2010年05月01日 13:10
來(lái)源：理財(cái)周報(bào)

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存量房貸動(dòng)向

一周以來(lái)，關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠政策正呈現(xiàn)出參差不一的混亂局面。此次房貸市場(chǎng)的變局來(lái)自始作俑者——中國(guó)銀行，其房貸新規(guī)則觸及的核心是存量首套房貸利率將從基準(zhǔn)利率的0.7倍提高到0.85倍。

利率上調(diào)來(lái)自銀行盈利需求

中行4月23日的新規(guī)指出：根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

這次調(diào)整的復(fù)雜之處在于，即使是中行的客戶，也要按照事先是否有利率調(diào)整的約定來(lái)分別對(duì)待。目前，其他銀行尚未針對(duì)存量首套房貸利率七折優(yōu)惠政策作出改變。

利率的提高意味著借款人成本的上升。

無(wú)論調(diào)整與否，借款人首先希望獲得一種合理的解釋。但人們注意到，中行此次在出臺(tái)上調(diào)存量房貸政策時(shí)存在兩種解釋：

中行在發(fā)布相關(guān)消息時(shí)稱，中行出臺(tái)此次房貸新規(guī)是為了貫徹落實(shí)“國(guó)務(wù)院出臺(tái)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一系列政策”。但是，中行有關(guān)人士日前在接受有關(guān)媒體采訪時(shí)使用的是另一種解釋：上調(diào)房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。

市場(chǎng)分析人士指出，銀行通過(guò)提高利率或首付水平遏制或影響房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)，應(yīng)該從增量房貸著手。通過(guò)上調(diào)存量房貸利率水平進(jìn)而希望遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中的邏輯并不成立。由此觀之，中行此次上調(diào)存量房貸利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

追溯七折優(yōu)惠政策來(lái)源 上調(diào)利率水平應(yīng)慎行

從記者的調(diào)查可以了解到，目前很多借款人心里對(duì)中行的做法有“過(guò)河拆橋”之感。如何看待這種心理感覺(jué)，這就要從房貸利率的七折優(yōu)惠政策的(源談起。

在國(guó)際金融危機(jī)蔓延時(shí)期。央行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。央行作出上述決定的初衷是：為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需。

在這種利率優(yōu)惠政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年4月后逐步進(jìn)入復(fù)蘇階段。

2009年，商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸投放大幅增加，但是利差收入并沒(méi)有獲得和貸款投放一樣的增長(zhǎng)幅度。一些商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人在分析其中原因時(shí)，都不約而同地談到個(gè)人房貸七折利率優(yōu)惠政策的實(shí)施。改變七折利率優(yōu)惠政策，上調(diào)利率水平成為基本共識(shí)，中行此次只是走在了前面。

事實(shí)上，如果商業(yè)銀行出于抑制房產(chǎn)投機(jī)，減弱房?jī)r(jià)上漲幅度，針對(duì)“增量”客戶實(shí)行房貸新政，可能會(huì)獲得一定程度的理解。

但是，如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對(duì)“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了。

這是因?yàn)椋阂?，央?008年10月22日公布的七折利率優(yōu)惠政策并沒(méi)有規(guī)定停止執(zhí)行的具體期限；二，即使站在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀角度分析，目前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存變數(shù)，二次探底的可能性仍然沒(méi)有消除；三、這些享受七折利率優(yōu)惠政策的借款人所購(gòu)買的首套房子是用來(lái)自住使用的，并非用于投資或投機(jī)。

眼下，加息之探討成為焦點(diǎn)。針對(duì)存量客戶提高房貸利率水平，倘再遇加息舉措，對(duì)借款人而言，則實(shí)為雪上加霜。

某國(guó)有商業(yè)銀行房貸部門的人士稱，現(xiàn)在仍然處于觀望期，要看看市場(chǎng)對(duì)中行房貸新規(guī)則的反應(yīng)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，央行是否也應(yīng)該針對(duì)房貸七折利率優(yōu)惠政策作出新的規(guī)定呢？是否應(yīng)該特別針對(duì)存量房貸的七折優(yōu)惠利率政策作出相關(guān)規(guī)定呢？

央行的表態(tài)勢(shì)必消除房貸七折利率優(yōu)惠亂象。

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