2010年02月28日 18:00
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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中國(guó)企業(yè)家論壇第十屆亞布力年會(huì)于2010年2月26日-3月1日召開，主題為：亞布力10年—企業(yè)家思想力。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)進(jìn)行全程報(bào)道。

鳳凰網(wǎng)獨(dú)家對(duì)話華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，文字實(shí)錄如下：

鳳凰網(wǎng)：感謝您能來(lái)到亞布力鳳凰網(wǎng)之夜，與鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)進(jìn)行對(duì)話。先跟您聊聊房?jī)r(jià)，最近在刺激政策復(fù)蘇的今天，包括國(guó)家也出臺(tái)了一些對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的措施，尤其是最近北京出現(xiàn)了新的政策，您怎么看今年的房地產(chǎn)形勢(shì)，會(huì)像2008年那樣嗎？

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)不是我說(shuō)了算，房?jī)r(jià)是消費(fèi)者和政府說(shuō)了算，為什么說(shuō)政府說(shuō)了算？因?yàn)槲覀兊耐恋刭Y源是政府壟斷性配置，如果政府壟斷性配置的資源價(jià)格很高的話，那房?jī)r(jià)沒(méi)有辦法降下去。因?yàn)榈貎r(jià)高到一定程度，不提高房?jī)r(jià)的話，投資者沒(méi)有利潤(rùn)，投資者就不投資了，不投資的結(jié)果就是房子越來(lái)越少，房子越少的話，供求關(guān)系平衡不了，形成惡性循環(huán)，房子就更貴了。

所以首先是政府壟斷性資源的配置條件對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響，很多人自以為他們說(shuō)，土地的價(jià)格不是決定房子價(jià)格的重要原因，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高了，土地價(jià)格才高，錯(cuò)了。是因?yàn)橥恋貎r(jià)格決定了供求關(guān)系，如果供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)才能提高。因?yàn)槿绻阃恋馗阋说脑挘蜁?huì)有更多人參與房?jī)r(jià)投資，就會(huì)更多地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)的供應(yīng)量。那么就會(huì)加大市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)緩解供求之間的矛盾，房?jī)r(jià)才能去降。他們僅僅從它是成本的一部分來(lái)考慮，不是經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇，所以這是第一部分。

第二部分就是我們的需求，如果政府限制了城市化的需求，比如說(shuō)不斷擴(kuò)大城市化，不允許農(nóng)民進(jìn)城，可能需求就沒(méi)有那么大。但是如果政府你在不斷地?cái)U(kuò)大城市化率，我們的路向指標(biāo)是說(shuō)二、三線城市要放開戶口，要擴(kuò)大農(nóng)民工進(jìn)城的比例，或者是讓農(nóng)民工能真正成為城市的居住者、受益者，那你不論如何他得有一個(gè)地方待，不能睡在大街上。那就是說(shuō)你這邊如果限制了土地的供應(yīng)量，那邊又?jǐn)U大著需求的總量，那房?jī)r(jià)怎么可能降下去呢。他們認(rèn)為可能房?jī)r(jià)高了，大家就買不起，不是這樣。

如果有需求的話，這個(gè)需求即使房?jī)r(jià)高，他也得買，因?yàn)樗羞@個(gè)需求。如果房?jī)r(jià)高到了他從這個(gè)城市到另外一個(gè)城市去，就在那個(gè)城市形成了房?jī)r(jià)的提升，這個(gè)城市下來(lái)了，那個(gè)城市提升了，所以它不表示房?jī)r(jià)跌下來(lái)。當(dāng)然我們可以用形成的方式去抑制地價(jià)，那也就是政府說(shuō)了算，什么辦法呢？就是我們不給所有的消費(fèi)者以消費(fèi)信貸，但是政府為什么要這么做呢？政府的目的不是要解決大家的住房嗎？那你就不能不給，世界各國(guó)，連資本主義國(guó)家都給居民以消費(fèi)信貸，以擴(kuò)大和滿足他的住房需求，中國(guó)政府為什么要逆而行之呢？不會(huì)吧。

所以這個(gè)需求就會(huì)在一定程度上，在供求關(guān)系上決定價(jià)格的變化。所以價(jià)格變化，我不認(rèn)為中國(guó)政府出臺(tái)的所有政策是想把價(jià)格降下去，全世界的情況都證明，當(dāng)有個(gè)人消費(fèi)按揭貸款的時(shí)候，只有在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，違約率才會(huì)上升，而在房?jī)r(jià)上升的時(shí)候，不會(huì)有信貸的違約率出現(xiàn)。那么中國(guó)政府是不是把銀行大量的信貸，我們大概有44000億左右，變成違約率呢？不可能。所以中國(guó)政府目標(biāo)絕不是說(shuō)把房?jī)r(jià)打下去，而是不讓漲得過(guò)快。媒體們胡說(shuō)八道，所以把所有的政府政策都理解為要把房?jī)r(jià)打下去，這是個(gè)錯(cuò)誤的理解。

什么叫打下去呢？本來(lái)是100塊錢的房?jī)r(jià)，你要變成80塊錢和60塊錢，那么意思就是讓所有已經(jīng)購(gòu)買房屋的人，或者說(shuō)已經(jīng)擁有住房資產(chǎn)的人都受到損失，這個(gè)比率占多大？占到85%，犧牲這85%人的利益去滿足15%，沒(méi)有購(gòu)房人的利益，是良策嗎？肯定不是?，F(xiàn)在是100塊錢，如果按過(guò)去的增長(zhǎng)速度，可能要漲到120塊錢，政府的限制措施，不要讓它漲到120塊錢，而是漲到110，或者101，102，慢慢地漲，所以我們出臺(tái)的政策明確叫做抑制部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而沒(méi)有在中央所有的文件里出臺(tái)一個(gè)叫做抑制房?jī)r(jià)上漲或者說(shuō)要把房?jī)r(jià)打下去。所以你們提這個(gè)問(wèn)題，本身就是個(gè)錯(cuò)誤，就是對(duì)中央指示的錯(cuò)誤理解，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的錯(cuò)誤理解，和對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)的一種錯(cuò)誤理解。

只有極少數(shù)人才希望把房?jī)r(jià)打下去，然后好趁機(jī)撈一筆便宜，這是不勞而獲的一種做法。很多沒(méi)買房的人就說(shuō)，房?jī)r(jià)跌了，我們就買得起了，如果你買了房子以后，再低你還買嗎？完全是一個(gè)謬論，謬論就在于他們想占國(guó)家、市場(chǎng)、大多數(shù)人的便宜，而想不勞而獲。不表示他希望房?jī)r(jià)跌了，能解決他居住問(wèn)題，解決居住問(wèn)題和財(cái)富問(wèn)題是兩回事。商品房是財(cái)富，解決居住問(wèn)題是租房子，或者說(shuō)廉租房，或者是公租房，或者是其他的市場(chǎng)廉租房，這叫解決居住問(wèn)題。而擁有財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，叫做商品房，因?yàn)樯唐贩吭谌澜绺鲊?guó)來(lái)說(shuō)都不是針對(duì)低收入家庭，因?yàn)樯唐贩渴菄?guó)家收了大量土地出讓金的一種房屋，而任何一個(gè)國(guó)家都沒(méi)有這樣撈錢的政府，所以中國(guó)政府也同樣不會(huì)把收取了大量出讓土地金的房子用于面向低收入的窮人。而應(yīng)該是廉租房免收土地出讓金，經(jīng)濟(jì)住房免收土地出讓金，來(lái)解決中低收入家庭住房問(wèn)題。

既然政策已經(jīng)明確了商品房房?jī)r(jià)，只是針對(duì)于非低收入人群和非窮人的，那干嗎要給這些富人以優(yōu)惠？因?yàn)樗皇歉F人，所以試想把房?jī)r(jià)打下去的所有觀念，都可以說(shuō)是錯(cuò)誤觀念，只能說(shuō)我們希望房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度不要過(guò)快，不要過(guò)快就是什么指標(biāo)？就是不要高于人民收入的增長(zhǎng)水平。我們?nèi)ツ甑姆績(jī)r(jià)增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有超過(guò)收入增長(zhǎng)的比例，但接近房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，部分城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，或者有些部分城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲脑鲩L(zhǎng)，這是對(duì)部分城市要進(jìn)行調(diào)控的理由。

但大多數(shù)城市，或者全國(guó)平均情況來(lái)看，居民收入增長(zhǎng)速度是快于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。你沒(méi)有看一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)不是，我們不管有多少人懷疑統(tǒng)計(jì)數(shù)字是真的假的，但你只能用統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)話。因?yàn)榉績(jī)r(jià)也是統(tǒng)計(jì)數(shù)字出來(lái)的，你要懷疑收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，你也要懷疑房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，所以沒(méi)有這個(gè)道理。

鳳凰網(wǎng)：最近幾年來(lái)，開發(fā)商似乎永遠(yuǎn)是被罵最多的，很多人都是把高房?jī)r(jià)指向了開發(fā)商。

任志強(qiáng)：因?yàn)槟銈儾桓抑赶蛘?，和開發(fā)商有什么關(guān)系？我的原料成本高，我自然就提高房屋的消費(fèi)價(jià)格，供不應(yīng)求市場(chǎng)，我自然要提高消費(fèi)價(jià)格，有什么關(guān)系？我們認(rèn)為五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)貴，你就罵五星級(jí)酒店嗎？我們認(rèn)為飛機(jī)票、火車票漲得高了，你坐不起，你就罵火車、罵航空公司嗎？有什么道理。生產(chǎn)者永遠(yuǎn)沒(méi)有錯(cuò)誤，因?yàn)樯a(chǎn)者我生產(chǎn)的是奢侈性產(chǎn)品，LV包也很貴，奔馳車也很貴，你買不起奔馳車，你就罵奔馳車生產(chǎn)廠家，沒(méi)有道理。憑什么買不起住房，你說(shuō)要怨開發(fā)商呢？

不是所有的開發(fā)商都生產(chǎn)高檔產(chǎn)品的，有人生產(chǎn)奢侈性產(chǎn)品，也有人生產(chǎn)非奢侈性產(chǎn)品，我們西安的房子賣4000塊錢，不表示都是奢侈性產(chǎn)品，不表示都是給富人蓋的房子。但是我們認(rèn)為都是富人房子，為什么？因?yàn)槭杖〉耐恋爻鲎尳鹨欢ú皇敲嫦蚋F人的，這個(gè)道理是很清楚的，國(guó)家說(shuō)得很清楚。所以既然你不是窮人那一列的，你就是富人一列的。你總不能說(shuō)我介于窮人和富人之間，你不是窮人就是富人，只是你富的程度夠不夠高，只能這么說(shuō)。因?yàn)楦F人是要受政府保護(hù)的，要補(bǔ)貼的，不管是各種各樣的生活補(bǔ)貼也好，還是住房補(bǔ)貼也好，都一樣。你只要不應(yīng)該享受政府補(bǔ)貼，都不能說(shuō)你是窮人，道理很簡(jiǎn)單。

鳳凰網(wǎng)：任總，還有一個(gè)問(wèn)題，從我個(gè)人的角度出發(fā)，我也是一個(gè)普通的購(gòu)房者，我買房子的時(shí)候，當(dāng)時(shí)還有利率的優(yōu)惠，現(xiàn)在把很多購(gòu)房?jī)?yōu)惠都給取消了？

任志強(qiáng)：沒(méi)有，現(xiàn)在購(gòu)房?jī)?yōu)惠沒(méi)有取消，只能說(shuō)購(gòu)買第二套住房的優(yōu)惠利率取消了，那么也就是說(shuō)你已經(jīng)解決了基本的財(cái)富問(wèn)題，你只要增加財(cái)富，既然你要增加財(cái)富，政府可以不給你優(yōu)惠，因?yàn)槟阗I第一套住房都是優(yōu)惠的，如果你買的是第二套住房，說(shuō)明你已經(jīng)有了一定財(cái)富基礎(chǔ)。既然你的財(cái)富基礎(chǔ)，這個(gè)財(cái)富已經(jīng)可以升值了，因?yàn)槟阗u房子的時(shí)候已經(jīng)升值了，你已經(jīng)賺到錢了，為什么政府還要給你優(yōu)惠呢？

所以說(shuō)大部分年輕人，不勞而獲，老希望市場(chǎng)、政府給你一點(diǎn)便宜，你老想天上掉餡餅，掉餡餅還不能砸到別人頭上，一定要砸到你頭上，就是這種想法。我們大部分年輕人這種錯(cuò)誤想法，才導(dǎo)致了他們對(duì)開發(fā)商、房?jī)r(jià)、市場(chǎng)、政府的攻擊。你如果不知道中國(guó)政府過(guò)去有一些福利分房，不知道你的父輩可能有福利分房，老覺(jué)得他們占便宜，他們那時(shí)候工資還低呢。分房子是因?yàn)楣べY低，你現(xiàn)在工資高了，你還想讓政府分房子，還想白得，錯(cuò)誤思想，你要努力工作才行，所以我覺(jué)得這個(gè)要值得批判。

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