穩(wěn)定房價憑啥“不行也得行”

2010年03月10日 03:50
來源：國際金融報

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房價高漲，成為橫亙在民眾面前的心頭之痛，自然也成為此次兩會的一個中心議題，列席人大會議討論的住建部部長姜偉新只要一露面，就會成為媒體追逐的對象。

日前，姜偉新在接受媒體采訪談到未來房價走勢時，信心滿滿地表示：“是穩(wěn)定的，肯定是穩(wěn)定的！”姜部長作出這樣的表態(tài)，其理由是：“總理都說了，不穩(wěn)定怎么行，肯定行！不行也得行！”

看來，姜部長的信心來自總理的要求。這種說法讓人很感到疑惑。

事實上，這幾年來，中央政府一直致力于構建一個穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場，希望普通民眾能夠安居樂業(yè)，即使是在2008年底金融危機爆發(fā)的關鍵時刻，盡管國務院出臺了房地產(chǎn)市場的有關政策，總理本人也沒有少提這樣的要求。但是，市場卻依然背離了普通民眾的希望，也背離了一直以來中央政府對這個市場的調控目標?？梢姡康禺a(chǎn)市場決不是憑著總理登高一呼就能解決一切問題的，那種計劃經(jīng)濟時期的“美好時光”已經(jīng)一去不復返了。

必須看到，目前中央政府盡管對房地產(chǎn)市場的調控決心很大，但我國房地產(chǎn)市場的市場化程度已經(jīng)很高，因此要將其調控到讓普通民眾滿意的程度，實際難度不小。

對于市場的調控，只能運用市場化的手段，而不能像計劃經(jīng)濟時代那樣運用行政干預手段。從目前已經(jīng)出臺的一些政策導向看，主要集中在兩個領域，一是增加土地供應，加快住房建設，滿足市場需求；二是加強銀行管理，一方面提高購房首付比例，減少房貸優(yōu)惠，一方面嚴控信貸資金流向房地產(chǎn)市場。這些手段都符合市場化的目標，但正因如此，它們不可能像行政干預手段那樣起到雷厲風行的效果。

就增加加土地供應來看，對于我國這樣一個人口密度很高、農用耕地不可過多侵占的國家來說，能夠大規(guī)模供應的土地是有限的，永遠趕不上開發(fā)商對土地的需求，正是由于這個原因，一些城市新推出的土地反而頻頻成為“地王”。而就控制信貸來說，這項政策的本意是為了打擊投機性購房，不讓投機者利用銀行信貸來賺錢，但是必須看到的是，在購房中真正需要依賴銀行支持的，主要是那些收入不高的自住房購買者，這方面的政策收緊反而增加了他們的購房支出。

顯然，運用市場化手段來調控市場，政策回旋的空間并不是很大，但我們也不能寄希望于政府出臺雷霆手段來達到穩(wěn)定市場的目的。因為運用行政手段對房地產(chǎn)市場進行剛性調控，在打擊房地產(chǎn)市場中的投機性勢力的同時，對正常的商品房消費也很容易造成傷害，從而使市場出現(xiàn)嚴重扭曲。

要解決房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實問題，需要有關部門認真研究市場實際狀況，拿出更切合市場實際需求的積極措施，而決不是靠喊上一兩句“不行也得行”的豪言壯語能夠奏效的。

最近幾年，我國已經(jīng)對房地產(chǎn)市場進行過多次調控，但收效甚微，房價在近幾年的漲幅遠超國際平均水平。市場建立初期，房地產(chǎn)在打開籠頭后出現(xiàn)價值飆升是一個客觀原因，但地方政府由于拉升GDP和滿足地方財政需求而起到的助推作用更不可忽視。由于房地產(chǎn)市場的邊際效應十分廣泛，地方政府對此十分重視，卻相應忽視了政府應該擔當?shù)臑槊癖娊鉀Q安居問題的職責。正是由于這一原因，幾乎每一次調控都半途而廢。此次調控雖然聲勢很大，但只要政府的這種角色定位沒有改變，調控究竟能夠收到多少效果，還有待觀察。

房地產(chǎn)市場調控的目標并不僅止于讓房價穩(wěn)定，更重要的是滿足居民日益增長的住房需求，讓老百姓能夠根據(jù)自身的實際收入狀況擁有相應的住房。按照目前我國一些大中城市的平均房價，即使在未來的一段日子里不再上漲，也就是說穩(wěn)定下來，大量低收入的普通民眾仍然是無力購買的。

因此，對房地產(chǎn)市場的調控，更重要的是分門別類，一方面承認市場有其投資功能，不必為部分商品房價格的飆升而憂心忡忡。另一方面，對政府來說，需要大力推進政府資源的利用，為低收入者努力開發(fā)經(jīng)濟適用房、廉租房等能夠滿足各個層級民眾需求的住房，讓房地產(chǎn)市場能夠形成一個有序推進的梯級市場。就像海南省省委書記衛(wèi)留成在回應海南房地產(chǎn)市場價格暴漲問題時所說的，不能把該由政府調控的基本住房和由市場決定的商品房混在一起。