2010年03月04日 07:40
來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

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春節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)小陽(yáng)春，商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)驟降甚至近乎停滯，部分銀行營(yíng)業(yè)部春節(jié)后“顆粒無(wú)收”。房貸業(yè)務(wù)驟降與房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冷“相得益彰”，今年2月份的房屋成交量創(chuàng)五年來(lái)新低。

房貸驟降出于幾個(gè)方面的原因。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)濃厚的觀望情緒，看盤者眾而購(gòu)房者少，自然出現(xiàn)申請(qǐng)貸款數(shù)量的直線下降。二是因?yàn)閺慕衲?月1日開(kāi)始營(yíng)業(yè)稅上調(diào)，去年底購(gòu)房者趕搭末班車，目前出現(xiàn)購(gòu)房低谷。三是因?yàn)橘J款越來(lái)越難，房貸成本越來(lái)越高。去年各家銀行開(kāi)始陸續(xù)取消二套房貸的優(yōu)惠利率，而今年一些金融機(jī)構(gòu)取消了首套房貸的優(yōu)惠利率，首付三成，且審批困難。四是銀監(jiān)會(huì)對(duì)于銀行的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)厲，銀行向中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)被一律喊停，凡是有放貸過(guò)于寬松“劣跡”的銀行受到警告，甚至在2月份下半月索性停止放貸。政府投資項(xiàng)目資金不得進(jìn)入股市樓市，設(shè)立專門賬戶嚴(yán)加看管。

房貸驟降未必是房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但是房貸嚴(yán)厲緊縮的勢(shì)頭持續(xù)半年以上，則房地產(chǎn)市場(chǎng)難以支撐。

房貸緊縮是結(jié)構(gòu)性的貨幣緊縮政策，即政府判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，又不能或者不便全面加息的情況下，單獨(dú)提升房地產(chǎn)利率、縮小房地產(chǎn)信貸的杠桿比例，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。房貸緊縮可以一直持續(xù)下去，取消所有的房貸折扣，商品房首付比例達(dá)到五成以上，甚至全部用現(xiàn)金支付，當(dāng)然，這種極端做法不太可能實(shí)行。筆者要強(qiáng)調(diào)的是，如果政府真想打壓房?jī)r(jià)，僅僅在貨幣政策這一塊就擁有撒手锏，關(guān)鍵看想不想調(diào)控，想調(diào)控到什么程度。

房貸一律收緊有誤殺之嫌，比如首套房的購(gòu)買者、改善型購(gòu)買者不得不支付高息。目前上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一手房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺、二手房價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)的跡象。因?yàn)槎址繉?duì)于政策更加敏感。那些改善型購(gòu)買者不得不以低價(jià)出售物業(yè)、而以高價(jià)購(gòu)買二手房，“業(yè)主哭訴房貸升高不敢生孩子”、“改善型購(gòu)房者受到打壓”等新聞?lì)l頻見(jiàn)諸報(bào)端。

房貸政策并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)徹底的市場(chǎng)化，是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的利器。隨著政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)的轉(zhuǎn)換，房貸政策時(shí)松時(shí)緊，但有一點(diǎn)是不變的，就是政府鼓勵(lì)普通自住型購(gòu)房需求，而抑制投資、投機(jī)性需求，但目前的房貸緊縮政策卻破了常規(guī)，無(wú)論是投資還是自住，一律在抑制之列。

這顯然是非常時(shí)期的非常之舉，不可能長(zhǎng)遠(yuǎn)，但房貸緊縮政策今年不可能改變。去年我國(guó)信貸9.5萬(wàn)億元，吹出了一個(gè)特大號(hào)的房地產(chǎn)泡沫，全球著名的做空頭的對(duì)沖基金經(jīng)理查諾斯甚至開(kāi)出如下玩笑，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫等于1000個(gè)迪拜。

隨著房地產(chǎn)泡沫而起的是中國(guó)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大增。從歷史資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，個(gè)貸業(yè)務(wù)一直是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是在2009年經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)瘋狂飆漲之后，即便是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隱患。2月初，上海銀監(jiān)局在對(duì)轄內(nèi)中外資銀行進(jìn)行的一項(xiàng)個(gè)人住房按揭貸款壓力測(cè)試中發(fā)現(xiàn)，以2009年9月30日的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房?jī)r(jià)下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達(dá)到1.18%、1051%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個(gè)、1006個(gè)和1.63個(gè)百分點(diǎn)。“房?jī)r(jià)下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍”

上海銀監(jiān)局迅即于2月4日作出批示，要求商業(yè)銀行“堅(jiān)決控制投資投機(jī)性購(gòu)房貸款，凡已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴(yán)格按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。同時(shí)，“在滬各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，拒絕對(duì)投資投機(jī)行為的融資，加大差別化信貸執(zhí)行力度。落實(shí)與借款人‘面談、面簽’制度，堅(jiān)決取消房貸業(yè)務(wù)返點(diǎn)”

金融機(jī)構(gòu)缺乏自律能力。使出各種招術(shù)搶占房貸的市場(chǎng)份額，對(duì)房貸審批流于表面，向中介機(jī)構(gòu)返點(diǎn)，商業(yè)銀行的人自己很清楚，7折優(yōu)惠利率加上返點(diǎn)，銀行在房貸業(yè)務(wù)上就沒(méi)有盈利空間了，在房地產(chǎn)的泡沫下掩蓋著巨大的信用危機(jī)與壞賬危機(jī)。與美國(guó)次貸危機(jī)不同，中國(guó)尚未實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，一旦房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)問(wèn)題引發(fā)的就是銀行系統(tǒng)全面的崩潰。

收緊房貸一為擠出房地產(chǎn)泡沫，二為銀行自保，三為宏觀經(jīng)濟(jì)降溫，是退出政策的組成部分。年初的收縮只是一個(gè)開(kāi)始，將縱貫整個(gè)2010年。

作者系資深媒體人士、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀

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