兩會(huì)期盼：房價(jià)真能退燒

2010年03月05日 01:20
來源：北京商報(bào)

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商報(bào)記者王營/文焦劍/漫畫李?A/制表

借用萬科年報(bào)的一句總結(jié)，“2007的剎那芳華，2008的哀鴻遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年間，季節(jié)冷暖已是幾度輪回”。再度輪回，2010年，已不僅僅是柳暗花明那么簡單，瘋漲一年的高房價(jià)已成為人們普遍的擔(dān)憂。

萬科掌門人王石從去年下半年開始不止一次說，一線城市樓市存在泡沫，房價(jià)上漲速度令人驚訝；SOHO中國主席潘石屹甚至說，得了“癌癥”的樓市已接近最后的瘋狂。

統(tǒng)計(jì)局只是發(fā)了條“2009年房價(jià)上漲1.5%”，卻引來了接踵而來的質(zhì)疑、反駁，甚至有人不惜徹夜寫下各種報(bào)告來證明房價(jià)不僅僅漲了這么一點(diǎn)點(diǎn)；“兩會(huì)”召開前夕，各大網(wǎng)站設(shè)立了“我為兩會(huì)建言”欄目，“建言”中人們對于“高房價(jià)”的哀怨隨處可見。

將打壓高房價(jià)寄托于“兩會(huì)”，人們從未如此期待，“兩會(huì)”能不能給廣大住房者一個(gè)“交代”？

不斷攀升的房價(jià)打碎了眾多“蝸居者”的夢，越來越多的購房者把期待留給了“兩會(huì)”。而眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，此次“兩會(huì)”將成為虎年樓市走向的關(guān)鍵，甚至將成為樓市漲跌的分水嶺。然而，期待之多，房價(jià)打真能借“兩會(huì)”退燒嗎？

樓市為何成為“眾矢之的”

“醫(yī)療、房價(jià)、教育、民生、反腐”等，在各大網(wǎng)站發(fā)布的關(guān)于2010年“兩會(huì)”網(wǎng)民關(guān)注榜中，房價(jià)都毫無懸念地排在第一位。

就在“兩會(huì)”召開前夕，本報(bào)聯(lián)合搜房網(wǎng)在購房者中發(fā)布了《購房者看兩會(huì)：我最關(guān)心的房地產(chǎn)問題》大征集活動(dòng)，兩日內(nèi)竟引來了2000多名網(wǎng)友的回復(fù)。人們普遍認(rèn)為目前房價(jià)過高，希望政府關(guān)注工薪階層住房，打擊開發(fā)商囤地捂盤。

而最終的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，購房者最關(guān)心的房地產(chǎn)十大問題分別是：房價(jià)過高、工薪階層住房難、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地捂盤、“80后”住房難房產(chǎn)投機(jī)、閑置房征稅、首套房貸優(yōu)惠、住房保障、二手房市場規(guī)范、首次置業(yè)政策保障。

一位購房者表示，“一個(gè)月的工資買不起半平方米的房子，我哪年才能有自己的家呀。房價(jià)太高了，讓普通老百姓難以承受。國家應(yīng)該抑制房價(jià)的上漲，讓普通老百姓有房住，讓新來城市打拼的大學(xué)生有個(gè)立足地。希望國家能抑制房價(jià)”

這并不是個(gè)別，類似的心聲在目前已經(jīng)隨處可見。

地王頻現(xiàn)、房價(jià)攀升，樓市就在地價(jià)、股價(jià)對賭的怪圈中不斷推漲房價(jià)。

一個(gè)簡單的例子，2009年年初北京東四環(huán)的金都心語精裝修小戶型才賣到8800元/平方米，到2009年12月該項(xiàng)目二手房的市場參考價(jià)格已經(jīng)變成1.769萬元/平方米；北四環(huán)的遠(yuǎn)洋·萬和城2009年年初才賣到2萬元/平方米，年末卻已經(jīng)賣到3.8萬元/平方米。

而據(jù)去年美聯(lián)物業(yè)一份調(diào)查顯示，僅在2009年11月份北京樓市平均租售比再創(chuàng)紀(jì)錄，就首次突破1：500，達(dá)到了1：546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：700。而當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這一比例在2008年基本在1：400左右，一年漲了25%，國際慣例是不應(yīng)超過1：300。

除了租售比，房地產(chǎn)泡沫化的另一個(gè)指標(biāo)是房價(jià)收入比。而據(jù)美聯(lián)物業(yè)僅按照2009年前三季度數(shù)據(jù)推斷，北京城鎮(zhèn)居民人均年收入為26720元，雙職工家庭年收入為53440元。目前北京100平方米左右的普通二手房售價(jià)普遍超過200萬元，按照200首付50萬元、貸款150萬元計(jì)，20年本息合計(jì)211萬元，共計(jì)261萬元，一個(gè)家庭不吃不喝需要攢49年才夠。

高房價(jià)不僅僅是在北京，據(jù)中國指數(shù)研究院《2009年房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》顯示，從全國整體來看，2009年房地產(chǎn)運(yùn)行商品房和商品住宅均價(jià)的絕對水平和增速均創(chuàng)歷史新高；2009年11月，20個(gè)重點(diǎn)城市中，12個(gè)城市成交均價(jià)超過歷史最高水平，其余8個(gè)城市也已接近歷史最高水平；而與去年1月相比，深圳、北京，廈門、南昌等9個(gè)城市住宅成交均價(jià)漲幅超過30%。

半數(shù)呼聲劍指高房價(jià)

正因?yàn)槿藗儗τ谝种聘叻績r(jià)的呼聲與日高漲，如何解決高房價(jià)、安置百姓住房問題越來越考驗(yàn)政府調(diào)控。而社會(huì)專家與人大代表們也開始不斷建言獻(xiàn)策。今年的“兩會(huì)”，頻頻發(fā)出的關(guān)于“如何解決高房調(diào)控房價(jià)”治治治理房地產(chǎn)亂象”等提案更是成為一大特殊現(xiàn)象。

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，全國政協(xié)十一屆三次會(huì)議已收到委員提案428件，立案345件。而關(guān)于房地產(chǎn)的提案占據(jù)了半壁江山，多數(shù)提案直指高房價(jià)。其中，關(guān)于保障性住房、物業(yè)稅征收以及房地產(chǎn)信貸調(diào)控成為關(guān)注焦點(diǎn)。

全國人大代表、寧夏回族自治區(qū)石嘴山市市長張作理昨日就向“兩會(huì)”建議：遏制房地產(chǎn)價(jià)格虛高需要“兩輪驅(qū)動(dòng)”，首先應(yīng)通過政府行為滿足群眾基本住房需求是第一位的，在此基礎(chǔ)上，可利用市場杠桿搞活房地產(chǎn)市場，使土地這一國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值。

全國人大代表、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張兆安認(rèn)為，住房是特殊商品，具有商品和社會(huì)的雙重屬性。住房的社會(huì)屬性不能用市場辦法解決，而要用保障方法解決。他說，當(dāng)前的住房需求呈現(xiàn)“橄欖形”，最高端的高收入者是純粹市場化方式解決，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解決。至于中間的“夾心層”，他們很多是進(jìn)入城市的白領(lǐng)、務(wù)工人員以及有剛性需求的婚齡年輕人，就要用“保障＋市場”的方式解決。至夾心層里面也有層次區(qū)分，收入高的、創(chuàng)業(yè)成功的人士，自然而然就會(huì)到橄欖形的上端，通過純粹市場方式解決住房問題。

因此，張兆安建議，為了滿足年輕人的住房需求，當(dāng)前不僅要大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，還要建立層次豐富的房屋租賃市場。“廉租房是最低的托底型租賃房，此外還要有單位租賃房、公共租賃房、人才公寓、青年公寓等，滿足不同層次年輕人的住房需求。

對于去年上半年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，過高的房價(jià)對公眾其他消費(fèi)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，全國政協(xié)委員鄭惠強(qiáng)則提出，為了解決廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房之間的“夾心層”住房困難，各地政府應(yīng)借鑒新加坡、中國香港等地的經(jīng)驗(yàn)，大力建設(shè)公共租賃房。他認(rèn)為，加快公共租賃房體系建設(shè)，一方面可以滿足部分購房者的剛性需求，平抑房價(jià)過快上漲的局面；另一方面，通過“以租代買”的方式，使更多家庭從買房這一巨大負(fù)擔(dān)中解脫出來，提高即期消費(fèi)水平和遠(yuǎn)期消費(fèi)能力。

房地產(chǎn)投資專家賈臥龍認(rèn)為，從某種程度上說，關(guān)于虎年樓市走勢的探討只有等宏觀政策明朗了才真正有意義，不論春節(jié)期間市場是多么的蕭條，也不論各方給出怎樣的預(yù)測和判斷，都要看中央會(huì)繼續(xù)出臺(tái)怎樣的政策。雖然之前的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)對房地產(chǎn)市場的交易量產(chǎn)生了影響，但從目前全國的市場反應(yīng)情況看房價(jià)并沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。因此，3月份的“兩會(huì)”無疑將成為未來樓市走向的關(guān)鍵，虎年的房地產(chǎn)市場能否延續(xù)牛市，關(guān)鍵要聽聽政策的說法。

樓市長遠(yuǎn)規(guī)劃意義大于調(diào)房價(jià)

事實(shí)上，針對部分城市房價(jià)上漲過快等問題，政府同樣非常關(guān)注。在昨日召開的十一屆全國人大三次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，兩會(huì)全國人大外事委員會(huì)主任委員、十一屆全國人大三次會(huì)議發(fā)言人李肇星也表示，部分城市房價(jià)上漲過快等政府已高度重視。

從“國十一條”到“京版十一條”，頻頻出臺(tái)的樓市新政成為2010年伊始樓市最大的熱點(diǎn)。然而，對于此次新政，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為對樓市作用并不大。

“不要迷戀京十一條，靠它平抑房價(jià)只是個(gè)傳說”，這是時(shí)下房地產(chǎn)界對樓市新政的一個(gè)“玩笑式”概括。但這也正因此反映了，在“兩會(huì)”前夕，房地產(chǎn)調(diào)控最后一只靴子落地之后，業(yè)界只能把更多期待留給“兩會(huì)”

萬科副總裁毛大慶認(rèn)為，市場會(huì)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，主要取決于三個(gè)因素：一是供求關(guān)系是否改變；二是政策面會(huì)不會(huì)進(jìn)一步緊縮；三是開發(fā)商的資金情況和預(yù)期會(huì)不會(huì)讓他們做出降價(jià)促銷的選擇。

他認(rèn)為，全國“兩會(huì)”召開之后，是否還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，主要取決于三四月的樓市走向。尤其是3月份，市場震蕩大的話，相關(guān)政策就不會(huì)出臺(tái)，但相反震蕩不大的話，相信依然會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)。

但記者了解到，目前北京樓市依舊處于供不應(yīng)求狀態(tài)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京樓市依舊存量房首次跌下9萬套。

“目前市場走勢還不明朗，而北京商品房存量更是跌到了歷史最低點(diǎn)，按照一般商品房供應(yīng)的規(guī)律，土地交易形成商品房供應(yīng)需要一年以上的時(shí)間，而2009年初恰好是土地市場最冷淡的時(shí)間。這會(huì)使得北京商品房市場的供應(yīng)量很難短期出現(xiàn)根本性的改變，”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究部張大偉認(rèn)為。

他表示，對于開發(fā)商來說，如此低的存量下，很少會(huì)有開發(fā)商愿意明顯降價(jià)來銷售。而二手房大部分是比照商品房定價(jià)，商品房價(jià)格的堅(jiān)挺也會(huì)傳導(dǎo)到二手房及土地市場。

而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)對3月開盤項(xiàng)目調(diào)查顯示，在有價(jià)格記錄的項(xiàng)目中，3月整體開盤均價(jià)為21330元/平方米，這一價(jià)格與2月整體開盤均價(jià)相比，上漲幅度達(dá)13.3%。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，“即便房價(jià)受政策、‘兩會(huì)’影響有階段性回調(diào)，受目前樓市供求緊張影響，房價(jià)上漲腳步依舊難以阻止”

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，作為開發(fā)商，高房價(jià)確實(shí)是個(gè)問題，但如何有效地改變高房價(jià)是個(gè)技術(shù)性難題。政協(xié)委員們提出的很多民生問題還是很有建設(shè)性意義的。

陳云峰認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性、規(guī)劃性、長遠(yuǎn)性地解決房地產(chǎn)存在的問題意義更大于立刻調(diào)房價(jià)。而目前土地制度的改進(jìn)就可以體現(xiàn)政府調(diào)控的效果。

兩會(huì)觀點(diǎn)

房產(chǎn)商利潤率太高

全國人大代表、重慶市政協(xié)副主席陳萬志：根據(jù)國土資源部城市地價(jià)監(jiān)測信息測算，2009年中國的房地產(chǎn)商賺取的利潤高達(dá)1萬多億元，利潤率達(dá)到30%。

重構(gòu)土地稅制推進(jìn)費(fèi)改稅

全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所名譽(yù)所長郭松海：建議在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。物業(yè)稅具體環(huán)節(jié)應(yīng)包括：一是將現(xiàn)行土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)合并征收；二是征收范圍包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村；三是稅率可以由國家統(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率，各地根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況選擇具體的適用比例稅率；四是以物業(yè)估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。

杜絕廉租房出售

全國政協(xié)委員、祈福集團(tuán)董事長彭磷基：廉租房建設(shè)，的確需要投入大量資金。但是目前，某些地區(qū)為解決資金問題，把廉租房進(jìn)行出售，這實(shí)際上改變了廉租房的性質(zhì)。拿廉租房去賣，是利用了種種廉租房政策的優(yōu)惠措施，性質(zhì)上成為房地產(chǎn)開發(fā)，名義上是解決了建設(shè)資金問題，可實(shí)際上真正需要廉租房的中低收入人群并不會(huì)因此獲益。因此他建議，一定要杜絕廉租房的出售。

發(fā)展公租房解決夾心層心病

全國政協(xié)委員鄭惠強(qiáng)：發(fā)展公共租賃房，首先有利于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。鄭惠強(qiáng)說，去年上半年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，過高的房價(jià)對公眾其他消費(fèi)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。加快公共租賃房體系建設(shè)，一方面可以滿足部分購房者的剛性需求，平抑房價(jià)過快上漲的局面；另一方面，通過“以租代買”的方式，使更多家庭從買房這一巨大負(fù)擔(dān)中解脫出來，提高即期消費(fèi)水平和遠(yuǎn)期消費(fèi)能力。

發(fā)展中小城市可有效控制房價(jià)

全國政協(xié)委員、中國城建控股集團(tuán)總裁于煉：城市規(guī)模與人居生活環(huán)境值得關(guān)注，發(fā)展中小城市、合理控制城市規(guī)模是抑制大城市房價(jià)過快上漲的有效措施。城市發(fā)展不均衡是導(dǎo)致部分城市房地產(chǎn)泡沫的重要原因，應(yīng)當(dāng)從財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策、人口政策以及城市規(guī)劃等多方面鼓勵(lì)發(fā)展中小城市，實(shí)行差異化政策。

我國局部城市存在房地產(chǎn)泡沫，而非全局性的泡沫，剛剛出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對大城市房地產(chǎn)調(diào)控是正確的，但對中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展、農(nóng)村城市化進(jìn)程卻有不利影響。建議房地產(chǎn)政策不應(yīng)當(dāng)一刀切，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。

優(yōu)先對豪華別墅征物業(yè)稅

全國政協(xié)委員、財(cái)政部科研所所長賈康：有關(guān)部門應(yīng)抓緊研究制定在我國開征物業(yè)稅的方案，建議將稅的名稱在方案中規(guī)范地表述為“房地產(chǎn)稅”。建議有關(guān)方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議，在一些關(guān)鍵點(diǎn)上可采取聽證會(huì)方式加強(qiáng)透明度和不同意見的溝通，通報(bào)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)的有關(guān)情況，增進(jìn)各方對此項(xiàng)重要改革的理解與認(rèn)同。

對于一般性消費(fèi)住房，物業(yè)稅開征初期不應(yīng)該考慮征收。實(shí)施的初期，對一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征。但是，管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征。而對于對一定面積以下的“居民第一套自用住房”實(shí)行永不實(shí)征，是可以考慮的。

房地產(chǎn)泡沫造成金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

全國政協(xié)委員、中國人保健康監(jiān)事長劉京生：高房價(jià)增加了金融業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2009年，全年房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款均快速增長；保險(xiǎn)業(yè)房屋貸款信用保證保險(xiǎn)趨勢性增長57%，其中家庭購房主要貸款風(fēng)險(xiǎn)通過貸款信用保證保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了保險(xiǎn)公司。在市場逆轉(zhuǎn)或利息調(diào)升時(shí)，“地王”上開發(fā)的樓盤最有可能成為爛尾樓，開發(fā)商的資金鏈將斷裂，開發(fā)貸款和按揭貸款的違約率將快速上升，這都將大大增加銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。