2010年04月26日 07:47
來源：信息時報 作者：袁峰 喬倩倩

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中行上調(diào)在供房貸利率（來源：信息時報）

信息時報訊 (記者 袁峰 喬倩倩) 中國銀行上周末通過其官方網(wǎng)站宣布，在利率調(diào)整方式到期時將根據(jù)與客戶合同中的約定，存量(存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。) 首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別提高至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是首家宣布擬上調(diào)存量貸款利率的銀行。

中行廣東分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前分行正在制定具體的實施細(xì)則，但從本周開始就會實施總行的規(guī)定。

此外，廣州建行、招行、光大、工行、農(nóng)行等銀行人士向記者透露，目前對存量房貸還沒有統(tǒng)一的上浮措施，但不排除未來總行會出臺相關(guān)規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士表示，中行率先對存量房貸開始調(diào)整利率，意味著政府已從調(diào)控新增房貸轉(zhuǎn)向存量房貸，巨大的新增利息負(fù)擔(dān)將對炒房客以及實際需求者都產(chǎn)生重大的威懾作用，房價下跌將成必然。

“7折優(yōu)惠”已成歷史

中行在其網(wǎng)站表示，將積極支持居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續(xù)給予人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的利率優(yōu)惠。對于已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買住房首付比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

中行的態(tài)度，意味著已經(jīng)實施了一年多的存量首套住房貸款七折利率優(yōu)惠已成歷史。根據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中行農(nóng)、工、建、交以及大部分股份制銀行都已明確，對新購置的首套房利率取消7折優(yōu)惠。而對于存量房貸的利率調(diào)整，廣州建行、廣州農(nóng)行客服人員均稱尚未接到相關(guān)通知。廣州工行有關(guān)人士透露，目前仍在處理新購置首套房和二套房的新單合約問題，至于存量房貸的利率調(diào)整還未聽說。不過，這并不意味著其他銀行以后不會跟進。招商銀行總行零售銀行部總經(jīng)理劉建軍表示，若多家銀行都對現(xiàn)有按揭貸款加息，招行也會考慮跟隨。

合同明確“執(zhí)行7折”的不調(diào)整

盡管中行已經(jīng)明確將對存量房貸利率提高，但并不會馬上就影響到貸款者。中行房貸部的有關(guān)人士介紹，調(diào)整的日期應(yīng)該是在合同上規(guī)定的利率調(diào)整方式到期時開始。打個比方，去年12月份簽訂的房貸合同，要到今年12月到期時才會調(diào)整。

此外，對于“存量首套房”的界定以及所涉及的范圍，中行文件中并未予以詳細(xì)說明。等具體細(xì)則出臺后，信貸人士會與客戶分別溝通，確定新的房貸利率。

業(yè)內(nèi)人士指出，房貸合同中有一類是在放貸合同中明確標(biāo)注七折，并強調(diào)持續(xù)執(zhí)行，這類合同自然不會受到存量房貸利率調(diào)整的影響。如果僅標(biāo)注某個具體的利率水平，但不標(biāo)明折扣，這類可能會被馬上調(diào)整。

算賬　100萬20年房貸，每月多付483元

首套房貸利率從7折到8.5折，房貸利息究竟增加了多少? 記者根據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)算了一筆賬，利率7折和8.5折相差0.89個百分點。以100萬元貸款20年為例，目前7折利率優(yōu)惠為4.16%，月供為6144元，總利息支出為474666元。如果按照利率打八五折計算，執(zhí)行利率為5.05%，月供為6627元，總利息支出為590530元，月供增加483元。

對于在2009年房貸政策寬松政策下購買第二套房和第三套房的人來說，壓力則更大，因為當(dāng)時可享受利率七折的優(yōu)惠。而調(diào)整之后，需要按照基準(zhǔn)利率1.1倍和1.2倍來計算，調(diào)整后的利率分別為6.53%和7.12%，相當(dāng)于分別“被加息”237基點和296基點，月供也分別較7折時增加了1329元和1681元。

質(zhì)疑　調(diào)整在供房利率是否構(gòu)成違約？

一般情況下，如果央行加息或者降息，銀行貸款利率會在第二年1月1日起隨著變化，有的購房者在簽合同時，選擇按月、按季調(diào)整利率，但是，對于加息或降息以外的情況，如此次房貸新政實施后，如果首套房老房貸客戶原來享受的7折優(yōu)惠利率上調(diào)為8.5折，利率調(diào)整是否構(gòu)成違約？

廣東安國律師事務(wù)所律師劉玉軍認(rèn)為，政策變化對于滯后行為有約束，此前簽的合同應(yīng)該不受影響，如果老房貸客戶利率跟著調(diào)整，可能會涉嫌違約。但是，廣東大同律師事務(wù)所金融房地產(chǎn)律師鄒宙陽告訴記者，0.85倍利率實際上是優(yōu)惠利率，調(diào)整優(yōu)惠幅度應(yīng)不違規(guī)，此外，如果客戶與銀行簽貸款合同時，約定為浮動利率，那么利率本身會隨著加息降息等而變化，但是如果與銀行簽的是固定利率貸款合同，那么對老房貸客戶利率調(diào)整就會構(gòu)成違約。

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