資金，繳納地價款，以恢復開發(fā)公司在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格”。還指出：“此次暫停僅限于北京地區(qū)。公司目前土地儲備能夠支撐公司未來幾年的發(fā)展需要，而且公司近期亦無在北京土地交易市場拿地的意向，所以事件對公司經(jīng)營無實質(zhì)性影響。

1月27日，大龍地產(chǎn)又公告表示，控股子公司大龍開發(fā)公司獨資成立了北京市諳盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售自行開發(fā)的商品房。并辦理了工商登記手續(xù)，北京市諳盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本3000 萬元，為開發(fā)公司獨資設(shè)立。此舉被業(yè)內(nèi)解釋為大龍地產(chǎn)已經(jīng)做好了“曲線”保住買地資格的準備。

大龍地產(chǎn)的表態(tài)，未能平息因為真金白銀的喪失而引起的中小股民的憤怒。在一些股吧里甚至出現(xiàn)“大龍地產(chǎn)董事長應該引咎辭職”等帖子，認為大龍的行為造成重大決策失誤，沖擊房地產(chǎn)市場，損害投資者利益。還有股民希望集體維權(quán)。

張玉成律師也指出，即便是子公司做交易主體，其買地行為也必須經(jīng)過大龍開發(fā)的股東會決議通過，也即這場交易由絕對控股股東大龍地產(chǎn)的管理層來決定。

大龍承諾的“溝通”進展如何，由于大龍方面的電話一直無人接聽，成為一個謎團。但北京市國土局對時代周報記者的表態(tài)，卻預示著，在“地王”問題上，大龍已經(jīng)無力回天。

北京市土地儲備整理中心副主任葉向忠對時代周報記者說：“2月1日已經(jīng)取消了競買人資格，還和他們溝通什么呢？一切都結(jié)束了。

“這個事件，短期肯定對大龍有影響，但不會一蹶不振那么嚴重。”一名不愿具名的地產(chǎn)行業(yè)證券分析師對時代周報記者說，“北京市國資委不會讓他們太難受的。

對于北京市房地產(chǎn)行業(yè)而言，“地王收回”則更多是一個標志性信號。北京中原三級市場研究部表示：2009年樓市瘋狂以來的第一次土地被回收證明了國家在宏觀調(diào)控方面的政策已經(jīng)落到實處，樓市已經(jīng)從源頭開始收緊。

李國平亦稱，這是有利于地產(chǎn)市場健康發(fā)展的好信息。