“內(nèi)定”地王被叫停神秘地產(chǎn)大鱷出水

2010年04月15日 07:17
來源：時(shí)代周報(bào)

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黃如論世紀(jì)金源投資集團(tuán)董事局主席、總裁，旅菲華僑，1991年，他返回家鄉(xiāng)，開始投資于房地產(chǎn)業(yè)，并發(fā)展成為福建最大的私人房地產(chǎn)商。

一個(gè)占地2800畝、規(guī)劃建筑總面積近700萬平方米的巨無霸項(xiàng)目胎死腹中。

這個(gè)福州國土資源局原計(jì)劃4月9日至19日掛牌出讓的地塊，因被國土資源部認(rèn)定多項(xiàng)出讓指標(biāo)違規(guī)，被中途叫停。

除了一次性出讓面積嚴(yán)重挑戰(zhàn)國土部設(shè)定的300畝上限之外，公告中還設(shè)定競買人必須“開發(fā)過兩個(gè)單個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)400萬平方米以上(含400萬平方米)的各類房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目”等指標(biāo)，地塊瞬間被推向“競買人疑似內(nèi)定”的風(fēng)口浪尖。

作為國內(nèi)屈指可數(shù)的符合出讓條件的開發(fā)商，福建籍地產(chǎn)大佬黃如論旗下的世紀(jì)金源，不經(jīng)意間便卷入了這場漩渦。

國土部證實(shí)六項(xiàng)違規(guī)

3月22日的一則土地出讓公告，將福州的房地產(chǎn)市場攪得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。編號(hào)為2010-12號(hào)的2800畝地塊將在4月9日至19日掛牌出讓，起始價(jià)達(dá)到178億元，單單交易保證金就需要40億元。

根據(jù)公告，這是福州晉安區(qū)內(nèi)一幅棚戶區(qū)、舊城改造的地塊，位于連江路以東、福馬鐵路支線以南、鐵路東站以南、化工路以北的區(qū)域，出讓時(shí)被分為了ABCDEFG等多個(gè)地塊。

在福州土地出讓史上，除了2001年融僑集團(tuán)拿下的2800畝江南水都地塊之外，2010-12號(hào)地塊的體量無可匹敵——它幾乎是2009年福州全年出讓土地面積的2倍，后者僅有1412畝。

“這個(gè)土地出讓公告掛出后，引起了很大的轟動(dòng)?！痹?月9日國土資源部召開的2009年國土資源公報(bào)新聞發(fā)布會(huì)上，全國土地總督察辦公室副主任紀(jì)東義在回答時(shí)代周報(bào)記者提問時(shí)稱，“2800畝一次性上市交易，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過規(guī)定的300畝面積上限。

2009年11月國土資源部印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，對商品住宅用地的宗地出讓面積首次明確規(guī)定了上限，其中大城市20萬平方米(約300畝)，中等城市14萬平方米，小城市(鎮(zhèn))

7萬平方米。

“該地塊的出讓存在六項(xiàng)違規(guī)行為?！奔o(jì)東義告訴時(shí)代周報(bào)記者，除了面積“超標(biāo)”外，該地塊的土地出讓金繳納方式、土地分期交付的方式，以及對競買對象設(shè)置“開發(fā)項(xiàng)目面積”等特定條件等方面，都存在違規(guī)行為?！皣临Y源部迅速反應(yīng)，已經(jīng)責(zé)成國家土地督察上海局跟福州市政府溝通，責(zé)令其限期整改，符合條件后才能上市。

按照公告，福州市國土局允許地塊的競買人分六期支付土地價(jià)款：第一期在土地合同簽訂后十天內(nèi)支付40億元；以后各期地價(jià)款的繳納金額為(總地價(jià)款-40億元)/土地出讓總面積]×各期交地面積，具體繳款時(shí)間為在發(fā)出交地通知書之日起10日內(nèi)。這種繳交方式，違背了去年底財(cái)政部和國土部等五部委出臺(tái)的新規(guī)：“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

而在土地交付方面，福州市國土局規(guī)定：片區(qū)總體交地時(shí)限為二年半，分期分批凈地交付，首期交地時(shí)間為土地合同簽訂之日起六個(gè)月內(nèi)，交地面積不少于300畝，其余每期交地不少于500-600畝凈地?！鞍匆?guī)定，土地應(yīng)當(dāng)一次性交付。福州市國土局在這點(diǎn)上也違反了規(guī)定?！奔o(jì)東義表示。

4月10日，福州市國土局在網(wǎng)上發(fā)出《關(guān)于暫停宗地2010-12號(hào)地塊掛牌出讓的公告》，宣布“經(jīng)我局研究，暫停該地塊的出讓”

符合條件僅有一家

地塊出讓戛然而止。但已經(jīng)發(fā)出的公告，卻沒能擺脫“競買人疑似內(nèi)定”的猜測。

按照出讓公告，競買人“必須具有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集團(tuán)(含下屬子公司)開發(fā)過兩個(gè)單個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)400萬平方米以上的各類房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目；在國內(nèi)投資開發(fā)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)建筑面積達(dá)2000萬平方米以上。

數(shù)來數(shù)去，以造城運(yùn)動(dòng)著名的華南地產(chǎn)商碧桂園，目前也僅有碧桂園鳳凰城一個(gè)超級(jí)大盤有1332萬平方米的總規(guī)劃建筑面積，超過400萬平方米的指標(biāo)；全國最大的開發(fā)商萬科，目前的最大項(xiàng)目是340萬平方米的杭州萬科良渚文化村；福建當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商融僑，在國內(nèi)開發(fā)的最大項(xiàng)目重慶融僑半島總建筑面積為350萬平方米，而其福州大盤江南水都的總建筑面積也僅有300萬平方米，未能“達(dá)標(biāo)”

相比之下，擁有“地產(chǎn)福州之王”和“大盤之王”稱號(hào)的世紀(jì)金源，目前已經(jīng)完成或正在進(jìn)行中的總建筑面積400萬平方米及以上的項(xiàng)目包括：400萬平方米的昆明世紀(jì)城、400萬平方米的長沙湘江世紀(jì)城、600萬平方米的貴陽世紀(jì)城，480萬平方米的合肥濱湖世紀(jì)城以及1300萬平方米的南京長江世紀(jì)城——造城的大手筆無人能及。

事實(shí)上，2010年初，坊間就已經(jīng)有世紀(jì)金源要?dú)⒒丶亦l(xiāng)的傳言。

1月20日，一位稱“今天世紀(jì)金源剛開完2009年會(huì)”的網(wǎng)友在百度貼吧上表示，目前濟(jì)南和福州政府都在邀請黃如論到當(dāng)?shù)亻_發(fā)建設(shè)，還透露黃同福州市政府就4000多畝的土地已經(jīng)談判3次。更有網(wǎng)友將地塊面積、分區(qū)情況等信息發(fā)布到網(wǎng)上。

而3月22日的土地出讓公告掛出后，一名海峽房網(wǎng)的網(wǎng)友也留言稱，“金源內(nèi)部的人說：現(xiàn)在金源就在等兩大項(xiàng)目的政府審批，一個(gè)是山東濟(jì)南；另一個(gè)就是福州二化那塊地的成片開發(fā)！哪個(gè)快上哪個(gè)！”

面對這些傳聞，世紀(jì)金源選擇了沉默。4月12日上午，世紀(jì)金源策劃部經(jīng)理關(guān)玉峰對時(shí)代周報(bào)記者表示，“世紀(jì)金源是否會(huì)回福州開發(fā)大盤，這些是高層領(lǐng)導(dǎo)的事情，我們并不知道。但要明白，這些都只是傳言?！痹撊耸客瑫r(shí)以領(lǐng)導(dǎo)出差不在集團(tuán)為由拒絕了記者進(jìn)一步采訪的要求。

在地塊出讓暫停之前，福州市國土局曾對地塊面積超標(biāo)和“內(nèi)定說”做過回應(yīng)這是舊城改造的項(xiàng)目，非凈地拍賣，不受相關(guān)面積規(guī)定的限制；由于地塊規(guī)模很大，設(shè)定了較高門檻，對開發(fā)商資質(zhì)要求也相應(yīng)更高。

但在4月10日的暫停公告發(fā)出后，該局未對此事做出進(jìn)一步的說明。

究竟地塊在出讓之前，相關(guān)部門是否清楚符合“400萬平方米及以上的項(xiàng)目至少兩個(gè)”條件的開發(fā)商，全國有多少家？該指標(biāo)的制定依據(jù)是什么？目前地塊是否在整改過程中？屆時(shí)是否會(huì)拆分出讓？

面對時(shí)代周報(bào)記者的這些問題，福州市土地發(fā)展中心招商部主任林勝未作正面回應(yīng)。而福州市國土局在其網(wǎng)站上公布的辦公室、執(zhí)法處和土地利用管理處等相關(guān)部門的電話，幾天來一直處于無人接聽狀態(tài)。

世紀(jì)金源的低價(jià)大盤

在等待事態(tài)進(jìn)展的過程中，福州坊間的爭議卻一直存在。

“即便沒有設(shè)定‘400萬平方米以上項(xiàng)目至少2個(gè)’的類似條件，如此大體量的項(xiàng)目，像金源這樣有實(shí)力吞下的開發(fā)商也寥寥。”一位福州地產(chǎn)觀察人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，如果拆分出讓，或許能減少“零競爭”的機(jī)會(huì)。

也有福州市民表達(dá)出希望金源回到家鄉(xiāng)建設(shè)的愿望。一位市民在1月初，就到福州市便民呼叫中心網(wǎng)站上發(fā)出訴求，試圖向相關(guān)部門求證“金源即將回歸福州進(jìn)行投資，開發(fā)4000畝超級(jí)大盤”是否屬實(shí)，并稱“這個(gè)消息非常讓人振奮。

“其實(shí)有不少福州百姓是歡迎黃如論回到福州開發(fā)的。你去看看金源在各地項(xiàng)目的房價(jià)就知道了?！备７烤W(wǎng)一位地產(chǎn)研究人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“萬科在福州7000元/平方米拿的地，現(xiàn)售房源價(jià)格已至16000元/平方米，世茂當(dāng)初3500元/平方米拿的地現(xiàn)在要賣2萬元以上。而金源的貴陽世紀(jì)城跟湘江世紀(jì)城開盤均價(jià)只有3500元/平方米，是比當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)低的。

根據(jù)福房網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)，4月5日到4月11日的一周，福州一手住宅簽約量有431套，均價(jià)則達(dá)11834元/平方米?！艾F(xiàn)在福州主要城區(qū)鼓樓臺(tái)江的新房在1.5萬-2萬/平方米以上，而次城區(qū)晉安、倉山、馬尾也基本在8000-10000元/平方米左右。動(dòng)輒上萬的房子，福州老百姓買不起?！鄙鲜鲅芯咳耸糠Q。

此次出讓的2800畝地塊中，規(guī)定了競買人要捐資建設(shè)7.7萬平方米的廉租房，建設(shè)限價(jià)7000元/平方米、250萬/平方米(3萬套)的限價(jià)房，這一比例高達(dá)40%，此外還將配套6所中小學(xué)和2個(gè)公園。

一直強(qiáng)調(diào)“為民生蓋房”的理念、4月初剛剛捐款6億元建設(shè)福建省科技館新館、多次登上福布斯或胡潤慈善榜榜首的黃如論，在這個(gè)透露出“利民”信息的項(xiàng)目上，或許更契合福州一些百姓的期待。