2010年03月01日 05:05
來源：中國證券報－中證網(wǎng)

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□本報記者 張朝暉 北京報道

中國證券報記者采訪多家銀行了解到，春節(jié)后商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)驟然下降甚至近乎停滯，部分銀行營業(yè)部春節(jié)后“顆粒無收”，“小陽春”行情未現(xiàn)?！?月以來房貸以個位數(shù)計，基本一天接不到一單?！蹦炽y行個貸客戶經(jīng)理表示。

分析人士表示，一方面，房地產(chǎn)市場信貸收緊的跡象越加明顯，銀行加大了對房貸優(yōu)質(zhì)客戶的篩選力度；另一方面，在商業(yè)銀行差別化信貸政策執(zhí)行力度的引導(dǎo)下，房貸利率上浮正在成為一種趨勢，購房者成本的上升使得他們開始選擇觀望，“房貸優(yōu)質(zhì)客戶拐點或是樓市拐點的前兆”

節(jié)后房貸很難批

銀行相關(guān)人士表示，春節(jié)過后，申請個人住房貸款的客戶數(shù)量在急劇縮減。另一方面，由于銀行調(diào)整了房貸優(yōu)惠政策，之前申請的貸款獲批的難度也在增加。

購房者韓先生剛大學畢業(yè)，一般正常的商業(yè)貸款大約在2-5個工作日就能獲批，而他從年前提交了單子，一直到現(xiàn)在還杳無消息。“節(jié)前就聽說現(xiàn)在監(jiān)管機構(gòu)對銀行放貸項目進行調(diào)控，很多銀行都不批房貸了。沒想到農(nóng)歷新春伊始，我所在的申請貸款銀行取消了房貸利率7折優(yōu)惠，使得我購房成本驟然上升。

該銀行專業(yè)人士給韓先生算了一筆賬，100萬的個人住房貸款，按照20%繳納首付，貸款期限為30年，在將利率調(diào)整為基準利率0.85倍之后，支付的利息總額將增加15萬多元，每月韓先生將為此多支出425元。

而更麻煩的是，因為利率上調(diào)后每月應(yīng)還款額超過他月收入的50%，銀行已經(jīng)明確要求韓先生增加首付比例。

銀行表示，韓先生需要向開發(fā)商補交首付，然后重新向銀行申請房貸。而他的客戶經(jīng)理說，即使他追加首付金額，貸款是否能夠獲批，以及貸款利率能夠給予幾折優(yōu)惠仍舊是未知數(shù)。

更多人士透露，同樣是申請住房貸款，很多銀行也開始挑選客戶，首付比例較高，個人信用記錄良好，甚至是銀行VIP客戶，銀行就可能優(yōu)先發(fā)放貸款。比如建設(shè)銀行就對其VIP客戶給予了明確的照顧，即建行率先對本行的VIP客戶執(zhí)行相應(yīng)檔次利率的基礎(chǔ)上再下浮0.1倍，即原檔次執(zhí)行利率底線再打9折。這樣如果是一位持有建行白金卡的優(yōu)質(zhì)購房者，理論上可以享受到接近7折的利率優(yōu)惠。

建行內(nèi)部人士表示，這有助于提高個人住房貸款利率的執(zhí)行水平和綜合收益率，按風險與收益匹配的原則，增強建行差別化的定價能力。

7折利率基本絕跡

中國證券報記者從多家銀行的分行、支行了解到，最近一段時間，申請住房貸款的數(shù)量正在驟然減少?！昂腿ツ甑椎幕鸨星楸绕饋恚F(xiàn)在申請房貸的人數(shù)非常少?！币患掖笮蜕虡I(yè)銀行的北京分行人士表示，春節(jié)以來，只接到了2筆房貸業(yè)務(wù)的單子，這在之前幾乎是無法想象的。

對此，某國有大型銀行的個貸部負責人指出，利率調(diào)整對市場的殺傷力正在顯現(xiàn)，購房成本的提升使得市場的觀望情緒變得濃厚起來。

有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在北京市場7折利率基本絕跡了。在建行、中行春節(jié)前調(diào)整7折利率之后，像光大、深發(fā)展等很多中小型商業(yè)銀行也在節(jié)后紛紛跟進。

某股份制銀行個貸部的負責人介紹，該行在節(jié)后兩次調(diào)整了對個人住房貸款利率的優(yōu)惠細則。根據(jù)早先版本，對繳納4成首付以上的客戶，可以將首套住房或者是改善型住房的優(yōu)惠利率最低做到7折，而2成首付只能拿到8.5折的優(yōu)惠。

而沒過幾日，“總行將系統(tǒng)內(nèi)房貸利率下浮限制設(shè)置為僅允許下浮15%，也就是說即使首付比例達到4成及以上，個人申請住房按揭最多只能打到8.5折。

房貸收緊已成為大勢所趨，即使有部分銀行總行層面沒有下發(fā)利率調(diào)整的文件，但是住房按揭貸款在審批的時候已經(jīng)非常嚴格?！艾F(xiàn)在政策隨時都可能出現(xiàn)調(diào)整，反正我們能做的就是勸客戶提早申請，或許還能搭上7折優(yōu)惠的末班車?！蹦炽y行客戶經(jīng)理稱。

但是也有業(yè)內(nèi)人士表示，即使有銀行沒有調(diào)整7折利率優(yōu)惠政策，但大多也是“名存實亡”，一般購房者基本無法享受。

“在信貸資源偏緊的情況下，銀行上調(diào)利率水平，這本身就無可厚非。而之所以會有部分7折利率獲得審批，這多半和開發(fā)商或者銀行需要維系的重點客戶有關(guān)。

到期一筆放一筆

取消利率優(yōu)惠也許對市場來說早已是預(yù)料中事，但對房地產(chǎn)市場影響更大的是還是信貸資源的緊張。

不過某銀行相關(guān)負責人表示， 個人住房貸款已經(jīng)變成雞肋。若考慮人工成本等因素，7折貸款利率對銀行來說幾乎無利可圖，因此導(dǎo)致銀行現(xiàn)在審批很嚴，甚至不放7折優(yōu)惠的貸款，把有限的額度放到別處增加資產(chǎn)效益。

25日起，存款準備金率再度上調(diào)0.5%，這是央行今年第二次上調(diào)國內(nèi)存款準備金率。業(yè)內(nèi)人士表示，由于央行收緊流動性，以及監(jiān)管機構(gòu)上調(diào)資本充足率，現(xiàn)在很多中小商業(yè)銀行對信貸投放卡得非常緊，不敢再輕易增加風險資產(chǎn)的比重。1月份的突擊放貸，很多分、支行全年的額度被擠占掉了，現(xiàn)在只能是當天空出額度再繼續(xù)放款。

“這大大加大了住房貸款審批的難度?！蹦炽y行業(yè)內(nèi)人士指出，由于分行信貸額度緊張，行領(lǐng)導(dǎo)一般會“騰籠換鳥”，要求將空出的信貸資源向公司類優(yōu)質(zhì)客戶傾斜。從銀行盈利的角度來看，現(xiàn)在公司類貸款基本維持在基準利率的水平，甚至個別溢價能力較弱的民營企業(yè)，銀行還要將貸款利率上浮10%左右，但是反觀住房按揭貸款，利率20%左右的下浮，這顯然不利于商業(yè)銀行擴大息差，改善其自身的盈利水平。

上調(diào)利率“避險”

2009年以來，信貸資金大量進入房地產(chǎn)市場，加速了樓市的回暖?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場信貸投放在總體信貸中占據(jù)近3成的比例。其中，從去年以來，居民戶中長期貸款增加2.04萬億元，占全部新增貸款的比重約19%。此外，去年以來，月度新增居民中長期貸款基本保持上漲的趨勢，在新增貸款中的比重在持續(xù)擴大。

而根據(jù)國際經(jīng)驗看，隨著一國銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中度的增加，特別是銀行的不審慎行為和沖動放貸，會導(dǎo)致其中蘊含的金融風險逐漸凸顯；房價逐漸攀升產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的過程中，往往會導(dǎo)致銀行不良貸款的同步上升。

而在2009年底，監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)要求銀行對2008年11月1日到2009年10月30日發(fā)放的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)進行排查，消除風險隱患。而今年一季度銀監(jiān)會召開的經(jīng)濟形勢分析會上，對于房地產(chǎn)信貸增長背后所蘊含的風險也是“著墨最多”。分析人士表示，這可能與商業(yè)銀行內(nèi)部進行的壓力測試結(jié)果不容樂觀相聯(lián)系。

中國證券報記者了解到，像中行、建行等房貸業(yè)務(wù)占比較高的國有大型商業(yè)銀行，已經(jīng)開始適當壓縮房貸業(yè)務(wù)比重了。某中行人士告訴記者，現(xiàn)在一線城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較明顯，為了防范可能的風險，該行更為看重二、三線城市的房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)拓展。

隨著大行對房地產(chǎn)市場的收縮，某些股份制銀行卻對房地產(chǎn)行業(yè)表示出了一定的興趣。某股份制銀行個貸部負責人直言，今年全行將房地產(chǎn)貸款作為業(yè)務(wù)拓展的重點?！皣写笮蜕虡I(yè)銀行的適當退出，正好為中小銀行的進入創(chuàng)造了市場空間。

他說，此前我行房地產(chǎn)貸款只占到了貸款比重的10%左右，全行準備利用這個機會搶占市場份額。對于房地產(chǎn)市場中所蘊含的風險，該負責人表示，“現(xiàn)在銀行也是走一步看一步，如果兩會后，房地產(chǎn)市場真的出現(xiàn)調(diào)整，我們的年初計劃也會隨之改變。

節(jié)后房貸很難批

銀行相關(guān)人士表示，春節(jié)過后，申請個人住房貸款的客戶數(shù)量在急劇縮減。另一方面，由于銀行調(diào)整了房貸優(yōu)惠政策，之前申請的貸款獲批的難度也在增加。

購房者韓先生剛大學畢業(yè)，一般正常的商業(yè)貸款大約在2-5個工作日就能獲批，而他從年前提交了單子，一直到現(xiàn)在還杳無消息?！肮?jié)前就聽說現(xiàn)在監(jiān)管機構(gòu)對銀行放貸項目進行調(diào)控，很多銀行都不批房貸了。沒想到農(nóng)歷新春伊始，我所在的申請貸款銀行取消了房貸利率7折優(yōu)惠，使得我購房成本驟然上升。

該銀行專業(yè)人士給韓先生算了一筆賬，100萬的個人住房貸款，按照20%繳納首付，貸款期限為30年，在將利率調(diào)整為基準利率0.85倍之后，支付的利息總額將增加15萬多元，每月韓先生將為此多支出425元。

而更麻煩的是，因為利率上調(diào)后每月應(yīng)還款額超過他月收入的50%，銀行已經(jīng)明確要求韓先生增加首付比例。

銀行表示，韓先生需要向開發(fā)商補交首付，然后重新向銀行申請房貸。而他的客戶經(jīng)理說，即使他追加首付金額，貸款是否能夠獲批，以及貸款利率能夠給予幾折優(yōu)惠仍舊是未知數(shù)。

更多人士透露，同樣是申請住房貸款，很多銀行也開始挑選客戶，首付比例較高，個人信用記錄良好，甚至是銀行VIP客戶，銀行就可能優(yōu)先發(fā)放貸款。比如建設(shè)銀行就對其VIP客戶給予了明確的照顧，即建行率先對本行的VIP客戶執(zhí)行相應(yīng)檔次利率的基礎(chǔ)上再下浮0.1倍，即原檔次執(zhí)行利率底線再打9折。這樣如果是一位持有建行白金卡的優(yōu)質(zhì)購房者，理論上可以享受到接近7折的利率優(yōu)惠。

建行內(nèi)部人士表示，這有助于提高個人住房貸款利率的執(zhí)行水平和綜合收益率，按風險與收益匹配的原則，增強建行差別化的定價能力。

銀行更重“避險”

2009年以來，信貸資金大量進入房地產(chǎn)市場，加速了樓市的回暖?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場信貸投放在總體信貸中占據(jù)近3成的比例。其中，從去年以來，居民戶中長期貸款增加2.04萬億元，占全部新增貸款的比重約19%。此外，去年以來，月度新增居民中長期貸款基本保持上漲的趨勢，新增貸款中的比重在持續(xù)擴大。

而根據(jù)國際經(jīng)驗看，隨著一國銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中度的增加，特別是銀行的不審慎行為和沖動放貸，會導(dǎo)致其中蘊含的金融風險逐漸凸顯；房價逐漸攀升產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的過程中，往往會導(dǎo)致銀行不良貸款的同步上升。

而在2009年底，監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)要求銀行對2008年11月1日到2009年10月30日發(fā)放的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)進行排查，消除風險隱患。而今年一季度銀監(jiān)會召開的經(jīng)濟形勢分析會上，對于房地產(chǎn)信貸增長背后所蘊含的風險也是“著墨最多”。分析人士表示，這可能與商業(yè)銀行內(nèi)部進行的壓力測試結(jié)果不容樂觀相聯(lián)系。

中國證券報記者了解到，像中行、建行等房貸業(yè)務(wù)占比較高的國有大型商業(yè)銀行，已經(jīng)開始適當壓縮房貸業(yè)務(wù)比重了。某中行人士告訴記者，現(xiàn)在一線城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較明顯，為了防范可能的風險，該行更為看重二、三線城市的房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)拓展。

隨著大行對房地產(chǎn)市場的收縮，某些股份制銀行卻對房地產(chǎn)行業(yè)表示出了一定的興趣。某股份制銀行個貸部負責人直言，今年全行將房地產(chǎn)貸款作為業(yè)務(wù)拓展的重點?！皣写笮蜕虡I(yè)銀行的適當退出，正好為中小銀行的進入創(chuàng)造了市場空間。

他說，此前我行房地產(chǎn)貸款只占到了貸款比重的10%左右，全行準備利用這個機會搶占市場份額。對于房地產(chǎn)市場中所蘊含的風險，該負責人表示，“現(xiàn)在銀行也是走一步看一步，如果兩會后，房地產(chǎn)市場真的出現(xiàn)調(diào)整，我們的年初計劃也會隨之改變?！?

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