2010年04月19日 07:49
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：劉展超 黃樹(shù)輝

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劉展超 黃樹(shù)輝

繼14日、15日連出政策后，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(下稱“國(guó)10條”)在17日簽發(fā)當(dāng)天就對(duì)外公布，這個(gè)以往并不常見(jiàn)的舉措，顯示了政府對(duì)樓市調(diào)控的決心。

國(guó)10條中提到，對(duì)“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張”的地區(qū)，可以實(shí)行停貸三套房等政策。這引起市場(chǎng)高度關(guān)注?？磥?lái)，那些符合上述條件的城市，將面臨更嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出由“中央”向“地方”轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，未來(lái)地方政府的調(diào)控措施有望走向多樣化。

重點(diǎn)針對(duì)京滬廣深？

北京中原三級(jí)市場(chǎng)部(下稱“中原市場(chǎng)部”)研究總監(jiān)張大偉在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，這10條政策是我國(guó)近幾年來(lái)有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)最嚴(yán)厲的政策組合，如此密集的政策將帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效果。

國(guó)10條中并未提及具體哪些城市屬于“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張”的地區(qū)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，不能明確具體城市，樓市調(diào)控政策就有可能失去針對(duì)性，地方政府有可能敷衍應(yīng)對(duì)。

張大偉對(duì)此認(rèn)為，歷輪房?jī)r(jià)上漲，多數(shù)都是京滬廣深等重點(diǎn)城市領(lǐng)漲，然后帶動(dòng)二三線城市上漲，“幾個(gè)龍頭城市帶頭引領(lǐng)房?jī)r(jià)瘋漲，已經(jīng)影響到了社會(huì)和諧。所以此次調(diào)控政策也將主要針對(duì)這些重點(diǎn)城市。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也向本報(bào)記者表示，在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲過(guò)程中，北京、上海、深圳、杭州以及溫州、三亞等投資性需求和財(cái)富階層占比較高的城市，其房?jī)r(jià)的漲幅無(wú)疑最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，京滬廣深3月份新房?jī)r(jià)格同比分別上漲19%、11.2%、20.3%和15.7%。廣州在70大中城市中新房?jī)r(jià)格漲幅列第五位，在它前面分別是?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%和金華20.9%、而在一季度，大中城市中有8個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%，其中上海上漲19.1%，杭州13.8%、成都12.5%、廈門(mén)12.4%。

北京、上海和深圳的房?jī)r(jià)高位上漲無(wú)疑最受詬病。而更讓人擔(dān)憂的是，在這些一線城市的高房?jī)r(jià)帶動(dòng)下，西安、武漢、成都、合肥等二三線城市正在成為新的炒作熱點(diǎn)，3月份大中城市房?jī)r(jià)漲幅最大前4個(gè)城市均為二三線城市。其中一季度天津、長(zhǎng)沙、東莞和西安的增幅分別達(dá)到了8.6%、6%9%、7.4%和13.1%，多個(gè)樓盤(pán)單價(jià)年漲幅已超過(guò)150%。作為房?jī)r(jià)瘋狂的樣本的?？诤腿齺?，更是已經(jīng)引發(fā)嚴(yán)重的泡沫之憂。

新規(guī)震懾炒房團(tuán)

國(guó)10條還對(duì)外地人買(mǎi)房作了具體規(guī)定，規(guī)定上述熱點(diǎn)地區(qū)可對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。這一舉措旨在打擊樓市投機(jī)炒房行為，而這也是推高房?jī)r(jià)的主要因素。

中原市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市投機(jī)需求已經(jīng)達(dá)到了約四成，甚至超過(guò)了2009年市場(chǎng)最火爆的11、12月份。另一研究機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)也對(duì)本報(bào)記者透露，目前其機(jī)構(gòu)所代理的樓盤(pán)中，投資需求已經(jīng)達(dá)到了50%。多家機(jī)構(gòu)的研究表示，上海的房?jī)r(jià)上漲也與大量投資者炒房密切相關(guān)。被眾多媒體稱為“深圳民間投資炒樓鼻祖”的鄒建民稱，目前深圳的投資客比例超過(guò)八成。而在二三線城市中，有調(diào)查顯示重慶購(gòu)房的七成都屬于外地人，南京的投資客比例也接近五成，三亞的投資需求甚至超過(guò)九成。

地方調(diào)控差異化

國(guó)10條提出，地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張聚峰表示，目前政策整體維持在一個(gè)相對(duì)高壓的態(tài)勢(shì)，而且自年初“兩會(huì)”以來(lái)，政府出臺(tái)的涉房政策呈現(xiàn)出由“中央”向“地方”轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。近期，就有湖南、廈門(mén)、廣州和內(nèi)蒙古出臺(tái)過(guò)相關(guān)的調(diào)控政策，內(nèi)容分別涉及土地處置、商品房預(yù)售管理、差別化土地管理和廉租房建設(shè)等方面。

花樣年集團(tuán)總裁潘軍在接受本報(bào)采訪時(shí)說(shuō)，中央未來(lái)可能再出臺(tái)力度較大之政策，并責(zé)令地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，其調(diào)控方法主要是提高首付、取消住宅優(yōu)惠利率、提高持有成本或者拒絕按揭。他認(rèn)為，這些調(diào)控政策對(duì)一線城市房?jī)r(jià)影響較大，而二三線城市房?jī)r(jià)仍將平穩(wěn)運(yùn)行。

顧云昌也預(yù)測(cè)，下一步還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)稅收政策對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，如在住房保有環(huán)節(jié)，征收物業(yè)稅，現(xiàn)在已經(jīng)有城市在進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)。國(guó)家立法部門(mén)也在研究土地增值稅問(wèn)題，有望啟動(dòng)。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師吳荷娟說(shuō)，除全國(guó)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步緊縮、閑置土地處理力度進(jìn)一步加強(qiáng)之外，各地樓市面臨更多的將是地方政府更具差異化政策的繼續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)。

最新消息顯示，繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅之后，上海也已基本制定住房保有稅開(kāi)征方案，其本質(zhì)都是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，基本等同于以往所說(shuō)的“物業(yè)稅”，雖然細(xì)則尚未公布，但對(duì)樓市的影響不可忽視。

而在此之前，海南為防止樓市過(guò)度炒作而一度采取行政手段，暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓和新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批。三亞甚至在年初出臺(tái)規(guī)定，對(duì)于前往三亞購(gòu)房的外地人準(zhǔn)備采取限制購(gòu)房的措施，規(guī)定一個(gè)身份證只能購(gòu)五套房。

房?jī)r(jià)走勢(shì)

在國(guó)10條這些嚴(yán)厲的政策出臺(tái)后，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)掉頭向下嗎？中原市場(chǎng)部預(yù)測(cè)，北京等大城市房?jī)r(jià)將立刻停漲，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)將立刻下調(diào)，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開(kāi)始拋售房源，房?jī)r(jià)很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)20%～30%的現(xiàn)象。

“考慮到地方政府可能不會(huì)坐視房?jī)r(jià)暴跌，因?yàn)槲覀冏鞒隽诉@個(gè)區(qū)間的預(yù)測(cè)。”張大偉對(duì)記者表示，還要考慮到開(kāi)發(fā)商的資金情況，如果企業(yè)的資金十分充裕，那么降價(jià)的壓力可能就不會(huì)很大。

第一太平戴維斯發(fā)布的“2010年第一季度市場(chǎng)概述”也預(yù)計(jì)，今年下半年若成交量持續(xù)縮減且政府收緊政策繼續(xù)出臺(tái)，不排除開(kāi)發(fā)商因此下調(diào)售價(jià)。

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