2010年樓市興衰決于流動性二三線城市將迎來高峰期

2010年03月08日 13:51
來源：環(huán)球財經(jīng)

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貨幣政策及融資環(huán)境變化左右過往三年內(nèi)地房地產(chǎn)

2010年樓市興衰更取決于流動性

土地市場的繁榮無不仰賴融資市場的活躍，在寬松的融資環(huán)境下，房企“融資—圈地”鏈條重啟

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資金的流動性，對市場的短期走向起到了關(guān)鍵性作用。

2007及2009年，在寬松貨幣政策的鼓舞下，企業(yè)外部融資環(huán)境大大改善，銷售順暢。旺盛的資金流動性刺激企業(yè)加速擴張及投資開發(fā)，從而帶動土地市場的活躍、開發(fā)建設(shè)市場的繁榮；而對消費者而言，信貸寬松刺激投資性需求踴躍入市，進而助燃成交氛圍，加大市場的活躍。尤其在金融海嘯的背景下，實體經(jīng)濟面臨重重考驗，不動產(chǎn)投資作為資金避風(fēng)港逐漸成為市場共識，從而促使2009年以來房價一路上漲。

反之，若流動性嚴重不足，企業(yè)則收縮戰(zhàn)場、減少開發(fā)，而消費者亦屏息觀望，市場頓陷萎靡，2008年的市場即是真實寫照。

為保證經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，未來一年對房地產(chǎn)業(yè)的扶持政策將可能僅是有選擇性的微調(diào)。上半年房地產(chǎn)政策調(diào)整仍將以保穩(wěn)為主，略緊于2009年。而2010年下半年政策的取向，將取決于宏觀經(jīng)濟走勢以及房地產(chǎn)市場在上半年的運行情況。

融資環(huán)境左右樓市興衰

通過對比近年我國貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房銷售的關(guān)系，可以清晰地看到流動性對房地產(chǎn)市場的重要影響。在過去的2007~2009三年內(nèi)，隨著貨幣供應(yīng)量增長的起伏變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積的增長亦呈現(xiàn)出同步變化，其中銷售市場更為敏感，變化更為顯著。這一關(guān)系明顯地呈現(xiàn)出三個階段——增長期(2007年1~10月)、增速回落期(2007年11月~2009年1月)、快速反彈期(2009年2月~2010年)。

增長期(2007年1~10月)：中國宏觀經(jīng)濟處于高速增長階段，貨幣供應(yīng)量穩(wěn)步增長，平均增速為21%。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積亦保持較高的增長速度，平均增速均達29%，而銷售面積的增速波動則更大。此間，資本市場表現(xiàn)出空前活躍，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁上市，各大城市房價似脫韁之馬。

增速回落期(2007年11月~2009年1月)：2007年中開始，中央政府開始采用加息、緊縮貸款等嚴厲的金融手段壓抑急速膨脹的投資和消費的預(yù)期，不幸與全球金融危機的影響疊加，全國房地產(chǎn)市場開始進入新的一輪低迷和觀望期。隨著信貸政策的收緊，貨幣供應(yīng)量增速放緩，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長亦呈減速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而銷售面積增速波動更為顯著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的負5%，其中2008年11月為負33%。

快速反彈期(2009年2月~2010年)：2008年底，為了應(yīng)對中國宏觀經(jīng)濟受全球金融危機的下滑影響，央行貨幣政策再次放松，貨幣供應(yīng)量增速開始加快。隨之，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速亦開始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。雖然10月份投資增速略有下降，但仍與2007年增長期的平均水平相當。銷售市場在回落期的下跌尤為劇烈，而在反彈期的上升同樣強勁。全國商品房銷售面積增速由2008年的負增長快速反彈，其中2009年8月和10月的增速均超過80%。從目前開發(fā)及銷售增速的發(fā)展趨勢來看，供需兩旺的勢頭仍將繼續(xù)保持。

2010年市場如何走，更取決于流動性?；?010年央行繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，可以預(yù)計，充沛的流動性仍將繼續(xù)引領(lǐng)開發(fā)投資與銷售增速保持上行。

政企合力土地市場供銷兩旺

土地市場是房地產(chǎn)市場的晴雨表。對于開發(fā)企業(yè)而言，2009年起全面轉(zhuǎn)向?qū)捤傻恼攮h(huán)境，使銀行大量放貸，融資大門重啟，銷售市場持續(xù)活躍，令各開發(fā)商資金困局得到顯著緩解。特別是提振經(jīng)濟的“4萬億”投資中的部分資金也通過各種渠道滲入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這些資金組合在一起，形成了強大的土地購買力。

對于各地政府而言，土地收入已成為最主要而有效的財政收入來源。為了刺激地方經(jīng)濟的發(fā)展，各地方政府紛紛出臺緩交土地出讓金等優(yōu)惠措施扶持當?shù)亻_發(fā)企業(yè)。2009年各大城市土地出讓的流標率明顯下降，從2008年平均流標率為25%，降至2009年的17%，反映出市場對政策的積極回應(yīng)。其中一線城市北京、深圳、上海，二線城市沈陽、成都，流標率下降明顯。

與此同時，由于各地政府制訂的土地出讓底價較低，開發(fā)商拿地意愿迫切，導(dǎo)致競爭激烈，成交地塊的溢價率也明顯提高。其中一線城市上海、廣州，二線城市成都、南京、武漢，平均溢價率增長明顯。

盡管近期中央經(jīng)濟會議明確提出，“要保持投資適度增長，重點用于完成在建項目，嚴格控制新上項目”，這與2009年7月份中央政治局會議的“繼續(xù)發(fā)揮好投資對拉動經(jīng)濟和調(diào)整結(jié)構(gòu)的重要作用”已經(jīng)明顯不同；同時，近期相關(guān)政策已開始著手加強信貸風(fēng)險控制，并通過將待售土地分割以打擊囤地，提高行業(yè)整體周轉(zhuǎn)率，從而增加市場供應(yīng)，這將對抑制土地市場快速升溫產(chǎn)生一定影響；然而，政府供地與企業(yè)拿地的沖動難以抑制，2010年土地管理政策將有所收緊，但供銷兩旺還將持續(xù)。

一方面，因為大部分城市2009年度土地供應(yīng)計劃尚未如期完成，且地方財政仍面臨較大壓力，所以，各地政府仍有較大的供地動力，2010年各地土地供應(yīng)仍將處于較高水平。另一方面，目前企業(yè)整體融資狀況良好，資金寬裕，持續(xù)擴張的熱情依然不減，因此，2010年土地市場也將維持較高的成交水平，總體規(guī)模相比2009年基本穩(wěn)定或略有增加。而從城市分布來看，一線城市土地供應(yīng)仍將偏緊，二三線城市的土地供應(yīng)規(guī)模和城市開發(fā)建設(shè)速度將有望提升。從土地使用類型來看，普通住宅用地的供應(yīng)比例仍有望進一步增加。

同時，2009年大量土地出讓之后，推進企業(yè)有效有序開發(fā)建設(shè)將成為政策調(diào)整的重點之一。2009年底頒布的“限大令”，也體現(xiàn)出敦促發(fā)展商加速開發(fā)的政策意圖。從土地價格來看，隨著一線城市土地日趨緊張，二三線城市開發(fā)節(jié)奏加快，土地價格也將持續(xù)上漲。

財富增值投資需求難以抑制

中央經(jīng)濟會議提出“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”，為2010年房地產(chǎn)政策調(diào)整定下了基調(diào)。但基于中國經(jīng)濟復(fù)蘇根基未穩(wěn)，可以認為，2010年內(nèi)地房地產(chǎn)政策的調(diào)整將是謹慎的及有選擇性的，將由2009年的“全面刺激”轉(zhuǎn)向“有保有壓”?！氨Ｓ械氖潜Ｕ闲宰》亢推胀ㄗ宰⌒再彿?，“壓”的是保障性住投機性購房。

而對投機性需求影響最大的政策主要有三條：一是二套房貸政策；二是房貸利率優(yōu)惠政策；三是營業(yè)稅政策。前兩條針對所有置業(yè)需求，而第三條營業(yè)稅政策，則主要作用于二手房市場，由于稅率較高(5.5%)，對市場的影響最為顯著。

新年伊始，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限已由2年恢復(fù)到5年，此項政策的變化對非普通住宅的影響更大，對普通自住購房的影響則相對較小。同時，第二套房貸收緊的信號亦愈來愈強烈。這一政策對樓市的影響甚為關(guān)鍵，但各地是否能夠真正執(zhí)行，還看各商業(yè)銀行的利益天平如何擺動。

盡管政策有所微調(diào)，但短期看，流動性過剩的因素仍將維持一段時間。國際上，各國在金融危機后普遍實施寬松的貨幣政策，目前全球短期利率已是歷史低點，而寬松貨幣政策的后果之一便是流動性大幅過剩。內(nèi)地個別城市2009年已對外資投資房地產(chǎn)解禁，這將為外資再次流入內(nèi)地市場創(chuàng)造機會。國內(nèi)，由于中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此，短期內(nèi)流動性仍將維持寬松。中國樓市過去幾年所表現(xiàn)出來的穩(wěn)定性和過去幾個月中房價上漲的速度，仍將持續(xù)地吸引著各類資金的進入。此外，除高端物業(yè)外，目前市場上出現(xiàn)對小戶型、低總價的住宅的投資勢頭，表明了經(jīng)歷多年經(jīng)濟快速發(fā)展后居民收入水平不斷提高，前期的財富累積和逐利心理驅(qū)動部分中高收入群體也加速進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

近期，隨著各地的房價水平普遍達到或逼近歷史高位，價格高壩也開始令部分需求再度觀望。年初的季節(jié)性淡季加之信貸收緊及營業(yè)稅的調(diào)整，已經(jīng)使市場成交開始產(chǎn)生明顯的回落。然而，這一回落有可能是短暫的。由于對實體經(jīng)濟的擔憂以及通脹預(yù)期的加強，房地產(chǎn)投資仍可被認為是目前最安全的資產(chǎn)保值增值方式。

二線城市漸入高潮

□ 程??009年，國務(wù)院共批復(fù)了九個區(qū)域規(guī)劃，其數(shù)量相當于過去四年的總和，出臺速度前所未有。隨著區(qū)域規(guī)劃的大舉推進，城市空間將進一步擴容，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資即將啟動。2009年底，中央經(jīng)濟工作會議更特別強調(diào)穩(wěn)步推進城市化進程，并首次提出“解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”，這對二三線城市的未來發(fā)展影響將更為顯著，中小城市將面臨新一輪發(fā)展機遇。

在2007年的融資圈地?zé)岢敝校L三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域以及中西部的二三線城市都受到了開發(fā)商的追捧。根據(jù)中原對標桿性房企的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，這些標桿房企在二三線城市的土地儲備量十分充足，2008年和2009年標桿房企在一線城市土地儲備的比重僅為20%左右，而在其他城市的土地儲備比例高達80%。因此，在一線城市擴容仍存壓力的情況下，二三線城市將成為主力市場。按照建設(shè)周期，2010年，這些已有的土地儲備將陸續(xù)相應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)建設(shè)及銷售階段，因此，2010年二三線城市將迎來開發(fā)及銷售的高峰期。

無論是區(qū)域規(guī)劃的密集批復(fù)還是城市化進程的推進，都為二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了空間和能量，從而夯實房地產(chǎn)市場的剛性需求。需求的持續(xù)增加促使近幾年大部分二三線城市呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。過去五年這些城市商品住宅的平均供求比為0.8，供不應(yīng)求狀況凸顯。因此，在國家政策扶持以及寬松的信貸環(huán)境下，2010年二三線城市將有望迎來樓市的銷售高潮。