房地產(chǎn)：股市樓市冰火兩重天

2010年03月21日 21:22
來源：投資者報

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《投資者報》記者賴智慧

3月15日，“兩會”結(jié)束的第一天，對高房價的討伐尚未散去，溫總理平抑房價的報告猶在耳邊，北京房產(chǎn)市場上再度掀起地王風(fēng)暴，一日驚現(xiàn)三“王風(fēng)暴，

當天上午，中國遠洋子公司以40.8億元斬獲大望京地塊，合樓面價超2.75萬元/平方米，創(chuàng)北京樓面價新高；緊接著，中信地產(chǎn)以52.4億元拍得亦莊地塊，創(chuàng)總地價新高；當天下午，中國兵器集團子公司以17.6億元競得薊門橋項目，折合樓面價3萬元/平方米。

兩天后的3月17日，北京地王爭奪戰(zhàn)繼續(xù)開演。北京朝陽大望京一塊28.07萬平方米的居住用地，經(jīng)過82輪競價后，保利地產(chǎn)以50.4億元的價格將其斬獲，折合樓面單價1.79萬元/平方米，該價格僅次于兩天前的大興區(qū)亦莊地塊，成為今年以來北京“二號地王”

又是央企！三天驚現(xiàn)四地王，均清一色的“央企制造”，除中標公司之外，參與競標者如中國煙草和中建二局也多為央企背景。這與國資委多次強調(diào)央企慎入房地產(chǎn)的呼吁大相徑庭。據(jù)SOHO中國董事局主席潘石屹測算，算上建安、財務(wù)、營銷等基本成本，大望京1號地銷售單價達到4.5萬元/平方米，才可以有10%的利潤。而當下北京該地塊附近商品房售價約為3萬元/平方米，這意味著，該區(qū)域房價未來漲幅可能達到50%。

另一組觸目驚心的數(shù)據(jù)是，北京前兩月地產(chǎn)投資200多億元，比去年同期激增七成。一邊宣稱要打擊和遏制房價，政策也密集出臺，一邊卻地王頻現(xiàn)，房價漲聲一片，中國房產(chǎn)業(yè)到底將往哪個方向發(fā)展？

顯然，在供給有限和需求無限的當下，房價已“不聽政策使喚”，房企2010年也“并不差錢”，財大氣粗的央企仍將繼續(xù)受益。在地產(chǎn)股下挫房價上漲的當前，投資者是時候該考慮新的投資選擇了。

“越限越高”的房價

從2008年的傷痕累累，到2009年的瘋狂增利，中國房地產(chǎn)業(yè)起死復(fù)生只用了不到一年時間，逆轉(zhuǎn)之快，令人驚嘆。2009年底，遏制房價上漲的呼聲漸高，為平抑房價過快上漲，政府自去年下半年以來出臺了系列政策。

12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，以遏制炒房現(xiàn)象?！?a target="_blank">國四條”之后，新一輪政策調(diào)控拉開了序幕，12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出要加強市場監(jiān)管，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并強調(diào)“地方政府要切實負起責(zé)任”

此后，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號)，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。12月27日，溫家寶對媒體公開表示，要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的最強音，還數(shù)國務(wù)院辦公廳今年1月10日下發(fā)的“國十一條”，涉及五大方面、十一項條款，內(nèi)容直指高房價。隨后，央行宣布從1月18日上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，此舉標志著金融監(jiān)管力度明顯加強。

繼央行上調(diào)存款準備金率之后，政府再次明確，二套房貸實現(xiàn)無差別的首付四成的政策。如今銀行已停止了個人房貸7折優(yōu)惠的政策。市場監(jiān)管力度明顯加強。打擊囤地、嚴控開發(fā)企業(yè)拿地資格、打擊捂盤惜售等相關(guān)細節(jié)不斷出臺且執(zhí)行力度明顯加強。2009年大龍地產(chǎn)的順義“地王”被無償收回，1月底國土資源部又提出了清理整頓“小產(chǎn)權(quán)房”的要求，相關(guān)的監(jiān)控力度明顯加強。

然而，看似“下猛藥”的政策，并未止住房價和地價上漲的韁繩。對北京房價最新統(tǒng)計顯示，到目前為止，北京市四環(huán)內(nèi)期房均價首次突破3萬元，達到每平方米31220元，四至五環(huán)路房價均價達到每平方米17254元，五至六環(huán)每平方米均價11776元，六環(huán)外住宅售價每平方米突破1萬元，達到10409元。

鄰近通州的河北燕郊房價最近也上演了“一夜暴漲”神話。由于兩會傳出北京地鐵要延至河北，以及通州區(qū)將建新城的計劃進一步確定，3月13日，《投資者報》目堵了燕郊搶房現(xiàn)場，許多北京人蜂擁而至，將該地有限的樓盤搶購一空。

燕郊房價也從去年每平方米均價五六千元躥至七八千元，部分樓盤售價突破一萬元，并出現(xiàn)捂盤待漲的勢頭。一位銷售經(jīng)理對《投資者報》直言：“我們漲價全拜北京和通州的利好政策所賜”

與去年相比，今年在遏制聲中上漲的房價更為迅猛。就連從拍地現(xiàn)場鎩羽而歸的華遠集團總裁任志強也對調(diào)控房價的前景深表疑慮，“總理說行就行，可惜市場不按溫總理說的辦”。他在微博上首次承認自己失敗，并表示無法承受這樣的天價，公司將轉(zhuǎn)入二三線城市，“希望不是憑膽量，而是憑品牌取勝。

不差錢的底氣

據(jù)《投資者報》了解，此次在市場上贏得新“地王”稱號的亦莊地塊和大望京住宅用地原計劃在3月8日進行現(xiàn)場競價。但擔(dān)心兩會期間影響不好，同時為了給仍在觀望的開發(fā)商更多考慮時間，北京土地整理儲備中心發(fā)出公告將競價時間延后一周。業(yè)內(nèi)普遍表示，過高的地價可能會使北京市政府“遏制房價過快上漲勢頭”的計劃落空。而房企無疑是房價上漲中最大的受益者。

截至3月13日，已有115家地產(chǎn)公司預(yù)告或年報公布了2009年業(yè)績，占地產(chǎn)板塊的一半以上，業(yè)績平均增幅達到205%，全國及區(qū)域龍頭業(yè)績尤為搶眼。而已出年報公司的業(yè)績進一步印證了房企的暴利。據(jù)Wind統(tǒng)計，截至3月15日，共有39家房地產(chǎn)類上市公司公布2009年年報，這些公司去年共實現(xiàn)凈利潤190.67億元，同比增長46.48%。

房企現(xiàn)金流增長尤為顯眼。39家地產(chǎn)公司2008年由于行業(yè)成交慘淡，經(jīng)營性現(xiàn)金流量為-258.91億元，但去年經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅增長至202.86億元。39家公司去年年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達到899億元，同比增長86%。

在上海易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合推出的“2009年度中國房地產(chǎn)榜”中國萬科以其630億元的銷售金額與銷售面積第一“雙料王”遙遙領(lǐng)先，排在第二位的綠城一度被“輕視”，臨近年底的時候大力沖刺，銷售額高達510億。保利地產(chǎn)則以430億，超越中海躍居第三。至此，中國地產(chǎn)進入600億時代。

現(xiàn)在看來，盡管打壓政策仍在繼續(xù)，但多數(shù)房企2010年仍“不差錢”。這主要源于地產(chǎn)企業(yè)手握重金，為今后囤足糧。

萬科表示，公司在2009年在拿地上保持著相當謹慎的態(tài)度，并稱目前萬科的資金狀況良好，截至報告期末持有貨幣資金 230億元，較年初時增加15.1%。泛海建設(shè)2009年年末貨幣資金45.89億元，占資產(chǎn)比重的20.18%，年末比年初大增193.49%。而保利地產(chǎn)去年也成功向中國保利集團等8家特定對象非公開發(fā)行3.32億股，募集資金凈額78.15億元。公司期末賬面貨幣資金152.3億元，同比增長178.4%。此外，中華企業(yè)、萬通地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)等公司的貨幣資金也均較去年有所增加。

事實上，大房企的現(xiàn)金儲備與其對于2010年的判斷有關(guān)。有公司在年報中明言，2009年地價、房價的快速上漲，引致部分城市出現(xiàn)樓市泡沫，就其影響而言，可能危及市場及經(jīng)濟的健康運行，到時開發(fā)企業(yè)可能面臨的市場風(fēng)險。這也是不少房企儲備現(xiàn)金以備后用的原因。

“兇猛”央企仍唱主角

雖說“4萬億政府投資沒有一分錢投向房地產(chǎn)”，但央企卻憑著財大氣粗的優(yōu)勢，在拿地中是占盡先機，使得央企與民企展開的地王爭奪戰(zhàn)成為目前樓市一大特色。央企背景下的地產(chǎn)開發(fā)商擁有民營企業(yè)不可比擬的資金成本優(yōu)勢，其在土地市場一擲千金的豪派作風(fēng)，令民營資本望而興嘆。

自去年5月15日，保利地產(chǎn)在北京密云拿得一塊地，從而揭開央企背景的房地產(chǎn)商拿地序幕，接下來，央企的身影開始持續(xù)活躍于國內(nèi)各大土地交易市場。與此同時，土地成交價格開始不斷上升，成交地塊溢價率也疊創(chuàng)新高。

去年拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠洋、華潤等，也包括主業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)的央企。這些來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工、電子等行業(yè)的央企，主業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系不大，卻不惜重金，進軍自身并不擅長的房地產(chǎn)業(yè)。金融危機的背景下，房地產(chǎn)變成了很多央企躲避風(fēng)險的投資方式和新的利潤增長點。

央企拿地今年仍在繼續(xù)。3月15日的競拍結(jié)果就說明了一切。在當日大望京1號地競拍中，共有萬科、保利、首開、中糧、合景泰富、中國煙草旗下中維在內(nèi)的14家競買人參與競價，其中，央企拿國企占半壁江山。手持25號牌的中維地產(chǎn)直到競價30輪之后才開始應(yīng)價，首次舉牌就是33.8億元。

近年關(guān)于阻止央企不務(wù)正業(yè)進軍地產(chǎn)的呼聲漸高，而2010年作為央企整合的大限之年，國資委主任李榮融今年1月份再次強調(diào)，央企要“突出主業(yè)、分離輔業(yè)”。然而，中國兵器裝備公司的四大主業(yè)，軍品、車輛、新能源、裝備制造，均與地產(chǎn)不沾邊，卻偏偏能通過子公司豪擲17.6億元，造就一個樓面價2.9萬元/平方米的新地王。

財經(jīng)評論員葉檀對此認為，央企介入房地產(chǎn)也是偽市場現(xiàn)象。根據(jù)公司治理學(xué)者Michael Jensen提出的自由現(xiàn)金流量假說，央企管理層傾向于把凈利潤用于再投資而不是分紅，因為分紅會導(dǎo)致管理層可支配資源的下降。而房地產(chǎn)市場能夠把權(quán)力、資源的收益與潛規(guī)則結(jié)合得天衣無縫。

不過，國資委也下了狠心。3月18日下午，國資委公布了央企地產(chǎn)重組的進展情況：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但葉檀認為，這是否能遏制住央企的拿地勢頭，目前還無法判斷。

加速搶灘二三線城市

今年初，就在北京上海等一線城市樓市成交有所下降之時，全國二三線的城市的樓市卻提前迎來了三月陽春。

這既與許多央企的強勢競爭有關(guān)，導(dǎo)致許多原來老的房地產(chǎn)企業(yè)，包括一些民企，只能放棄在相對高價格的一線城市拿地，而轉(zhuǎn)向二三線城市。另一方面也與一些大房企主動進軍二三線城市的措施有關(guān)。

就連平時注重在城中心開發(fā)的保利地產(chǎn)，去年下半年新增的1120萬平方米土地建筑面積也主要位于二三線城市。公司在年報中表示，隨著一線城市項目儲備消耗，以及重點城市核心城市拿地成本及難度上升，未來的開發(fā)和銷售重心將轉(zhuǎn)向二三線城市。去年下保利地產(chǎn)在二線城市的銷售額首次超過其在一線城市的業(yè)績，在總銷售額中，一線城市約占47%，二線城市占53%。

萬科目前也已進入全國30多個城市市場。年報數(shù)據(jù)顯示，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對萬科整體的營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻。值得注意的是，萬科在杭州、佛山等寧波、沈陽、珠海等二三線城市的盈利能力均高出公司平均水平。

除此之外，一些中型房企也日益看重二三線市場。廣宇集團、臥龍地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、嘉凱城、中南建設(shè)等均為所在省市區(qū)域市場的龍頭，又積極布局區(qū)內(nèi)二三線城市，亦將明顯受益于戶籍新政及城鎮(zhèn)化提速。值得關(guān)注的是世茂股份，在二線城市的占比達到了26%，而在三線城市的占比則更是高達66%。

天相投顧報告認為，房地產(chǎn)商大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，最普遍的原因是一線城市土地市場的激烈競爭。其次是一線城市成交量在萎縮。中國房地產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，2009年國內(nèi)十大城市下半年成交量，相比上半年下降30%左右，但全國全年成交9.4億平方米，其中下半年成交量6億平方米，大幅高于上半年，數(shù)字說明，在一線城市縮量的同時，二三線城市仍在放量增長。

買房不如買地產(chǎn)股

在房產(chǎn)政策不斷打壓，成交量有所下降，但房價依然高漲的不確定情況下，2010年房地產(chǎn)的業(yè)績增長已是共識，在此背景下，《投資者報》認為，投資者也許可以在高房價和低房地產(chǎn)股之間作出新的選擇。

受政策調(diào)控影響，以及對未來地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)心，地產(chǎn)板塊進入了近八個月的調(diào)整期，到目前為止，該板塊累計跌幅達30%~40%。

中金報告認為，當前地產(chǎn)板塊股值已經(jīng)反應(yīng)了進一步政策調(diào)控以及房價下跌的預(yù)期，未來繼續(xù)下跌的空間有限，隨著兩會后行業(yè)政策將告一段落，政策的明朗、4月份成交量的回升以及人民幣升值會帶來地產(chǎn)板塊的反彈，建議買入地產(chǎn)股。

事實上，地產(chǎn)行業(yè)泡沫主要是供給有限而貨幣供應(yīng)量太高，未來供給釋放需要時間而流動性仍充裕的情況下，泡沫的擠壓是循序漸進的，行業(yè)不會出現(xiàn)大幅調(diào)整，另一方面，地產(chǎn)公司資金壓力很小，過嚴的政策將抑制供給在先，而且2010年公司盈利確定性較強。

中金報告進一步分析認為，目前大多數(shù)房地產(chǎn)股價已反應(yīng)了2010年房價跌幅15%~20%，這是比較悲觀的預(yù)期，2010年經(jīng)濟發(fā)展和利率水平要優(yōu)于2008年，房價調(diào)整幅度不會達到2008年10%~15%的水平；歷史上看，2008年最低迷期間地產(chǎn)公司估值折讓40%~50%，目前離這一水平還差20%~30%，“我們認為難以回到2008年水平，主要是2008年地產(chǎn)公司面臨破產(chǎn)壓力，而目前地產(chǎn)公司資金很充裕，估值下降空間有限，地產(chǎn)板塊估值基本見底。”

國信證券研究所方焱表示，今年無論是經(jīng)濟增長還是財政，都離不開房地產(chǎn)的拉動和貢獻，調(diào)控將不以傷害房地產(chǎn)發(fā)展為底線，兩會之后政策將趨穩(wěn)，未來幾個月仍將繼續(xù)執(zhí)行“國十一條”精神，不會有新的調(diào)控政策出臺?！皟蓵Ψ績r相關(guān)的表述相對溫和，也未提到物業(yè)稅”

在方焱看來，中央今年的政策重心將是增加土地供應(yīng)和增加保障性住房，通過調(diào)整全社會的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并對國人住房消費觀念予以引導(dǎo)，來緩解目前樓市供不應(yīng)求的狀態(tài)，以求短期內(nèi)達到降低房價上漲速度，維持房價平穩(wěn)的目的。而基金在調(diào)整中紛紛減持，目前普遍低配，或?qū)⒊蔀橄乱徊阶龆嗟禺a(chǎn)股的主要力量。