2010年02月11日 11:33
來源：投資者報(bào)

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記者 張東紅

2月9日，當(dāng)確認(rèn)自己在交通銀行申請的按揭住房貸款已經(jīng)發(fā)放，并且貸款利率是基準(zhǔn)利率7折的時(shí)候，王小姐不由得松了一口氣。

去年11月，王小姐終于看中了一套總價(jià)150萬的二手房，首付三成。12月中旬她開始申請住房按揭貸款，經(jīng)過20個工作日的審核，已經(jīng)獲批可以按總價(jià)的7成105萬元貸款。

可是1月份的最后一個星期，到處傳言多家銀行停止放貸的消息，她擔(dān)心再拖下去，交通銀行也會提高貸款的利率，而且如果貸款沒有按時(shí)發(fā)放，賣家要以每天房屋總價(jià)的0.5%進(jìn)行罰息。

事實(shí)上，1月18日，央行首次提高準(zhǔn)備金率，就宣告了銀行額度收緊的信號。同時(shí)，監(jiān)管部門“窗口指導(dǎo)”，要求各銀行的貸款逐月上報(bào)以及去年積累的貸款等，讓銀行的放貸特別是在年初出現(xiàn)緊張。

“既然額度緊張，銀行自然不愿意只放利率相對較低的住房按揭貸款了。”一位股份制銀行業(yè)內(nèi)人士向《投資者報(bào)》記者透露，在放貸有限，額度收緊的情況下，銀行取消7折房貸的優(yōu)惠政策是遲早的事情。

中行率先取消優(yōu)惠

1月29日，中國銀行在內(nèi)部下發(fā)通知，將首套房的優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的7折上升至8.5折，同時(shí)，中行已經(jīng)全面停止了與中介的二手房合作，只做直客式的二手房貸款。

2月8日，浙江杭州一家中國銀行網(wǎng)點(diǎn)的信貸部人士向記者證實(shí)了首套房房貸利率已上升。該人士表示，中行已于上月底開始提高了首套房的利率，即由原來的下浮30%上升到只下浮15%，同時(shí)對客戶的資信條件要求更為嚴(yán)格。對于存量首套房，利率已經(jīng)下浮30%的，是否也會上升的問題，該人士表示，暫時(shí)還沒有這樣的通知。

一位城市商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人質(zhì)疑中行的做法，認(rèn)為中行作為大行提高首套房的利率有所不該，因?yàn)橘徺I首套住房是國家鼓勵的政策，中行這樣的做法很可能會起到風(fēng)向標(biāo)的作用。

事實(shí)上，今年一月以來，中行的信貸繼續(xù)高速增長。1月的最后一周,該行通過回收貸款、轉(zhuǎn)賣等方式將貸款總額縮減了200億~300億元，但是1月最終貸款金額仍增加近1400億元，居各行首位。就連貸款第一大戶工商銀行，截至1月末，人民幣各項(xiàng)貸款較上年末增加約1100億元，低于中行的增加額度。

“正是因?yàn)橹行?月份的放款速度過快，放款額度過早用完，使得中行不得不收緊各項(xiàng)貸款?！睋?jù)上述中行人士透露，中行1月份的貸款增速過快，是率先提出提高首套房房貸利率的原因之一。

其他銀行紛紛跟進(jìn)

事實(shí)上個人住房按揭貸款雖然不良率低，但是在優(yōu)惠利率打7折后，銀行所獲取的息差已經(jīng)很低。部分小銀行到北京、上海等城市開設(shè)分行后并不急于做個人按揭貸款，就可見個人住房貸款的成本之高。再加上信貸資源有限以及中行的“示范效應(yīng)”，已經(jīng)有不少銀行開始跟進(jìn)提高首套房貸款利率。

據(jù)《投資者報(bào)》記者了解，截至目前，已經(jīng)有興業(yè)銀行、華夏銀行、平安銀行等多家銀行提高了首套房的貸款利率。

房貸占比最高的興業(yè)銀行也已經(jīng)提高首套房的利率，由原來的基準(zhǔn)利率下浮30%，改為下浮15%~25%。華夏銀行、平安銀行等的首套房房貸利率最多下浮也只有15%。

房貸第一大戶建設(shè)銀行則把首套房的貸款利率與優(yōu)惠利率直接掛鉤：若首套房首付兩成，則貸款利率最多下浮15%；若首付提高到3~4成，則利率最多下浮25%，只有首付提高到4成，貸款利率才能最多下浮30%。

同時(shí)，多家銀行都提高了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。比如客戶有一套房，賣掉結(jié)清，再買的話，到興業(yè)銀行、交通銀行就已經(jīng)算第二套住房了。

上海金管家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司物業(yè)顧問鄭先生則告訴《投資者報(bào)》記者，如果這種情況的話，由于賣掉之后的住房面積為零，再買房應(yīng)該屬于改善型二套房，也就是享受首套房貸款的待遇。

雖然住房成交量不斷下降，但是銀行并不急于推出促進(jìn)交易的政策。招商銀行客服熱線的回答是，“每個城市、每個人的情況都不一樣，貸款的政策都要去網(wǎng)點(diǎn)問，我們這里沒有統(tǒng)一的說法。

上述城市商業(yè)銀行的貸款部負(fù)責(zé)人告訴記者，該銀行仍然執(zhí)行原來的優(yōu)惠利率，即首套房貸款利率下浮30%，至于以后會否改變，要看政策而定。他承認(rèn)中行起了示范效應(yīng)，不過還要看工行、建行這兩家大行的政策表現(xiàn)再說。

普遍收緊自有來由

銀行房貸由二套房貸蔓延至首套房貸的收緊，既有監(jiān)管部門平衡信貸投放、抑制房價(jià)過快增長的政策導(dǎo)向，也有銀行平衡自身風(fēng)險(xiǎn)、提高息差的經(jīng)營考慮。在兩者的共同作用下，房貸優(yōu)惠政策將必然漸行漸遠(yuǎn)。

中行浙江分行信貸部人士向記者表示，由于銀行總是習(xí)慣于早放款早收益，上半年的額度總是大于下半年，監(jiān)管層要求今年銀行的貸款均衡投放，也就意味著今年上半年的信貸投放情況比往年要緊。

再加上去年積壓的貸款都等著年初發(fā)放。因此額度更為緊張。王小姐在交行的貸款1月份沒有及時(shí)發(fā)放就不難理解了。

而且，在經(jīng)歷去年房價(jià)瘋漲之后，決策層對于房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的決心逐漸加大，銀行業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)信貸的擔(dān)憂也在不斷增加。

2月2日，上海市銀監(jiān)局表示，2009年房地產(chǎn)貸款質(zhì)量保持良好水平，但是按揭貸款壓力測試結(jié)果不容樂觀。

以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房價(jià)下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達(dá)到1.18%、1051%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73、1006和1.63個百分點(diǎn)。房價(jià)下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍。

為此，上海銀監(jiān)局強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決控制投機(jī)性購房貸款，凡申請購買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴(yán)格按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。并要求在滬各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大差別化信貸執(zhí)行力度。

此外，房貸業(yè)務(wù)雖然一直被認(rèn)為是優(yōu)良信貸資產(chǎn)，能夠?yàn)殂y行產(chǎn)生比較長期穩(wěn)定的收益、同時(shí)壞賬率小,但這并不能說明它對銀行利潤的貢獻(xiàn)率有多高。

畢竟對銀行貢獻(xiàn)率最大的仍是對公業(yè)務(wù)、公司信貸業(yè)務(wù),而按揭貸款除了份額小的原因外,過多的利率優(yōu)惠,也大大降低了其利潤率。

因此，在信貸額度多的時(shí)候，銀行可以貸給公司，富裕的可以給零售；但一旦信貸額度緊俏，銀行就要充分考慮資金投向的回報(bào)。因此，商業(yè)銀行能乖巧地配合宏觀政策，主動收緊房貸也有自身利益的考慮。

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