2010年04月23日 10:55
來(lái)源：南都網(wǎng) 作者：胡靜 王晶晶

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盡管二套房貸政策不斷更新，但對(duì)于如何認(rèn)定二套房，目前各銀行在實(shí)施中仍無(wú)一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才前日晚間在接受央視采訪時(shí)表示，家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)只要手頭有一套房，不管是否為貸款所買，其再貸款買房時(shí)均被視為購(gòu)買二套房。

據(jù)了解，廣州各家銀行此前對(duì)二套房的認(rèn)定基本都以家庭為單位，以是否貸過(guò)款為標(biāo)準(zhǔn)。但昨日楊家才的報(bào)道出街后，部分銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的客戶經(jīng)理已轉(zhuǎn)變了口風(fēng)。記者向中國(guó)銀行廣州某支行客戶經(jīng)理咨詢時(shí)被告知，審核已購(gòu)房數(shù)已經(jīng)按家庭擁有房產(chǎn)數(shù)而非曾經(jīng)貸款的房數(shù)來(lái)確定。記者從工行廣州某支行的個(gè)貸經(jīng)理處也得到了類似的答復(fù)。不過(guò)，農(nóng)行、建行和多家股份制銀行則表示，尚未接到通知，暫按舊政策執(zhí)行。目前，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房標(biāo)準(zhǔn)的制訂還在進(jìn)行中。但昨以房為限、以家庭為單位，很可能會(huì)是將出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定的基本原則。

打擊面更大

對(duì)于目前熱點(diǎn)的二套房認(rèn)定問題，楊家才表示，二套住房以家庭為單位進(jìn)行認(rèn)定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套數(shù)認(rèn)定不以是否發(fā)生過(guò)貸款為標(biāo)準(zhǔn)，即使首套住房沒有利用銀行貸款購(gòu)買，再次購(gòu)買住房同樣會(huì)被認(rèn)定為二套住房。楊家才同時(shí)表示，如果居民需要改善住房條件，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出，再次購(gòu)買房屋時(shí)可以視作無(wú)房戶，但前提是要排除投機(jī)購(gòu)房的情況存在，以后需要出具房管部門、居委會(huì)或者單位的證明。

從目前的情況看，“以房為限、以家庭為單位”可能會(huì)是將出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定的基本原則。二套房相關(guān)規(guī)定也將會(huì)充分考慮首套自住房和改善性用房的合理需求。

據(jù)了解，廣州各家銀行目前二套房的認(rèn)定基本都以家庭為單位，以是否貸過(guò)款為標(biāo)準(zhǔn)。夫妻雙方包括未成年子女，只要有一方在央行征信系統(tǒng)中有過(guò)房貸記錄，不管貸款是否已經(jīng)還清或者房屋是否賣出，都被視為二套房。

“以房為限而非以貸為限的規(guī)定打擊面更大，銀行在執(zhí)行上肯定會(huì)能拖則拖?！睆V東一家房地產(chǎn)按揭中介的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，根據(jù)其數(shù)據(jù)，申請(qǐng)按揭的客戶中，首套房比例約占50%，二套房按揭占比約為30%-40%，而第三套房按揭的占比為10%-20%?！拔覀兞私獾讲簧偈滋追炕蚨追堪唇业目蛻羰侨钯I一套、按揭買一套的，按房計(jì)對(duì)這部分人的影響非常大。

部分銀行已按擁有房產(chǎn)數(shù)計(jì)算

在銀監(jiān)會(huì)明確了二套房的定義后，部分銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的客戶經(jīng)理已轉(zhuǎn)變了口風(fēng)。記者向中國(guó)銀行廣州某支行客戶經(jīng)理咨詢時(shí)被告知，審核已購(gòu)房數(shù)已經(jīng)按家庭擁有房產(chǎn)數(shù)而非曾經(jīng)貸款的房數(shù)統(tǒng)計(jì)?！翱蛻暨f交了貸款申請(qǐng)后，銀行會(huì)到房管局查詢客戶以家庭名義所擁有的房產(chǎn)數(shù)量?！庇浾邚墓ば袕V州某支行的個(gè)貸經(jīng)理處也得到了類似的答復(fù)。

而農(nóng)行、建行和多家股份制銀行則表示，尚未接到通知，暫按舊政策執(zhí)行?！艾F(xiàn)在過(guò)來(lái)，我們還可以按已貸房算。”農(nóng)行一位客戶經(jīng)理對(duì)記者表示。

某股份制銀行總行個(gè)人信貸部負(fù)責(zé)人表示，標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則需等待銀監(jiān)會(huì)的正式文件，銀監(jiān)會(huì)正在做各家銀行的快速調(diào)查，預(yù)計(jì)很快會(huì)有實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。希望監(jiān)管部門盡快就二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)細(xì)則，為銀行提供統(tǒng)一的操作指導(dǎo)。

操作上有一定難度

對(duì)于二套房新界定的可操作性，銀行業(yè)人士都表示存在疑問。“我們收到不少客戶的咨詢，都是問對(duì)二套房界定的。因?yàn)檫@個(gè)規(guī)定出來(lái)得非常突然?！币患覈?guó)有商業(yè)銀行廣州某支行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示。盡管總行層面尚未對(duì)二套房的界定，但該人士表示具體操作可能存在難度。

上文提及的房產(chǎn)按揭中介人士也對(duì)記者稱，個(gè)人擁有房產(chǎn)數(shù)量需要在當(dāng)?shù)胤抗芫痔幉樵?，而銀行此前并不需要經(jīng)過(guò)此步驟，從審核成本和操作上都具有不少難度。而接近廣州房管局的人士也透露，目前房管部門正在制定應(yīng)對(duì)措施，尚未確定具體操作方法。

某股份制銀行個(gè)人銀行部相關(guān)人員表示，對(duì)貸款人房屋持有情況的調(diào)查涉及到客戶個(gè)人的隱私，如果未經(jīng)客戶授權(quán)就去房管局查詢，將有法律風(fēng)險(xiǎn)，還有查詢費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問題。如果在客戶申請(qǐng)貸款的時(shí)候要求客戶提供房屋持有情況證明或者要求客戶授權(quán)查詢，客戶可能就不貸款了。即便是接受申請(qǐng)，在后續(xù)調(diào)查中也存在一定困難。況且現(xiàn)在房管局也不聯(lián)網(wǎng)，只能查詢客戶在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的情況，如果客戶曾經(jīng)在外地全款買過(guò)房，還是很難查出。

本報(bào)記者　胡靜 王晶晶

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“既認(rèn)房又認(rèn)貸”？

而據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，對(duì)于二套房的認(rèn)定，監(jiān)管部門將執(zhí)行最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，原有的以貸款次數(shù)為準(zhǔn)的認(rèn)定方式繼續(xù)有效，同時(shí)加入以房屋持有量的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。二者為相互補(bǔ)充的關(guān)系，而非相互排斥。

住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時(shí)表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將由銀監(jiān)會(huì)和住建部進(jìn)行雙重把關(guān)，既認(rèn)房又認(rèn)貸，“只要手中有一套房，不管是貸款所買還是福利房等非貸款類房屋，再貸款買房時(shí)均被視為二套房”。王玨林表示，二套房認(rèn)定細(xì)則將很快正式出臺(tái)，屆時(shí)還將包括對(duì)家庭內(nèi)成年子女的界定，是按照已滿18周歲還是按照已經(jīng)擁有獨(dú)立工作和收入為標(biāo)準(zhǔn)。

本報(bào)記者　胡靜 王晶晶 （南方都市報(bào)）

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