2010年04月26日 13:49
來源：上海青年報 作者：薄繼東

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面對開發(fā)商“抄底買房”的誘惑，買房人愈加捂牢錢包謹(jǐn)慎小心（來源：上海青年報）

任何一劑藥都有副作用，只是有的藥副作用小一點而已。近日，國家針對房地產(chǎn)市場投機(jī)客和高房價的猛藥，難免誤傷到了一些真正意義上的自住型房產(chǎn)消費者。要想把這種副作用降到最低，唯一辦法只有制定人性化的實施細(xì)則。把工作做細(xì)，才不會傷及無辜。記者通過調(diào)查，不僅了解到房產(chǎn)新政對各種不同需求用房的影響，更發(fā)現(xiàn)了一些被忽視的細(xì)節(jié)。

【第二套房】

認(rèn)房還是認(rèn)貸沒有方向

對于第二套房，前幾天有某權(quán)威部門說“認(rèn)房不認(rèn)貸”，后又有另一權(quán)威部門說“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。市民姚先生就遇到了這樣的尷尬，這些天為了購房貸款的事情急得火燒眉毛。

姚先生和太太工資收入很一般，但夫婦倆都有著一顆中國人傳統(tǒng)的孝心，平時除了日用開銷之外，還要贍養(yǎng)4位老人——雙方父母。4月初，姚先生決定為自己的父母改善一下住房，其太太也很贊成。在一連看了20余套二手房之后，姚先生挑中了一套房齡為6年的帶電梯的兩房兩廳次新房，并與上家簽下了買賣合同。

聽姚先生說，其父親半身癱瘓，行動不便，成天坐輪椅，因為父母家是老式的多層建筑，雖然樓層好，但沒有電梯，為此父親已經(jīng)一年多沒有下過樓了！而母親因小時候患小兒麻痹癥，雙腿行動一直不便，買菜、扔垃圾都得拄著拐棍上下樓。姚先生看在眼里，痛在心頭，總想著一定要給兩位老人換上電梯房?！霸俨粨Q房，恐怕不僅是爸爸要不行了，媽媽也要不行了！”

由于沒有太多的積蓄，姚先生決定賣出其父母現(xiàn)在住的小房子用作新房的首付，其余部分仰仗銀行的貸款。根據(jù)當(dāng)時的銀行政策，像姚先生這樣置換的購房者可以打擦邊球享受到首付30%和7折利率的優(yōu)惠，姚先生在簽下新房買賣合同時也是這樣盤算的。

然而，令他不曾想到的是，此次房產(chǎn)新政剛好出在了他辦理貸款之前。按照現(xiàn)在從嚴(yán)的第二套房界定政策，姚先生賣出的舊房為第一套房，新買的房為第二套房，這樣首付比例必須達(dá)到50%，貸款利率上浮10%。這樣的打擊，對于毫無心理準(zhǔn)備的姚先生來說無疑是致命的。“一時半會，叫我上哪里去弄那么多錢呢？”姚先生無奈地發(fā)出了這樣的質(zhì)問。

姚先生的疑惑是，如果他把小房子賣掉，在外租房，然后才買新房，算不算第二套房呢？姚先生這幾天先聽說銀監(jiān)會表態(tài)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，后來住建部又表態(tài)要“雙重把關(guān)”，不僅認(rèn)房還要認(rèn)貸。也就是說，如果把本身的一套房貸款結(jié)清，賣掉，再買房，仍然屬于買第二套房，必須受房貸新政的限制。

相比已經(jīng)簽了正式買賣合同的購房者而言，那些只付了定金的改善型購房者要幸運得多，因為他們的違約成本一般僅有1-5萬元，最多就是再等上幾年，以便籌足首付款。但無論如何，從嚴(yán)界定二套房的房產(chǎn)新政實施后，改善型住房的需求將遭到嚴(yán)重壓抑。對此，最感郁悶的是房產(chǎn)中介，因為大家一旦都不換房了，就沒處去收中介費了。

【挑選學(xué)區(qū)】

硬著頭皮也要買甘愿犧牲

學(xué)區(qū)房的剛性需求特征最為明顯。不論政府如何調(diào)控，這方面的購買力幾乎是不會衰減的。房產(chǎn)新政給學(xué)區(qū)房購房者帶來的只能是成本的上升，不可能是“退縮”?！坝仓^皮也要買，因為我們別無選擇?！睘榱俗优苌弦粋€好的小學(xué)，姜女士甘愿犧牲自己。

就在房產(chǎn)新政出臺的那幾天里，大多數(shù)購房者還普遍處于觀望狀態(tài)時，郭女士接到房產(chǎn)中介的電話，說購房者姜女士愿意加價5-10萬元買下她擁有的學(xué)區(qū)房。據(jù)了解，郭女士擁有的學(xué)區(qū)房對口徐匯區(qū)匯師小學(xué)，該小學(xué)是我國最早接受西方科學(xué)文化的學(xué)校之一，也是上海市開埠以來校史最長的學(xué)校之一。

根據(jù)現(xiàn)有的政策，上小學(xué)實行的是戶口對口制。即，只有姜女士擁有該小學(xué)對口的小區(qū)的戶口，才能讓其小孩順利進(jìn)入?yún)R師小學(xué)。為了讓自己的小孩能如愿進(jìn)入這所小學(xué)，姜女士選擇了購房。不過，她的動作已經(jīng)慢了一點，上一次看上的房子讓別人搶走了，所以這次她非常堅決，即使加價也要買，志在必得。再拖的話，恐怕就趕不上小學(xué)招生了。

游先生也有這樣的體會。“當(dāng)初我買房的時候，小孩還很小，就沒有在意小孩讀書的事情?？涩F(xiàn)在小孩大了，遇到的問題是，家里附近的一所小學(xué)硬說我小區(qū)當(dāng)初的開發(fā)商沒有給他們繳納教育基金，不接納我兒子，要我去離家遠(yuǎn)的一家小學(xué)上學(xué)。于是，為了能讓我兒子上附近的小學(xué)，我只好選擇買下該小學(xué)對口的小區(qū)房子，報了戶口。”

為了孩子，父母們總是愿意付出。“不要說首付五成，貸款利率上浮10%，就是銀行不讓貸款，也要買房，因為它關(guān)系到孩子的未來?！痹谟蜗壬难劾?，孩子才是他最寶貴的財富，其他東西都可以暫時擱在一邊。

【新婚買房】

“被啃老”的父母左右為難

現(xiàn)在，特別是年輕人的觀念發(fā)生了很大的變化，小兩口結(jié)婚一般都不愿意與上一輩住在一起。于是，婚房便成為年輕人不可動搖的剛性需求。由于多數(shù)準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人屬于首次購房，且一般薪水較高，因此此次房產(chǎn)新政的出臺，對他們的實際影響并不大，但對于“啃老”一族來說，情況就不一樣了。

近段時間，老程夫婦就在為兒子結(jié)婚購房的事情而煩惱?！拔覀兗业胤教。瑬|西又放得亂糟糟的，兒子女朋友來看了很不舒服，說不買房就分手，弄得我們老夫妻倆四處在找房。”老程告訴記者，要找一套合適的住房真是很困難——“好的，價格我們承受不起；差的，又滿足不了兒子女朋友的要求”。

前不久，老程夫婦終于相中了一套嘉定的二手房，夫婦倆和兒子來來回回去看了幾趟?！艾F(xiàn)在的稅費實在太高，而且現(xiàn)在購買二手房的規(guī)矩是下家為上家承擔(dān)所有稅費，所以只能要求上家配合做低房價，這樣可以少繳一點稅。”湊起首付款來還結(jié)結(jié)巴巴的老程夫婦，不得不“精打細(xì)算”。

不曾想到的是，房產(chǎn)新政一出，攪亂了老程夫婦為兒子準(zhǔn)備婚房的計劃?！笆赘犊詈唾J款利率都大幅提高了！這可怎么辦？”為了防老，老程夫婦不甘心新房只寫兒子一個人的名字，于是就遇上了第二套房的政策阻力。

李先生則因為家庭條件不佳，又要設(shè)法滿足兒子的結(jié)婚購房需求，不得不決定將原有住房賣出，以便換兩套小一點的房子，另外再貼一點錢。可這些天，他也遇到了同樣的政策問題。因為如果按照“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，李先生打算賣出的房子曾經(jīng)有過貸款，因此無論是否賣出都被界定為第一套房，而擬買進(jìn)的兩套房則分別為第二套房和第三套房。

根據(jù)銀行的從緊政策，除非李先生愿意將擬買入的兩套房中的一套直接寫兒子的名字，不然會遭遇銀行不放貸的風(fēng)險。即便這樣，李先生還是不能逃脫第二套房的認(rèn)定，無法享受原有政策下可以享受到的優(yōu)惠政策。

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