2010年02月06日 10:56
來源：中國經(jīng)營報 作者：丁玉萍

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作者: 丁玉萍

2009年11月初，市場曾一度盛傳的“取消首套房利率7折優(yōu)惠”終于一語成讖。

自中國銀行(601988.SH)在業(yè)內(nèi)率先宣布首套房利率取消7折優(yōu)惠、上調(diào)至8.5折之后，又有其他商業(yè)銀行做出類似的政策調(diào)整?！吨袊?jīng)營報》記者獲悉，光大銀行近日也開始取消了首套房利率7折優(yōu)惠，調(diào)整后，目前首套房的利率只有兩檔標(biāo)準(zhǔn)，即7.5折和8.5折之并且執(zhí)行7.5折利率時，貸款客戶還須付出至少4成的首付比例。

記者獲悉，盡管目前多數(shù)銀行仍表示首套房7折優(yōu)惠并未取消，但針對客戶分級，已經(jīng)開始不同程度的實行差別化定價。與此同時，更多的銀行表示觀望、或者正在研究如何調(diào)整首套房政策。

目前判斷首套房7折優(yōu)惠時代將全面終結(jié)還為時過早，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控和信貸規(guī)?？刂频募訌?，房貸收緊已成趨勢。而近日首套房政策上的突然轉(zhuǎn)向，背后也有銀行的“苦衷”：在規(guī)模嚴重受限的情況下，商業(yè)銀行不得不再次“以價補量”，只不過這次動刀的是“首套房7折優(yōu)惠時代

中行、光大首套房“新政”：利率上浮、首付須四成

2月初，中行在業(yè)內(nèi)率先表示取消首套房利率7折優(yōu)惠幅度，各分行視情況可上調(diào)至8.5折，并且承認1月份已終止與房地產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)合作。一時之間，業(yè)內(nèi)反響巨大。

中行并非孤軍作戰(zhàn)。緊隨其后，記者從光大銀行北京分行個貸部門一人士處了解到，該行的首套房貸貸款也全部取消7折利率優(yōu)惠。而與中行做法有所不同的是，光大銀行首套房利率分成兩類，7折5折和8.5折和8貸款在6成以下，即首付4成的，利率打7.5折；首付2成的，利率8.5折和8該人士還特別指出，這里的首套房僅限面積在140平方米以下的普通商品房。而針對二套房購買，除嚴格執(zhí)行首付4成外，利率已經(jīng)沒有任何折扣。

中行2月3日就其首套房“新政”正式回應(yīng)了媒體：“中行近期對個人住房貸款利率定價進行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況，實行差別化定價?！毕啾戎行?、光大銀行的“激進做法”，記者采訪了解到，多數(shù)銀行對首套房政策或?qū)儆谖⒄{(diào)，或還在觀望階段。如建設(shè)銀行(601939.SH)北京分行某人士透露，該行房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行，但事實上能申請到7折的客戶已經(jīng)很少，有的還需要首付提高到3到4成。

工商銀行(601398.SH)有關(guān)人士表示，目前房貸優(yōu)惠利率政策沒有變化，因為央行尚未有下文?！笆滋追咳杂?折利率優(yōu)惠，其中普通商品房首付2成，非普通商品房首付3成。

包括中信銀行(601998.SH)、華夏銀行(600015.SH)、興業(yè)銀行(601166.SH)、民生銀行(600016.SH)等銀行人士均告訴記者，目前未停止或取消7折優(yōu)惠，但是否會有變動還需要進一步觀察市場，等待總行研究決定。

監(jiān)管層默許利率差別化

值得注意的是，此次取消首套房利率7折優(yōu)惠并非此前市場預(yù)計的監(jiān)管層發(fā)文要求，而是商業(yè)銀行完全自主的市場行為。

工行北京分行個貸部門一位人士接受記者采訪時表示，央行于2008年年底出臺的房貸利率新政是當(dāng)時若干救市政策中的一環(huán)，利率7折只是規(guī)定了最低標(biāo)準(zhǔn)，并非強制要求銀行按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并且目前救市效果已經(jīng)完成，現(xiàn)在銀行如何定利率是其商業(yè)行為，只要滿足最低標(biāo)準(zhǔn)不少于7折的條件，其他調(diào)整都不屬于違規(guī)。

“將來利率市場化以后，商業(yè)銀行更會按照自身的經(jīng)營戰(zhàn)略、信貸結(jié)構(gòu)、風(fēng)險均衡方面考慮進行差別化定價、精細化定價?！鄙鲜龉ば腥耸勘硎尽?/p>

銀監(jiān)會有關(guān)人士近日亦對《中國經(jīng)營報》記者表示，關(guān)于首套房政策，銀監(jiān)會不會有額外的規(guī)定和變化，且允許商業(yè)銀行根據(jù)自身風(fēng)險管理做一些調(diào)整，銀監(jiān)會從始至終強調(diào)的是嚴格執(zhí)行二套房規(guī)定?！皬谋O(jiān)管的角度來說，抑制房地產(chǎn)市場投機性行為最有效的方式是二套房政策的執(zhí)行情況，這是我們一直強調(diào)的?！边@位人士表示。

目前說首套房利率7折優(yōu)惠時代全面終結(jié)，顯然還為時過早，但隨著樓市調(diào)控力度加大，個人住房貸款差別化定價趨勢加強，進一步細分客戶信用評級、進行風(fēng)險分割已是業(yè)內(nèi)共識。比如首套房中，普通商品房與非普通商品房被嚴格區(qū)分，而二套房中的“改善性住房”這一說法也在中央出臺“國11條”文件后，正式退出歷史舞臺，即不再視同首套房標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠政策。

放貸兇猛惹的禍

記者了解到，由于住房交易量自2010年1月份以來的急劇下降，多家商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)，尤其是二手房過戶交易大幅萎縮。例如中行北京分行西翠路支行一位人士就告訴記者，自1月中旬以來該行幾乎沒有放出過一筆房貸。

在這位人士看來，除了交易量大幅下降原因外，“沒有規(guī)模放”才是該行沒有做出一筆房貸的最主要原因?！艾F(xiàn)在就是有客戶，我們也沒有規(guī)模放?！鄙鲜鲋行形鞔渎分腥耸刻拱椎馈?/p>

作為佐證的是，中行和光大銀行在2010年的首月放貸勢頭非常強勁，位居行業(yè)前列。國有四大行中，中國銀行1月份發(fā)放的新增人民幣貸款1500億元，領(lǐng)先農(nóng)業(yè)銀行的1150億元，工行的1100億元和建行的1020億元。而光大銀行在1月前20天的新增貸款也達到近1000億元，創(chuàng)下歷史新高。甚至兩家銀行都被傳言遭受央行差別存款準(zhǔn)備金率的“處罰”

在監(jiān)管機構(gòu)對信貸規(guī)?？偭靠刂坪凸?jié)奏控制大力加強的情況下，包括中行、光大、工行、中信等多家銀行在1月份的后10天里，貸款都是負增長。

而進入2月份，貸款節(jié)奏先急后緩的趨勢再次顯現(xiàn)。據(jù)光大銀行某支行一位人士透露，該行在2月的前兩天就已經(jīng)放完了本月的全部額度，“目前是回收多少才能放多少，等于沒有凈增的了。

“目前市場上銀行對個人房貸政策比較極端和突然的一些調(diào)整和做法，不過是前期放貸過快的又一后遺癥?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“實在是沒有規(guī)模了，于是調(diào)利率、調(diào)首付，也就是變相提高首套房門檻。

上述工行北京分行個貸部門人士也告訴記者，目前一些銀行調(diào)整首套房政策的做法集中在兩點，或者提高利率，或者提高首付比例。提高首付的原因是銀行判斷房地產(chǎn)的價格有一定的風(fēng)險，而提高利率的原因則是出于利潤壓力。

“首套房利潤確實微薄。并且以我的判斷，就北京市場而言，按揭貸款的風(fēng)險幾乎還談不上，因此，貸款規(guī)模緊張情況下利潤壓力加大應(yīng)該是房貸政策變動的主要原因?！彼硎?。

在其看來，工行之所以首套房政策尚未發(fā)生變動也是基于這兩方面的考慮。首先，該行1月份放貸規(guī)模適中，所剩規(guī)?？臻g較大，且工行目前對房貸按揭業(yè)務(wù)屬于“有保有控”中，保有的一類，暫時不需要壓縮房貸；另一方面，他認為工行利潤壓力也較小，“2009年財年工行全行凈利潤實現(xiàn)15%的增長，業(yè)績增長動力還是較強的。

“這也是‘以價補量’的做法?！比A夏銀行個貸部門一位人士對記者指出，對于新增的個貸業(yè)務(wù)，銀行也會將有限的規(guī)模優(yōu)先保證利率上浮較多的客戶?！笆滋追坷?折，銀行的利潤非常少，據(jù)我們測算也就是比零收益稍微多一點。在規(guī)模緊張的情況下，優(yōu)先照顧利潤較高的行業(yè)和領(lǐng)域也是商業(yè)銀行一貫的做法?！?

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