2010年03月05日 00:57
來源：東方早報(bào)

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上海二手房上月均價(jià)達(dá)1.5萬元/平米3月走勢(shì)將成全年行情預(yù)演

東方早報(bào)記者 朱楠

在多重因素的疊加影響下，2月份上海二手房成交套數(shù)急速萎縮，全市二手房總成交套數(shù)僅為5000套，環(huán)比下跌近六成。但同時(shí)，剛性需求對(duì)應(yīng)的可售房源依然緊缺，使得均價(jià)水平首次突破1.5萬元/平方米關(guān)口，創(chuàng)有史以來新高。

上海二手房價(jià)格指數(shù)也顯示，2月價(jià)格指數(shù)為2540點(diǎn)，環(huán)比上漲0.05%。成交量創(chuàng)低點(diǎn)，而成交均價(jià)創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一樓市怪象是成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲所致。

外籍人士購房比例萎縮

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份全市二手房總成交套數(shù)為0.5萬套，環(huán)比下滑57%、同比下滑67%，為2006年至今的月度成交量新低。全市各個(gè)區(qū)縣中，崇明、金山、松江3個(gè)區(qū)縣環(huán)比降幅略低，在3-5成間，剩余各區(qū)降幅普遍在5-7成之間。

值得關(guān)注的是，2月成交均價(jià)卻與交易量走勢(shì)背離，2月份攀升至1.52萬元/平方米，環(huán)比上漲11.2%、同比上漲38%，超過去年樓市高峰時(shí)期的均價(jià)。

成交結(jié)構(gòu)方面，2月份90萬-200萬元總價(jià)段的二手房交易套數(shù)占比較上月增長了2.0%，上升幅度最為明顯，而其他總價(jià)段占比或與上月基本持平、或有所下降。在置業(yè)者的地域分布方面，具備更強(qiáng)購買力的外籍人士和港澳臺(tái)人群的置業(yè)比例在縮小，兩者占比較1月份合計(jì)下降0.4%；來自外省市以及上海本地的置業(yè)比例則合計(jì)增長了1.9%。

由于需求的減少，上海中高端住宅成交也一片慘淡。據(jù)信義房屋最新統(tǒng)計(jì)顯示，2月上海中高端二手房(均價(jià)4萬元/平方米以上)成交僅81套，環(huán)比1月146套大幅下降44.5%，連續(xù)兩個(gè)月成交套數(shù)下降超過40%。

剛性需求仍很強(qiáng)

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，2月份交易量的走低是多個(gè)因素影響所致，包括傳統(tǒng)淡季與春節(jié)長假疊加、信貸收緊及政策走向的不確定。較為積極的是，盡管交易量下滑，但2月下旬開始市民看房頗為活躍，預(yù)計(jì)累計(jì)需求將在3月份得到釋放，交易量有望恢復(fù)到正常水平。由此理解，3月份市場(chǎng)表現(xiàn)也可看做是年內(nèi)后市行情的預(yù)演。

葉厚彪同時(shí)分析認(rèn)為，2月均價(jià)的走高在于成交結(jié)構(gòu)的改變。首先，根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)200余家門店的抽樣調(diào)查顯示，目前上海二手房價(jià)格未有明顯松動(dòng)。其次，2月入市的買家，絕大多數(shù)為剛需買家，總價(jià)預(yù)算集中在100萬-200萬元，而此類房源也正是市場(chǎng)最為稀缺的房源，供需失衡之下帶動(dòng)了房價(jià)的上升。相對(duì)而言，需求量較小、供應(yīng)較充足的高總價(jià)房源，更容易在后市迎來價(jià)格回調(diào)。

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