2010年03月15日 21:53
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：賈海峰

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3月15日，位于北京東城區(qū)和平里北街2號(hào)的土地儲(chǔ)備中心2層大廳，異常熱鬧。

經(jīng)歷了“兩會(huì)”期間的靜默，北京大小開發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)人士齊聚于此，見證2010年第一個(gè)“地王”的誕生。

果然，截至當(dāng)天下午4點(diǎn)，就已經(jīng)誕生了兩塊“地王”：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司以40.8億元拍得望京地塊，樓面地價(jià)達(dá)到了2.4萬元/平方米，為北京歷史最高；中信地產(chǎn)經(jīng)過64輪競價(jià)，打敗了中國煙草等其他央企，以52.4億元的價(jià)格拿下了亦莊一塊土地，刷新了2009年由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的總價(jià)50億元的單價(jià)“地王”記錄。

當(dāng)日，北京市國土局5宗土地就賣了120.5億元。

“壓抑”的一季度

經(jīng)歷了火爆的2009年后，2010年第一季度，北京市土地市場平平淡淡。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度北京土地成交面積平均下降了3成。以2月份為例，北京共成交15宗土地，面積約160萬平方米，環(huán)比下降31%。

北京一位不愿透露姓名開發(fā)商說，一季度交易平淡，不是開發(fā)商不積極，而是政府有意壓抑節(jié)奏。

一季度同時(shí)也是房地產(chǎn)政策頻出的時(shí)期。國土資源部先后發(fā)出多條政令，規(guī)范土地市場付款和開竣工管理。同時(shí)規(guī)定最長付款期限不得超過2年。

國土資源部土地利用司司長廖永林在3月11日通氣會(huì)上說，國土資源部將土地拍賣保證金提高到了20%，希望提高土地出讓門檻，來引導(dǎo)開發(fā)商理智拿地。

廖永林表示，“地王”主要是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來市場預(yù)期過高，有很多企業(yè)因?yàn)槟玫貎r(jià)格過高，而無法開發(fā)，最終土地被土地部門收回。

2009年，全國土地出讓金高達(dá)1.5萬億元。為了給土地市場降溫，國土資源部甚至采取了“點(diǎn)名”的方式，在全國通報(bào)了18宗典型房地產(chǎn)閑置土地。

其中，北京工體4號(hào)地延期開工4年，而又未向國土部門申請(qǐng)延期，被處罰1%土地價(jià)款，同時(shí)暫停原土地所有方李澤楷旗下盈科和其子公司啟夏房地產(chǎn)公司在北京的拿地資格。

然而，這個(gè)遲到的處罰，對(duì)于“地王”創(chuàng)造者來說，似乎意義不大。盈科集團(tuán)及其子公司在內(nèi)地已經(jīng)很久沒有拿過地。同時(shí)，1%的地價(jià)款罰金僅有512萬元，而盈科在2009年8月，以1.18億美元將該地塊轉(zhuǎn)給另一家香港上市公司瑞安建業(yè)。

3月12日，全國政協(xié)委員、瑞安董事局主席羅康瑞對(duì)本報(bào)記者稱，轉(zhuǎn)讓手續(xù)已經(jīng)完畢，對(duì)于工體4號(hào)地的罰款“實(shí)出意外”，瑞安正在和盈科進(jìn)行交涉。

上述北京開發(fā)商說，一季度北京出臺(tái)了地方版“國11條”。同時(shí)，為了避免“兩會(huì)”敏感，將6塊要出讓的土地延緩出讓期。尤其是中服地塊，預(yù)計(jì)其單體就可以賣到120億元，北京國土局將其出讓期3月8日調(diào)整到3月22日。

這一切并未實(shí)質(zhì)影響北京房地產(chǎn)大局：四環(huán)以內(nèi)房屋開盤售價(jià)已經(jīng)到了4萬元/平米，地價(jià)也未下降，房地產(chǎn)市場仍在且調(diào)且漲。

“地王”重生

2月24日，北京土地市場虎年第一拍，當(dāng)天出讓的6塊土地中，竟然有3塊土地因?yàn)闆]人報(bào)價(jià)，而沒有現(xiàn)場拍賣。

僅僅是1個(gè)月之后。在3月15日的土地拍賣會(huì)上，就連續(xù)爆出了兩塊地王。

當(dāng)日上午，北京大望京村儲(chǔ)備項(xiàng)目1號(hào)地起拍，起價(jià)16.175億元。當(dāng)主持人公布競價(jià)人情況時(shí)，竟有14家房地產(chǎn)企業(yè)參與現(xiàn)場競價(jià)。

這14家企業(yè)都還志在必得。開始報(bào)價(jià)時(shí)這些開發(fā)商“不屑”舉牌，只有當(dāng)主持人念到“三”時(shí)這才有開發(fā)商舉牌。這意味著，參加競價(jià)的開發(fā)商認(rèn)為前期舉牌沒有意義，只有后期殺價(jià)才有決定性作用。很快，當(dāng)該地塊抬價(jià)到38億元以后，14家房地產(chǎn)企業(yè)就有12家退出了競爭。

此時(shí)，第一大股東為中國人壽[27.56 0.44%]的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[7.20 -2.83%]和中煙集團(tuán)旗下中維地產(chǎn)較上了勁。最終，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元?jiǎng)俪?。大望京土地?chǔ)備項(xiàng)目1號(hào)地溢價(jià)率已達(dá)252%。

北京市2009年啟動(dòng)1000億元土地儲(chǔ)備貸款項(xiàng)目，大望京村儲(chǔ)備項(xiàng)目是其中之一。該項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償款就達(dá)到了1萬元/平方米以上。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以2.4萬元/平方米的價(jià)格拿下該地塊以后，預(yù)計(jì)房屋售價(jià)不會(huì)低于3.5萬元/平方米。

2010年，北京市土地儲(chǔ)備貸款投資仍然不低于1000億元。由政府高投入整理土地，推出較高地價(jià)，進(jìn)而推出較高房價(jià)的循環(huán)鏈，正在上演。

也在3月15日，中信地產(chǎn)以52.4億元的價(jià)格拿下了亦莊一塊土地，刷新了單價(jià)“地王”記錄。在數(shù)輪舉牌競爭之后，現(xiàn)場競價(jià)只剩下了保利、中國煙草等超級(jí)央企，民營房地產(chǎn)企業(yè)罕有舉牌。

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