2010年03月26日 20:34
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者：汪利娜

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汪利娜

高房?jī)r(jià)、地王、蝸居諸此等等，成為當(dāng)下無(wú)法回避的話題。地王仍然不斷呈現(xiàn)，盡管已有國(guó)十一條的種種舉措，但房?jī)r(jià)到底因此能有多少變化，仍是待解懸疑。泡沫驚魂不散，令人開(kāi)發(fā)商投資者心顫，更讓消費(fèi)者望房興嘆。許多人將房?jī)r(jià)的瘋狂歸咎于流動(dòng)性泛濫，盡管它難脫推波助瀾之責(zé)，但關(guān)鍵還是制度的缺失。

為什么價(jià)格的癲狂多發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域？而非其他領(lǐng)域？從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，日本的泡沫危機(jī)、北歐的銀行危機(jī)、東亞金融危機(jī)和此次美國(guó)的次貸危機(jī)，無(wú)一例外都與房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)有關(guān)。然而，任何金融風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的產(chǎn)生都不是一個(gè)純粹的金融現(xiàn)象，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)多種問(wèn)題、矛盾積重難返的必然結(jié)果。房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，主要是由土地資產(chǎn)特殊的物理特征、經(jīng)濟(jì)特征和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。土地作為一種商品，與其他商品相比，有著許多的特殊性。從物理特性上講，土地具有空間固定性和異質(zhì)性。換句話說(shuō)，每一塊土地都是唯一的和獨(dú)特的。從經(jīng)濟(jì)特征來(lái)看，土地具有稀缺性，它是一種有限的、不可再生的自然資源。因此，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性較小。盡管中國(guó)并不是世界上土地資源最短缺的國(guó)家，但土地制度的不健全會(huì)人為地加劇土地供給的稀缺性、壟斷性和供需矛盾，從而給人們一種預(yù)期，似乎有“可以長(zhǎng)到天那么高的大樹(shù)”，地價(jià)、房?jī)r(jià)可以無(wú)休止地漲下去。非理性的預(yù)期加上投資者的盲目、從眾、癡迷和瘋狂，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)偏離其實(shí)際價(jià)值，這就為泡沫的生成提供了前提條件。

而中國(guó)土地制度改革滯后及不健全加劇了土地供需的扭曲。認(rèn)真梳理我國(guó)的土地制度，從農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，從政府的儲(chǔ)備到用地企業(yè)拿地，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都透著與市場(chǎng)等價(jià)交換原則、憲法產(chǎn)權(quán)平等精神相違的弊端。為什么農(nóng)村的集體用地的流轉(zhuǎn)僅限于農(nóng)用地，而不允許農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)城，即轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地？為什么農(nóng)村建設(shè)用地想進(jìn)城只能接受上級(jí)政府的征收機(jī)制，只能拿到一點(diǎn)可憐的補(bǔ)償款，而政府出手一拍就可從溢價(jià)中獲得巨額的出讓金收益？即然許多小產(chǎn)權(quán)可以以“大棚別墅“、“畫(huà)家村”、“生態(tài)示范園”的形式出現(xiàn)，為什么不能給“城中村”的土地制小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)合理合法實(shí)現(xiàn)其利益的出路？為什么城市建設(shè)用地的出讓因用途不同(工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地、公共設(shè)施用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地)而同地不同價(jià)？為什么中國(guó)的城市規(guī)劃很多只是紙上畫(huà)，而對(duì)政府行為和企業(yè)行為隨意的修規(guī)和違規(guī)毫無(wú)任何法律約束力？

土地制度的“雙軌制”人為因素和灰色地帶過(guò)多，為因?qū)ぷ狻焙突覄?chuàng)租”提供了便利，這就是為什么科研用地可隨意改變?yōu)樯虡I(yè)住房用地，打著扶貧的海上養(yǎng)殖項(xiàng)目可改建成“海上皇宮”等咄咄怪事不斷出現(xiàn)的制度條件。“雙軌制制的“多元”價(jià)格滋生的財(cái)富誘惑使得各級(jí)政府和企業(yè)紛紛界入土地市場(chǎng)，各顯神通。政府以“當(dāng)官不為民做主，不如回家賣(mài)白薯”的大志大勇，以既是“裁制員”又是”運(yùn)動(dòng)員”的身份介入地產(chǎn)市場(chǎng)，以低價(jià)拿地和高價(jià)賣(mài)出的方式，從“一進(jìn)一出”的溢價(jià)中獲得巨額土地收益。2009年杭州土地收益高達(dá)1300億元，北京、上海的土地也收益不菲，而土地收益使用和分配的監(jiān)管缺位卻導(dǎo)致國(guó)有土地形式上全民所有，但真正落實(shí)到民生、公共品服務(wù)上并不多。誰(shuí)能給老百姓一筆放心賬？在國(guó)外最耀眼的樓宇是商廈、公司寫(xiě)字樓，在中國(guó)，舊城改造中一棟棟政府辦公樓拔地而起 (許多鎮(zhèn)級(jí)政府人均辦公室面積超過(guò)200平方米)，公車(chē)、公宴、公款出國(guó)的奢華讓世人咋舌。一邊是大量的廉價(jià)劃撥、協(xié)議出讓名目繁多的土地，而另一邊，與百姓生活密切相關(guān)的居住用地卻只有 “招拍掛”一條路，加之土地市場(chǎng)上“賣(mài)方”只有地方政府一家。那么，這種壟斷格局拍出天價(jià)的土地就成了一種見(jiàn)怪不怪的常態(tài)。

在中國(guó)，土地不僅是政府財(cái)政的重要來(lái)源，也是企業(yè)撬動(dòng)金融杠桿的利器。許多人為公開(kāi)房?jī)r(jià)成本構(gòu)成(地價(jià)、建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)等)打得不亦樂(lè)乎,以為這樣可以搞清房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”來(lái)源，其實(shí)，房?jī)r(jià)與成本的差額并非企業(yè)的“暴利”的唯一來(lái)源或主要來(lái)源，而真正 “暴利”來(lái)自企業(yè)金融杠桿的運(yùn)用。2009年土地招拍掛之所以成為眾多國(guó)企、上市公司追捧的對(duì)象，他們不惜血本的拿地、抬高地價(jià)，目的并不在真正從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其原因在于土地是撬動(dòng)金融的杠桿。一方面，“天價(jià)的土地”可以提升上市公司的資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而推高公司的股票價(jià)格，從資本市場(chǎng)上獲得更多金融支持。另一方面，土地是最佳抵押品，價(jià)值上百億元的土地可以使企業(yè)從多家銀行獲得巨額的信貸支持。有了國(guó)家的錢(qián)、銀行的錢(qián)和股民的錢(qián)，只要公司經(jīng)營(yíng)收益率為正，企業(yè)利潤(rùn)率就可以成倍的放大，這才是土地金融的魅力所在和房地產(chǎn)企業(yè)獲得“暴利”的秘訣。 “

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