新房定價(jià)難樓市現(xiàn)調(diào)整重要信號(hào)

2010年03月04日 04:43
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)朱玲張敏發(fā)自上海、廣州、北京

與去年年初樓市不期而遇的“小陽春”相比，今年的光景讓開發(fā)商感覺恍若隔世。

從2009年3月開始瘋狂了一年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，是否會(huì)在2010年的3月“踩一腳剎車”？去年此時(shí)在全國(guó)率先提出“樓市小陽春”的中每日經(jīng)濟(jì)新聞》經(jīng)過對(duì)多個(gè)城市和開發(fā)商的調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，2010年的3月對(duì)樓市來說，很可能將遭遇“倒春寒”。尤其值得關(guān)注的是，3月頭兩天，部分城市的開發(fā)商已經(jīng)開始面臨定價(jià)難題——而按照過往經(jīng)驗(yàn)來看，這種定價(jià)的猶豫徘徊往往是房?jī)r(jià)調(diào)整前的重要信號(hào)。

“倒春寒”，很可能成為今年3月開發(fā)商們的痛苦記憶。

上海：

成交連降開發(fā)商定價(jià)難

“今年整個(gè)春節(jié)7天，上海才成交了幾十套房子，項(xiàng)目的價(jià)格很難定?。　币患覈?guó)內(nèi)一線開發(fā)商上海公司營(yíng)銷部的策劃人員無奈地感嘆，春節(jié)后部門同事跑了十幾個(gè)樓盤，但依然沒能為即將推出的新房源準(zhǔn)確定價(jià)。

與他們一樣，一家喜歡預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的地產(chǎn)巨頭，在面對(duì)記者采訪時(shí)也掛起了“免戰(zhàn)牌”。“太敏感了，不方便說?！边@家公司的一名公關(guān)經(jīng)理說。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上海3月開盤的新盤多達(dá)40個(gè)，但真正敢于公布房?jī)r(jià)的樓盤不到十分之一，甚至有一些開發(fā)商連開盤日期都不敢定?！安皇?月就是4月，你留下聯(lián)系方式等通知吧。”一家將于3月份推新房源的樓盤銷售人員表示。

令開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)“難以啟齒”的原因是上海近來成交量的連續(xù)暴跌。如果說今年春節(jié)僅幾十套的成交量還算是季節(jié)性的正常反映，那么1~2月份的連續(xù)環(huán)比大幅暴跌，則多少顯得有些不正常。據(jù)佑威樓市通的數(shù)據(jù)顯示，上海1月份的成交量?jī)H為去年12月的一半，而2月份的成交又不到1月份的一半，創(chuàng)造了歷史最差紀(jì)錄。而3月份的市場(chǎng)前景也一樣不被看好，據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，接近八成的網(wǎng)民表示還要繼續(xù)觀望。

對(duì)很多全國(guó)性的大地產(chǎn)商來說，3月份的銷售業(yè)績(jī)不僅將關(guān)系到他們一季報(bào)的業(yè)績(jī)，對(duì)完成公司全年的指標(biāo)也有著深遠(yuǎn)的影響。中房信集團(tuán)分析師薛建雄說，在最近兩年中，3~6月的銷售額往往要占到開發(fā)商全年銷售額的60%以上，意味著這4個(gè)月對(duì)公司全年的銷售至關(guān)重要。萬一下半年宏觀調(diào)控發(fā)生變化，銀根被收緊，開發(fā)商就是想賣房也會(huì)感到困難。

正是由于上述背景，價(jià)格成為開發(fā)商最為忌諱的話題。

不過，就算不敢定具體價(jià)格，給出價(jià)格將要上漲的預(yù)期，卻是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)做的?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》在對(duì)上海即將銷售的樓盤進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，所有價(jià)格待定樓盤的銷售人員都會(huì)給購房者這樣的心理預(yù)期：新推出的房源要比上一批次的價(jià)格高。但從另一方面說，這恰好是樓市調(diào)整前最后一波上漲乏力的信號(hào)。

一家地產(chǎn)公司的營(yíng)銷副總非?？隙ǖ卣f，公司的定價(jià)策略永遠(yuǎn)是低開高走的。如果市場(chǎng)出現(xiàn)變化，他們寧可延遲銷售，也不會(huì)降價(jià)處理。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)此表示，開發(fā)商正通過漲價(jià)“誘多”，引誘購房者入市買房。退一步說，即使?jié)q價(jià)不被購房者接受，那么通過一系列價(jià)格折扣手段，也能將價(jià)格調(diào)整到適應(yīng)市場(chǎng)的水平。

新浪地產(chǎn)副主編林戈則從消費(fèi)者心態(tài)解讀開發(fā)商選擇漲價(jià)而不是降價(jià)的原因：宏觀調(diào)控的因素還不完全明朗，現(xiàn)在如果就降價(jià)，會(huì)給客戶暗示房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，這將令市場(chǎng)的觀望氛圍更加濃厚。因此在這一階段，開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)降價(jià)，而是觀望和等待最好的賣房時(shí)機(jī)。

不過，開發(fā)商和消費(fèi)者的觀望拉鋸不會(huì)持續(xù)進(jìn)行下去。薛建雄表示，如果上海市三四月份成交量繼續(xù)低于100萬平方米，開發(fā)商將不得不在5月放出降價(jià)“殺手锏”，而這一時(shí)點(diǎn)或許也會(huì)成為價(jià)格的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但如果三四月份的成交量恢復(fù)到100萬平方米以上，那么價(jià)格還有可能出現(xiàn)上調(diào)。

廣州：

頻推優(yōu)惠3月開打“保量”戰(zhàn)

3月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從廣州多家開發(fā)商處了解到，隨著新開工量提速，市場(chǎng)將有不少新貨入市。

據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年3月1日至5月3日期間，廣州樓市商品住宅新增供應(yīng)量約為1.5萬套，與上年基本持平，供應(yīng)量多數(shù)集中在廣州郊區(qū)，約為1萬套。

而根據(jù)記者目前從所調(diào)查開發(fā)商處獲得的消息顯示，3月市場(chǎng)上將會(huì)有15個(gè)全新項(xiàng)目推出。由于業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)二輪樓市政策調(diào)控或?qū)⒊雠_(tái)，不論是老盤新推，還是新項(xiàng)目開盤，開發(fā)商都有著大量的優(yōu)惠活動(dòng)。比如中國(guó)奧園地產(chǎn)預(yù)計(jì)3月將在廣州番禺推出住宅樓盤，其洋房1.3萬元/平方米的單價(jià)中帶了3000元/平方米的豪華裝修，同時(shí)還可以給出9.5的折扣優(yōu)惠。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的官方網(wǎng)站顯示，截至3月1日，廣州市場(chǎng)上包括預(yù)售項(xiàng)目中，可供銷售的簽約數(shù)量約為3.1萬套；而未售出的新建商品房大約為5.86萬套。

廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示，目前廣州樓市3月份整體市場(chǎng)供應(yīng)量在2萬套~3.5萬套，目前主要是老貨新推的樓盤比較多，而新盤和新產(chǎn)品上市時(shí)間大部分集中在5月和8~9月之間，包括保障房等其他房源，廣州2010年整年的供應(yīng)量約在6萬套以上。他認(rèn)為，由于1~2月的成交量相比去年同期大幅下滑，因此開發(fā)商在3月份較為積極地推貨入市，主要目的是把量提高上去，實(shí)際上就是“保量不保價(jià)”，從而為后期銷售做好造勢(shì)準(zhǔn)備。

廣州德冠投資有限公司總經(jīng)理莫嶸表示，3月經(jīng)過春節(jié)淡季，將會(huì)是各個(gè)公司的放量階段。目前樓市政策調(diào)控手段越來越密集，盡管未來樓價(jià)走勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，但會(huì)有比較平穩(wěn)的下滑趨勢(shì)。

滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，今年1~2月份，廣州一手、二手房市場(chǎng)成交都比較慘淡，隨著3~4月的需求釋放，若成交量未穩(wěn)住50萬~60萬平方米的話，今年成交量將會(huì)大幅下滑，特別是郊區(qū)房?jī)r(jià)也將會(huì)挺不住，調(diào)價(jià)將成必然。

謝逸楓也認(rèn)為，目前樓市的調(diào)控政策很多，若真正執(zhí)行起來，在中央地方政策“組合拳”的聯(lián)合調(diào)控下，廣州樓市將逐漸降溫；近期市場(chǎng)普遍看好的房地產(chǎn)信托也被套上“緊箍咒”，房企“不差錢”的局面或許就要改變，開發(fā)商降價(jià)促銷將成為必然。

北京：

供應(yīng)萎縮樓價(jià)現(xiàn)最后瘋狂？

來自官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的2月，北京市的新房和二手住宅成交量均下跌三成以上，遭遇了一年來的最低谷；而與此同時(shí)，即將在3月開盤的項(xiàng)目卻接近40個(gè)。

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月北京共成交期房商品住宅5819套，成交面積為58.3萬平方米。除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房的套數(shù)為4012套，成交面積為42.8萬平方米。環(huán)比1月分別下降37.9%和40.9%和40.

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，除春節(jié)假日因素外，2月市場(chǎng)成交低迷與政策關(guān)系密切。2月23日，北京市出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“京11條”，提出包括恢復(fù)“限外令”在內(nèi)的調(diào)控政策。任啟鑫認(rèn)為，這些政策極大影響了市場(chǎng)預(yù)期。

在節(jié)日因素的影響下，市場(chǎng)供應(yīng)也在萎縮。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月北京的開盤項(xiàng)目?jī)H有8個(gè)，其中僅1個(gè)新盤，新增供應(yīng)套數(shù)為1896套，新增供應(yīng)量為23.6萬平方米，環(huán)比1月下降近八成。事實(shí)上，2月市場(chǎng)的冷清在土地市場(chǎng)上也可見一斑。年后第一個(gè)交易日(2月24日)，在北京成交的9宗地塊中，有3宗因參與競(jìng)買的企業(yè)不足而未舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，以網(wǎng)上的最終報(bào)價(jià)成交。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，北京3月擬開盤項(xiàng)目近40個(gè)，其中首次開盤的純新盤有9個(gè)，其余是老項(xiàng)目后期開盤。在有價(jià)格記錄的項(xiàng)目中，整體開盤均價(jià)為21330元/平方米，比2月上漲13.3%。其中首朝陽區(qū)有10個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，開盤均價(jià)30950元/平方米，而“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目開盤均價(jià)高達(dá)70000元/平方米，成為當(dāng)月最貴。

2月出臺(tái)的“京11條”顯示，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，由于3月“兩會(huì)”在京召開，北京的房?jī)r(jià)問題可能會(huì)受到管理層更多關(guān)注。近日，政協(xié)委員提案中大量出現(xiàn)控制房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)等相關(guān)內(nèi)容，《人民日?qǐng)?bào)》等官方媒體也連續(xù)釋放信號(hào)，兩會(huì)期間和過后是否會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，成為“倒春寒”是否能最終上演的重要因素。