2010年03月24日 14:32
來源：東地產(chǎn)

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By《東地產(chǎn)》記者童丹霞

哪里跌倒就在哪里爬起來，這話用在房企身上再貼切不過了。先下手為強。在2008年，房企可謂吃盡資金鏈告急的苦頭，因此，當(dāng)2010年出現(xiàn)成交量周期性下滑的勢頭，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開始東奔西跑籌措“糧草”。手里有現(xiàn)金，再怎么調(diào)整也不怕。

但一切似乎都不是很樂觀，繼存款儲備金上調(diào)后，銀行放貸也在收緊，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品正逐漸減少，房企上市時間表不斷推延。行業(yè)洗牌恐將再次上演。

銀行扎緊錢口袋

“年初就開始去銀行排隊申請土地儲備貸款，但究竟能不能審批通過，還要看之前有沒有土地款拖欠、延期的，一旦信用有一點點問題，就肯定通不過，”在上海市有開發(fā)項目的一位房地產(chǎn)商告訴記者，“如果現(xiàn)在再去銀行排隊的話，那就肯定擠不進去。

不僅是信用考核，九城置業(yè)總經(jīng)理朱晉告訴《東地產(chǎn)》記者，“銀行現(xiàn)在比以前更加嚴(yán)格了，如果不是品牌企業(yè)，考核時間將會更長。

來自建行信貸部人士印證稱，“現(xiàn)在10個房地產(chǎn)項目上報總行審批，基本8-9個不能通過。土地儲備貸款基本是見一個斃掉一個。

但這并不意味著建行關(guān)閉了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸大門?！爸灰|(zhì)地很好的地產(chǎn)項目貸款，我們還會報給總行審批。不過要拿到貸款，基本得通過一次類似IPO標(biāo)準(zhǔn)的考核。”上述建行信貸部人士表示。

讓房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小房企“揪心”的是，不僅土地儲備貸款考核難上加難，房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款也有所收緊并向品牌房企傾斜，興業(yè)銀行一信貸科長告訴記者，“銀行的錢只能是錦上添花，一般不會雪中送炭，更何況現(xiàn)在銀監(jiān)會一月一查，加之信貸額度僅相當(dāng)于去年的一半，貸給開發(fā)商的錢只能減少。

融資渠道多傾斜大房企

而一般來說，銀行收緊房地產(chǎn)貸款時，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量就會大增，不過這一次，地產(chǎn)融資的蹺蹺板效應(yīng)失靈了。

據(jù)用益信托工作室近日發(fā)布的2月集合信托產(chǎn)品統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在已發(fā)行的56種集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比減少15個，比1月份減少近一半，不過發(fā)行規(guī)模資金仍占到六成比重。

盡管3月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量統(tǒng)計并未出爐，但據(jù)工商銀行理財經(jīng)理向記者透露，“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險較大，如今市場并不樂觀，總行正慢慢減少房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品。

“能夠發(fā)行信托產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，可見已能在資本市場具備多種融資渠道的企業(yè)，而且多為上市房企，對他們而言融資難度比起中小企業(yè)要小的多?！蔽搴现菐炜偨?jīng)理鄒毅告訴《東地產(chǎn)》記者。

其中，3月17日，億城股份與中誠信托在北京簽訂成立12億元到13億元的信托計劃，用于開發(fā)建設(shè)天津紅橋廣場項目。剛過一天，嘉凱城稱擬與中信信托合作，由中信信托以信托資金對青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行增資擴股，本次信托總規(guī)模10億元。

而對那些夢想通過上市獲得更多融資渠道的中小房企而言，今年的IPO之路也變得曲折難行。

“宏觀調(diào)控之下，投資者對房地產(chǎn)股預(yù)期降低，而房企擔(dān)心無法獲得滿意發(fā)行價，寧愿推遲上市也不愿冒風(fēng)險。而證監(jiān)會也考慮到樓市風(fēng)險，審核將會更加嚴(yán)格?！编u毅認(rèn)為，今年上市公司市盈率降低將是一個不可避免的趨勢，因而這也并不是一個傳統(tǒng)意義上的上市好時機。

滬上一家正準(zhǔn)備前往香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人告訴記者，“已經(jīng)遞交審批材料，估計要到5月底才會有結(jié)果?！倍@一時間已較原定的3月底整整延后了2個月。

行業(yè)洗牌不可避免

向少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜的融資渠道，使得那些中小房企又一次處于弱勢，“今年開發(fā)商拿地普遍比較謹(jǐn)慎，尤其是中小開發(fā)商，”正在重慶調(diào)研的招商證券房地產(chǎn)分析師洪俊驊發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金流緊張是困擾中小房企做大做強的原因，而融資難卻又造成中小房企難以補充現(xiàn)金流。

對于中小房企如何走出融資難困境，在朱晉看來加速項目銷售盤活資金是最快捷的方式。不過，他也表示即便加速銷售但短期內(nèi)降價出售的可能性依然非常小，“主要是由于去年地價都非常高，造成彼此間相互抬價。

寶華集團的營銷總監(jiān)楊健同樣認(rèn)為，“中小房企通過去年的火爆市場后，手里或多或少有一點余錢，因此年底前降價出售的可能性還是比較小。

伴隨著不肯降價帶來的銷售壓力，以及融資變難的資金危機，“中小房企日子將越來越難過，”楊健告訴《東地產(chǎn)》記者，一邊是高額地價需要“大出血”，一邊是融資變難資金告急。

而據(jù)朱晉回憶稱，“2008年之前注冊過的上海房地產(chǎn)企業(yè)還有3000多家，而如今恐怕2000家都不到了。曾經(jīng)有兩個朋友也是小開發(fā)商，隨著拿地成本越來越高，他們根本就拿不到地也拿不到項目，現(xiàn)在也已經(jīng)轉(zhuǎn)行了。

行業(yè)洗牌在朱晉看來是不可避免的，更何況是在融資困難的背景下。

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