高換手率昭示房價面臨方向選擇

2010年04月16日 03:06
來源：證券日報

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□ 姜楠

按照股票分析理論，高房價和高換手率的同步到來表明房價正面臨方向選擇。

國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，創(chuàng)歷史新高。北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊聯(lián)合發(fā)布了北京二手房交易數(shù)據(jù)，3月成交量比上月增長3.8倍，比上年同期增長40%。

顯然，越來越多的業(yè)主選擇在這個時候出售自己的住宅。以筆者居住的小區(qū)為例，這5年來小區(qū)房價已經有了400%的漲幅。更重要的，面對今年以來一路狂奔的價格，調控聲音越來越響，調控步伐越來越密：

年初，中央頒布的“國十一條”，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面確定2010年樓市政策基調，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度，統(tǒng)計局房價漲幅1.5%引發(fā)普遍質疑，關于征收物業(yè)稅的話題在兩會期間再次被熱烈討論，從3月28日新華社開始播發(fā)聚焦高房價的“新華時評”以來，中央媒體連續(xù)14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產市場存在的問題，全國上下形成對房價漲幅難以承受的空前一致的輿論氛圍；繼而，國土部頒布“國19條”上調土地拍賣保證金，央企地王頻現(xiàn)引發(fā)了全國上下對地產開發(fā)商的同仇敵愾，國資委明令78家央企限時退出房地產業(yè)，對土地招拍掛方式的改革討論，國土部新公布住房供地計劃中保障房用地占近8成……土地最原始的供應和交易環(huán)節(jié)的改革同樣使市場形成房價后市面臨調控的預期；而且，從去年年底終結了二手房交易稅費優(yōu)惠，銀行方面相繼取消房貸優(yōu)惠，國務院明確對一、二套房貸實行差別利率和差別首付成數(shù)，無疑是在購房交易環(huán)節(jié)對炒房投機者推出的最有力的制約；各地政府也隨即配套出臺關于房型結構與稅收措施……凡此種種，隨著各項措施的逐步落實，一個從輿論到現(xiàn)實，從土地到房屋的立體政策調控體系逐漸形成，而市場預期最終將和現(xiàn)實接軌，大量多套房的房屋持有人選擇了出售。

而且，在證券市場上，盡管地產公司交上了亮麗的年報，但仍然不能阻擋社保和基金管理人拋售的腳步。以“招保萬金”為代表的房地產板塊連續(xù)出現(xiàn)資金凈流出，而且，大智慧房地產指數(shù)本周4個交易日跌幅已經達到3.93%。房地產板塊一度被認為是股指上行的最大拖累。

這種多空力量的高位分歧表達了雙方對房價后市走向的判斷，預示房價正面臨方向選擇。應該說，這也是一段時間以來，政策調控效果的顯現(xiàn)。

毋庸置疑，房地產業(yè)不論怎么調控仍然是國民經濟的支柱產業(yè)。但是，當房價瘋漲，脫離經濟政策目標，危害民生，危及銀行業(yè)風險卻是不能忽視的。即使市場充斥通脹和人民幣升值的預期背景，只要相關部門通力合作，從土地出讓制度、土地開發(fā)監(jiān)督、商品房銷售、二手房交易、房屋保有等各個環(huán)節(jié)，嚴格落實各項政策，確保實現(xiàn)政策初衷，房價這匹脫韁的野馬一定可以勒住。