2010年04月29日 08:12
來源：時代周報

0人參與0條評論

上海樓市的冬天來了（資料圖）

三套房貸關(guān)閘，二套房貸首付50%以上，加快研究調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益稅，明確保障性住房比例……本月中旬房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控“組合拳”頻出，市場各方博弈激烈，這輪被稱為“迄今最嚴(yán)”的調(diào)控措施將如何改變樓市格局？我們選擇了房價最高的城市—上海，看看它是如何調(diào)控的？新政對于遏制房價到底起到了什么作用？

高燒的樓市正面臨“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。在4月17日頒發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，要求遏制房價過快上漲，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。此外，通知還要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

重拳出擊之下，對政策最敏感的上海樓市，已感受到寒意侵來。

降溫襲擊上海樓市

上海浦東新區(qū)臨沂路，300米之內(nèi)就有著五六家中介店。這幾日，每家店都比平常要熱鬧很多?！安贿^大多是看看問問，還有就是來掛牌出售二手房的?！币患业甑膯T工告訴時代周報記者，“上海老百姓對國家的房市政策最敏感，一有風(fēng)吹草動就會有反應(yīng)?！?月26日下午，記者看到，在一家店外，居然聚起了五六個人，湊近一聽，談?wù)摰恼沁@一輪的房市調(diào)控。

其中一家規(guī)模中等的房產(chǎn)中介店內(nèi)，附近居民劉先生正與店經(jīng)理磋商退房方案。政策出臺前兩天，劉先生的妻子來這家中介，訂下了一套碧云新天地的公寓，并支付了定金。首付款尚未談及，政策已驟然頒布。劉先生悔意頓生，對后市開始“看跌”，寧付違約金也要退房?！爸辽僖?5%！這一波政策有來頭，兇猛得很。我已經(jīng)咨詢過很多業(yè)內(nèi)人士了，肯定要跌的。我現(xiàn)在買下來不是上大當(dāng)了嗎？這又不是青菜豆腐，一虧至少幾十萬，甚至百萬都有可能。”劉先生告訴時代周報記者。

店經(jīng)理則力勸劉先生稍安勿躁：“我混跡房產(chǎn)界十多年了，肯定要研究政策。你信我一句話，房子不會跌，只會漲。房地產(chǎn)就是GDP，政府會讓GDP跌嗎？碧云新天地現(xiàn)在2.5萬一平方米，不出一年，肯定是4萬一平方米。

盡管店經(jīng)理信誓旦旦，擺出“皇帝女兒不愁嫁”的架勢，“但我不能信他，他為了阻止我退房，甚至提出愿意送我部分房屋裝修。如果看漲的話，他有什么理由這么做呢?！眲⑾壬那母嬖V記者。

記者離開時，兩人正在就違約金額作最后商榷，退房已成定局。

繼4月14日國務(wù)院常務(wù)會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施后，4月17日，中國政府網(wǎng)刊登了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，對首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，在商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。此外，通知還要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

幾招“樓市組合拳”，被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施”。除此之外，中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才日前接受媒體采訪時表示，第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以房屋數(shù)量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這與此前執(zhí)行的“是否利用貸款購買住房，且貸款是否已還清”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有著根本性的不同。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的趨嚴(yán)，又為發(fā)燒的樓市潑了一瓢冷水。

在遏制房價被多次提及以后，這一回，狼似乎真的來了。

最早感知寒意的是觸角敏銳的房產(chǎn)投資客?！罢叱雠_后僅一周，上海的二手房網(wǎng)上可售量就增加了20%左右，說明投資客在二手房市場已經(jīng)開始拋盤了。新房市場可售量也明顯增加，提高了10%。新房反應(yīng)要滯后于二手房市場，在今后一段時間內(nèi)推盤加速還會體現(xiàn)出來?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭告訴時代周報記者。

據(jù)報道，就在新政出臺前幾個小時，就有機(jī)構(gòu)委托易居臣信西藏南路店，一次出售仁恒河濱花園和仁恒河濱城的近百套房，單套總價接近千萬，總金額高達(dá)幾億元。

另據(jù)記者觀察，在搜房網(wǎng)上發(fā)布的上海新盤發(fā)售消息，4月份也有了一個“飛躍”，至4月27日已達(dá)到了86條，其中約有一半以上在17日以后開盤。而此一數(shù)據(jù)在3月為40條，2月僅16條，1月則是37條。

“從成交數(shù)據(jù)來看，新政出臺一周內(nèi)還是比較平穩(wěn)，是2010年的平均水準(zhǔn)，但下滑趨勢正在漸漸顯現(xiàn)?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴時代周報記者，“政策的效應(yīng)有個滯后性，但最近這兩天也有點反應(yīng)出來了。成交量從21日起已連續(xù)四天下滑。4月上旬，上海每天的成交量在300套住宅左右，21日起22日，掉到了200-250套之間，23日跌到了189套，24日繼續(xù)下滑至154套。

降溫，正在漸漸地襲擊上海樓市。

房價下降已現(xiàn)端倪

某房產(chǎn)中介店員告訴時代周報記者，在上海，每有房產(chǎn)新政出臺，開發(fā)商便會邀請一些較具規(guī)模的房產(chǎn)中介從業(yè)者餐聚，去最高檔的飯店，目的就是講解房產(chǎn)政策。此次，餐聚已照例舉行，“主要就是講房價不會跌?！遍_發(fā)商顯然希望將信心通過地產(chǎn)業(yè)的“神經(jīng)末梢”，注入潛在的消費(fèi)者群體。

“新政打壓得比較厲害的，主要是購房者對未來預(yù)期的信心，這與以往是不同的?！鄙虾４褐曋脴I(yè)有限公司董事長朱大鳴告訴時代周報記者。

然而，從另一方面來說，房價下跌的預(yù)期，又給消費(fèi)者注入了另一種信心和期盼，期盼房價下跌到能買得起。這無疑有悖于請中介餐敘的開發(fā)商的企望。

新上海人馬春申，婚后已購置位于上海東北角五角場地區(qū)的老式公寓一套，兩室一廳86平米，去年此時，每平方米單價1.6萬元。去年此他的兒子出生后，小兩口就在計劃著補(bǔ)貼個五六十萬，將兩房換成三房。然而，新生兒的忙亂讓置換行動有所延遲，馬春申眼看著附近的房價節(jié)節(jié)攀升，建造10年的小區(qū)很快爬升到了2萬多元，新樓盤新江灣城最邊緣的地段賣到了2.6萬元。核心地帶將近4萬元一平米。“一年間漲了20%多。”置換眼看成了泡影。

新政給馬春申帶來了希望?！坝袥]有可能跌到去年的水平？如果跌到那時的價格，還是可以承受的。哪怕是買二套房，首付一半，貸款高利率，也比新政之前的壓力要小?！瘪R春申告訴記者。

事實上，房價下降已現(xiàn)端倪。新政出臺剛兩天，已有新開樓盤開發(fā)商采取“贈送露臺面積”、“總價打折”等讓利措施。在浦東中環(huán)區(qū)域標(biāo)志性樓盤之一綠洲康城親水灣小區(qū)，售樓人員已亮出底牌：“最低折扣可以到九三折”

“今年2月，上海銀監(jiān)局發(fā)布的銀行‘壓力測試’，以2009年9月30日的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，樓價下跌30%為預(yù)測進(jìn)行的，當(dāng)時人們就猜測節(jié)后調(diào)控樓市或下猛藥，我想這些征兆并非空穴來風(fēng)?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰如此分析。

“如果此次房產(chǎn)新政能夠得到落實，不打折扣，房市將會有根本性的轉(zhuǎn)變?！敝袊鐣茖W(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容告訴時代周報記者?！安恍枰嗟恼?，有這些就肯定把房價全部打趴下了，肯定把投機(jī)客全部擠出來?！?

打印轉(zhuǎn)發(fā)