2010年04月30日 17:09
來源：經(jīng)濟觀察報

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鄔瓊

4月26日，保利地產(chǎn)各區(qū)域公司負責(zé)人回到了保利廣州總部。這是今年以來保利地產(chǎn)規(guī)模最大的一次內(nèi)部經(jīng)營工作會議，主題直指4月17日的房地產(chǎn)新政。

各區(qū)域公司負責(zé)人匯報完新政后的銷售狀況后，保利地產(chǎn)董事長李彬海為新政后的發(fā)展策略定下基調(diào)：順應(yīng)形勢主動應(yīng)對，適度控制投資防范風(fēng)險，把握機遇確保發(fā)展。

在擁有強大融資能力的背景下，保利正試圖防控一線城市的風(fēng)險，伺機擴張。

一線城市的短期壓力

一線城市及沿海區(qū)域的市場成交量波動可能被保利地產(chǎn)視為短期風(fēng)險。

4月26日，保利各區(qū)域公司負責(zé)人反饋：一線和沿海城市對政策反應(yīng)靈敏，北京、上海、杭州、南京、深圳及廣州等地，樓市投資者觀望情緒濃厚，二線城市反應(yīng)相對較慢。

4月17日，國務(wù)院新“國十條”直指部分城市房價過快上漲。主要在一線城市屯兵的保利地產(chǎn)顯然意識到，新“國十條”的重點恰恰是自己核心布局的城市。

保利地產(chǎn)年報顯示，2009年全年，保利擬建及在建項目85個，其中在廣州、北京、上海、天津及南京五個城市的項目多達45個，總建筑面積1543萬平方米，占保利總規(guī)劃建筑面積的34%。2009年的業(yè)務(wù)結(jié)算收入中，廣州、北京和上海三地就占到總結(jié)算收入的57.32%，保利地產(chǎn)是去年唯一在廣州、北京、上海三個城市銷售金額均進入前三的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一旦一線城市的成交量及價格波動，對保利地產(chǎn)影響巨大。

但李彬海4月26日作出的結(jié)論是：本輪調(diào)控不會出現(xiàn)2008年那樣的大跌，原因是此次調(diào)控發(fā)生在經(jīng)濟上行階段，且開發(fā)商資金較2008年充裕，市場沒有拋售的壓力。一線城市雖然面臨短期成交量波動的風(fēng)險，但其價格足以支撐一段時間。

李彬海真正擔(dān)心的是，在經(jīng)濟向上的情況下，此次調(diào)控的周期會較2008年更長。后續(xù)政策不斷落地，市場成交量將可能呈現(xiàn)長期膠著的狀態(tài)，最終導(dǎo)致開發(fā)商出于現(xiàn)金回流的考慮不得不進行價格調(diào)整。

“可能會對公司經(jīng)營產(chǎn)生一些影響?！崩畋蚝Ｕf。

保利地產(chǎn)內(nèi)部人士對本報表示：4月26日，內(nèi)部會議的結(jié)論是，在2010年各項計劃指標(biāo)既定的情況下，保利將根據(jù)市場調(diào)整項目開發(fā)節(jié)奏，同時在新投資項目上進行風(fēng)險控制。

中長期的機會

保利承認短期壓力，同時認為中長期對保利有利。李彬海表示，保利地產(chǎn)歡迎新政。

在強大融資能力的保障下，保利地產(chǎn)對短期風(fēng)險認知自2010年初已有預(yù)備。“兩會”后，多家央企在北京拍下地王，保利地產(chǎn)副總余英曾對本報表示，今年的土地市場價格太高，此后北京、上海、杭州等地的高房價更是讓余英覺得不可思議。基于此，他認為肯定會出政策。

3月21日，保利地產(chǎn)發(fā)布其上市后又一次大型定向增發(fā)方案，擬通過增發(fā)融資96億元，同時一季度信貸迅速拉升，公告顯示，今年一季度，保利地產(chǎn)新增貸款127億元，其中短期貸款新增19.6億元，長期貸款新增107.4億元。這使得保利地產(chǎn)在擴大開工面積的情況下，一季度現(xiàn)金余額仍然達到138億元。

2006年上市之后，保利地產(chǎn)基本上采取在資本市場上融資的擴張模式。與之對應(yīng)，保利地產(chǎn)的總投資額大于銷售收入，現(xiàn)金差額由融資彌補。

相關(guān)資料顯示，在上市后的三年多時間里，保利地產(chǎn)通過IPO、增發(fā)及發(fā)行公司債等方式從資本市場融資超過300億元。但保利地產(chǎn)2009年年報顯示，全年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-11.4億元，但同年籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻高達113億元。事實上，自2007年以來，保利經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額一直為負數(shù)，高額度的資本市場融資后，到土地市場拍下“地王”幾乎成為保利地產(chǎn)上市后快速成長的典型模式。

強大的融資能力使得保利地產(chǎn)鞏固一線城市市場占有率成為可能，并同時為其控制一線城市市場波動帶來巨大便利。4月21日，國資委批準(zhǔn)保利96億元定向增發(fā)方案。保利地產(chǎn)內(nèi)部人士對本報表示，一旦資本市場形勢好轉(zhuǎn)，增發(fā)勢在必行。如果增發(fā)成功，保利地產(chǎn)現(xiàn)金余額將超過200億元。

龐大的現(xiàn)金儲備，將使保利地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)整合成為可能。李彬海判斷，此次調(diào)控周期更長，一方面考驗保利地產(chǎn)在一線城市的經(jīng)營能力，另一方面也意味著，在相當(dāng)長的周期里，保利擁有吞并擴張的可能。李彬海認為，此次調(diào)控將促進產(chǎn)業(yè)整合，將為保利帶來長遠的發(fā)展機遇。

上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示：新政出臺后，市場收購價格可能還是偏高，保利希望等待更好的機會。一線城市的機會和中西部重點城市的收購機會未來可能會出現(xiàn)增長。

“當(dāng)前我們還是會將主要精力放在應(yīng)對新政的風(fēng)險防控上，并隨時關(guān)注土地市場的變化?！北＠?a target="_blank">營銷總監(jiān)胡在新說。

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