土地新政密集出臺或?qū)⒁l(fā)行業(yè)洗牌

2010年03月31日 16:13
來源：東地產(chǎn)

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政策的天是孩子的臉？

——土地新政密集出臺或?qū)⒁l(fā)行業(yè)洗牌

By《東地產(chǎn)》記者梁繼賢

三月份上海房展會的冷清收場僅僅是一個開始，開發(fā)商要面對的，不全然是市場的觀望，還有來自國家和地方政策的頻繁調(diào)控。

滬土地出讓新規(guī)

引發(fā)房企融資潮

近日，上海土地出讓新規(guī)頻頻胎動。業(yè)內(nèi)認為，若“30天內(nèi)必須付清所有出讓金”一類的規(guī)定一旦實施，將加速房企突單一由銀行授信的融資方式，積極尋找民間資本的支持。

《東地產(chǎn)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，后兩會時代，特別是北京3地王同時出現(xiàn)之后，隨著國家調(diào)控的密集出臺，銀行放貸難度加大，房企紛紛涉足地產(chǎn)金融以求資金援助。

金地3月10日發(fā)布公告稱，“金地希望在房地產(chǎn)金融市場成熟前占領(lǐng)一席之地。”相關(guān)人士透露，金地意圖以此減少對銀行授信的依賴，加大自身在土地市場的多途徑貨幣融資能力。

江蘇新城、城開等房企也同樣表現(xiàn)出對融資渠道的擴展的濃厚興趣。

新城地產(chǎn)在3月內(nèi)2次與信托機構(gòu)進行合作，共融資約5-7億元人民幣用于旗下項目建設(shè)。這兩支信托公司在完成融資任務(wù)后并不介入項目的日常運營。

有了錢才有底氣，不斷高企的地價以及頻繁出擊的調(diào)控政策使得房企對充足資金鏈的依賴更加強烈。

09年底時就獲得了浦發(fā)銀行100億授信的城開，隨后明確表示將以此資金作為支持用于后續(xù)項目的拓展和建設(shè)。該企業(yè)近期發(fā)布的公告則宣稱將自己的2010年新開工目標預(yù)定在100萬平方米左右。

江蘇五洋集團總裁楊春雨認為，鑒于目前政策尚未明朗，開發(fā)商多會“伺機而動”。但出于隨時準備拿地的考慮，“資金鏈的流暢顯得很重要?！睏畲河晏寡?，若這些大型房企攜帶充足資金移師二線城市將會給本地開發(fā)商帶來不小壓力。

而為中小房企提供資金支持的綠茵國際項目執(zhí)行李樺剛從蘇杭一帶回到上海，他告訴記者，現(xiàn)在二線城市中小房企與民間融資機構(gòu)交流頻繁遠甚于往年。

江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司市場營銷部總經(jīng)理黃超認為，土地出讓金的嚴控將對加速行業(yè)洗牌起到一定推動作用?！斑@樣會減少企業(yè)的流動資金。但對于實力強的企業(yè)反而有利，如果本身資金不存在問題，這樣就將資金實力較弱的企業(yè)排除在外?！秉S超告訴記者。

“大戶型”用地嚴控或激化供需矛盾

不僅地方政府在積極調(diào)控市場，國土部最近在頻頻發(fā)力，在宣布暫停住宅用地供應(yīng)的同時，國土部再次重申嚴控大戶型住宅用地，嚴禁向別墅供地的方針。然而，隨后不久，廣州傳來消息稱，該省二手房大戶型跟風漲價約5%。

對此，浙江投資人許巖認為很有可能是長線投資客催高了大戶型的房價，“一旦市場供應(yīng)量減少，以大戶型為改善型需求的購房者必將轉(zhuǎn)向二手市場尋求該類產(chǎn)品。但這需要過程，因為今年放出的地要過至少2年左右才會影響市場?！币簿褪钦f，現(xiàn)在大戶型有短期上揚是由于政策影響了后市判斷，但由于中間時間較長，“目前不會出現(xiàn)大幅上漲，畢竟大戶型只是‘嚴控’而不是‘嚴禁’。”許巖表示，“但若長期嚴控大戶型供給量，肯定會激化供需矛盾。

復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為：“手上有地的開發(fā)商并不會急于開工，他們希望用開工量來控制市場供應(yīng)量。”因此，若大戶型成為市場上的稀缺產(chǎn)品，那么反而更有助于開發(fā)商坐市起價。

來自方方地產(chǎn)機構(gòu)的數(shù)據(jù)報告稱：受2010年新年推量減少影響，品牌企業(yè)2010年前2個月商品房推出量較少，關(guān)注品牌企業(yè)總推出量不足20萬㎡，從而導致品牌企業(yè)土地庫存總量增加約100萬。而根據(jù)2008-2009年銷售能力預(yù)計，企業(yè)儲備土地可供開發(fā)年限集中在3-5年。因而，即使在未來的3-5年內(nèi)國家大戶型供地進行嚴控，出于市場利益考慮，想要開發(fā)此類產(chǎn)品的房企依然可以拿自己原有的土地儲備進行產(chǎn)品開發(fā)。

“大戶型嚴控令短期內(nèi)對儲備充足的房企的影響并不大，但對市場需求卻恰恰相反?！痹S巖認為，由大戶型供需矛盾引發(fā)的新一輪房價上漲可能會出現(xiàn)在2-3年之后。

專家稱執(zhí)行力仍是政策效果硬傷

不論是國土資源部的指示，還是地方政府出臺的調(diào)控政策，穩(wěn)住房價維持穩(wěn)定都是其主唱基調(diào)，但自09年底宏觀調(diào)控至今，政策收效似乎仍不能讓人滿意。

就在國土部宣告暫停全國住宅用地出讓后近一個星期，上海土地交易中心工作人員稱并未接到來自上級單位任何關(guān)于暫停出讓住宅用地的通知。不過兩天，上海規(guī)土局土地交易信息網(wǎng)站上，就又多出了4塊容積率在0.58-1.7的住宅用地，引發(fā)十幾家房企爭相申請。

復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍對于政策的執(zhí)行力皆表示擔憂。“國土部的限制大戶型用地比例的政策，實際上是70/90 翻版，但是，國土部和地方政府之間不是領(lǐng)導關(guān)系，只是業(yè)務(wù)指導關(guān)系。所以該政策能否有力執(zhí)行還不好說?！崩顟?zhàn)軍認為。

而華東師范大學商學院房地產(chǎn)系主任華偉則戲稱虎頭蛇尾的執(zhí)行力為“政策秀”。諸位專家重點提到保障型住房建設(shè)問題時——

尹伯成認為：“開工不等于完工?！蹦壳罢f得很熱鬧的保障性住房建設(shè)計劃到底可以惠及多少人，解決多深的問題目前都不好妄下定論。

而華偉則指出：“保障房的建設(shè)并無全國、連續(xù)的政策；缺乏監(jiān)督、執(zhí)行和反饋機制的支撐，實際上就是實施環(huán)境的缺失。

對于國土部的“禁地令”和保障房的關(guān)系，李戰(zhàn)軍分析道，“暫停批地不是目的，目的是在原有的供地計劃上追加保障房規(guī)劃。

房價地價遭綁定

六年房價地價上漲均超5倍

根據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從03年到09年，上海招拍掛住宅用地約有400幅，六年時間住宅地價累計上漲8.9倍，住宅樓面價則上漲6.3倍，房價上漲5至6倍，

房價地價相互捆綁上漲，漢宇地產(chǎn)指出05年和09年是土地價格漲幅最大的兩年，當期住宅樓面價成倍上漲，環(huán)比分別漲236%和106%，而這剛好也是樓市最熱的兩年?！鞍凑找话闵唐返亩▋r法則，原材料漲價，產(chǎn)品價格勢必也會跟著上漲，土地價格連續(xù)上漲，房價自然就沒有下降的動力和理由。

盡管3月前三周上海二手房成交量同比下降七成，市場較去年遜色不少，但房價卻未見松動。這其中很大一部分原因仍歸咎于土地價格上漲勢頭仍在延續(xù)。對此，漢宇地產(chǎn)認為，要迫使市場平均房價降下來，為大部分百姓所接受，就必須先從完善現(xiàn)有土地招拍掛制度上著手。需要對不同性質(zhì)的住宅用地差別對待，特別要將住宅土地供應(yīng)大力向保障性住房傾斜，完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使土地價格由市場主導向主導轉(zhuǎn)變，并嚴格監(jiān)控商品房、保障性住房的土地開發(fā)利用情況。

“以市場規(guī)律來說，商品價格由價值決定，受供求關(guān)系影響。因此我們有理由認為土地供應(yīng)是影響房價的根源之所在，土地價格、供應(yīng)水平與結(jié)構(gòu)最終都會逐一反映到房價上，當然也包括土地政策從中央到地方的執(zhí)行力度。”漢宇地產(chǎn)分析表示。

(漢宇地產(chǎn))

開發(fā)商談土地新政

近日國土部再次重申嚴控大戶型，加強保障性住房建設(shè)。新政當前，開發(fā)商們?nèi)绾慰创?？《東地產(chǎn)》特邀江蘇新城房地產(chǎn)有限公司市場部營銷總經(jīng)理黃超、上海金地灣流域項目總經(jīng)理助理宋家豪與我們一起探討。

(東地產(chǎn)=東) (宋家豪=宋) (黃超=黃)

東：國土資源部官員11日在北京表示，要嚴格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴禁向別墅供地，上海是不是也有類似的措施？

宋：上海從很早開始就已經(jīng)響應(yīng)限制別墅推地的政策，去年也幾乎沒有推過容積率在1.0以下的土地，至于大戶型推地的控制，還沒有聽到消息。

東：物以稀為貴，大戶型以后會身價倍漲吧？

宋：現(xiàn)在70/90政策已經(jīng)放寬，從要求單個項目達到70/90放寬到整個區(qū)域達標即可，另外保障性住房的補給，也在一定程度上緩解了商品房的70/90供應(yīng)，以后的商品房市場將以大戶型為主，這也代表了人們改善型居住的發(fā)展趨勢，特別是在公開土地市場拿到土地的開發(fā)商，他們更會熱衷于開發(fā)大戶型產(chǎn)品，因為只有大戶型的購房群體才能支撐得起現(xiàn)在高企的地價和房價。所以，將來大戶型未必是稀缺產(chǎn)品，而90平方米以下的商品房公寓或許是稀缺產(chǎn)品。

東：國土部最近的舉動會給開發(fā)商拿地帶來哪些影響？

黃：影響有三方面：首先，地方政府出讓土地的速度會變慢?？紤]到70%保障性住房的供地與開發(fā)商原先產(chǎn)品的定位、開發(fā)商的選擇等因素，需要較長的磨合期，因此會影響出讓土地的速度；其次，地方政府出讓土地中70%作為保障性住房，使原先商品住房的開發(fā)企業(yè)可能會轉(zhuǎn)向保障性住房的行列。剩余30%的商品住房，競爭將非常激烈；最后， 30%的商品住房用地，增加了土地的稀缺性，將使非保障性住房的價格繼續(xù)上漲。

東：最近有感覺到拿地難嗎？

黃：我們還在觀察整個地產(chǎn)動態(tài)。國家出臺的政策頻率高、力度大，有些新政策在實施過程中還會存在變動與調(diào)整?，F(xiàn)在主要看這70%的保障性住房用地怎么安排，再做決定。

東：我在想不同的城市，不同的產(chǎn)品會對新政有哪些不同的反應(yīng)。

黃：新的供地政策的出臺，在房地產(chǎn)發(fā)展水平不同的城市會產(chǎn)生不同效果。一些購買力較強的城市，對改善型居住的需求較大，由于限制非保障性住宅的供地，將導致改善型需求住房房價在短期內(nèi)上漲。對購買力較弱的城市來說，新政策將對房價起到有利的抑制作用。所以，政策后效取決于各個城市的發(fā)展水平和購房需求。

對于產(chǎn)品，由于新的供地政策控制了改善型住宅的供應(yīng)量，大戶型和中高端的產(chǎn)品開發(fā)者將進一步雕琢產(chǎn)品細節(jié)，在稀缺型產(chǎn)品的市場中進一步占據(jù)優(yōu)勢地位。而原本處于市場起步級的小戶型和低端產(chǎn)品會被保障性住房市場擠壓，競爭更為艱難。