銀行存量房貸動向調(diào)查看哪個銀行還有7折房貸

2010年05月04日 10:18
來源：理財周報

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如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了?！薄叭绻綀?zhí)行存量房貸利率折扣上調(diào)，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過這部分內(nèi)容。一周以來，關于房貸利率七折優(yōu)惠政策正呈現(xiàn)出參差不一的混亂局面。此次房貸市場的變局來自始作俑者——中國銀行(601988)，其房貸新規(guī)則觸及的核心是存量首套房貸利率將從基準利率的0.7倍提高到0.85倍。

利率上調(diào)來自銀行盈利需求

中行4月23日的新規(guī)指出：根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

這次調(diào)整的復雜之處在于，即使是中行的客戶，也要按照事先是否有利率調(diào)整的約定來分別對待。目前，其他銀行尚未針對存量首套房貸利率七折優(yōu)惠政策作出改變。

利率的提高意味著借款人成本的上升。

無論調(diào)整與否，借款人首先希望獲得一種合理的解釋。但人們注意到，中行此次在出臺上調(diào)存量房貸政策時存在兩種解釋：

中行在發(fā)布相關消息時稱，中行出臺此次房貸新規(guī)是為了貫徹落實“國務院出臺遏制部分城市房價過快上漲的一系列政策”。但是，中行有關人士日前在接受有關媒體采訪時使用的是另一種解釋：上調(diào)房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。

市場分析人士指出，銀行通過提高利率或首付水平遏制或影響房價過快上漲的趨勢，應該從增量房貸著手。通過上調(diào)存量房貸利率水平進而希望遏制房價過快上漲，其中的邏輯并不成立。由此觀之，中行此次上調(diào)存量房貸利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

追溯七折優(yōu)惠政策淵源

上調(diào)利率水平應慎行

從記者的調(diào)查可以了解到，目前很多借款人心里對中行的做法有“過河拆橋”之感。如何看待這種心理感覺，這就要從房貸利率的七折優(yōu)惠政策的淵源談起。

在國際金融危機蔓延時期。央行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。央行作出上述決定的初衷是：為應對國際金融危機對我國可能產(chǎn)生的影響，支持擴大內(nèi)需。

在這種利率優(yōu)惠政策下，房地產(chǎn)市場在2009年4月后逐步進入復蘇階段。

2009年，商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸投放大幅增加，但是利差收入并沒有獲得和貸款投放一樣的增長幅度。一些商業(yè)銀行的負責人在分析其中原因時，都不約而同地談到個人房貸七折利率優(yōu)惠政策的實施。改變七折利率優(yōu)惠政策，上調(diào)利率水平成為基本共識，中行此次只是走在了前面。

事實上，如果商業(yè)銀行出于抑制房產(chǎn)投機，減弱房價上漲幅度，針對“增量”客戶實行房貸新政，可能會獲得一定程度的理解。

但是，如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了。

這是因為：一，央行2008年10月22日公布的七折利率優(yōu)惠政策并沒有規(guī)定停止執(zhí)行的具體期限；二，即使站在中國經(jīng)濟發(fā)展的宏觀角度分析，目前的經(jīng)濟復蘇仍存變數(shù)，二次探底的可能性仍然沒有消除；三、這些享受七折利率優(yōu)惠政策的借款人所購買的首套房子是用來自住使用的，并非用于投資或投機。

眼下，加息之探討成為焦點。針對存量客戶提高房貸利率水平，倘再遇加息舉措，對借款人而言，則實為雪上加霜。

某國有商業(yè)銀行房貸部門的人士稱，現(xiàn)在仍然處于觀望期，要看看市場對中行房貸新規(guī)則的反應。隨著宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，央行是否也應該針對房貸七折利率優(yōu)惠政策作出新的規(guī)定呢？是否應該特別針對存量房貸的七折優(yōu)惠利率政策作出相關規(guī)定呢？

央行的表態(tài)勢必消除房貸七折利率優(yōu)惠亂象。

上海20銀行存量房暫未調(diào)整，律師稱新政不違法

業(yè)內(nèi)人士表示，相比四大國有銀行，股份制銀行追隨的可能性很小；外資行更加不會跟風

“銀行有自主決定權，房貸利率浮動控制在一個合理的限度，有時是符合現(xiàn)實發(fā)展需要的，不算違法”。北京君泰律師事務所的相關律師告訴理財周報記者。

繼4月15日以來中央4記重拳揮向房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)第一個做出反應的就是中國銀行。4月26日，中國銀行宣布，在利率調(diào)整方式到期時將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準利率的0.85倍、151倍和1.2倍。

消息傳出，市場上立刻引起一輪新的“提前還貸潮”。外資行按兵不動，商業(yè)銀行彷徨觀望。原本對“中國樓市是個泡沫嗎”的問題喋喋不休的許多經(jīng)濟學家、投資者、對沖基金經(jīng)理和銀行家如今更加夜不能寐了。

中行上海分行標準尚未正式實施

“自從新的政策公布后，現(xiàn)在每天來申請?zhí)崆斑€貸業(yè)務的客戶越來越多了，差不多十人中就有一個，估計都是政策驅(qū)使的吧?！敝行械囊晃淮筇媒?jīng)理告訴理財周報記者。

據(jù)理財周報記者了解到，中行上海分行尚沒有執(zhí)行這一標準。對于存量房，目前還在執(zhí)行原有合同利率標準。

“口頭通知是收到了，但具體怎么做還有待商榷。因為牽涉太多，不可以一兩句話就能敲定。單是合同一項就可以這么說，不同的合同版本，具體的規(guī)定也大不相同，我行跟貸款客戶簽訂的合同文本格式也是經(jīng)常變化的，最近一年也換過兩三次合同文本?！敝行猩虾７中蟹抠J員向理財周報記者表示。

中行住房貸款的實際操作中，有三類的房貸合同。第一種，在住房合同中明確標注7折，并強調(diào)持續(xù)執(zhí)行；第二種，僅標注為7折，無需持續(xù)執(zhí)行；第三種，房貸合同則標注某個具體的利率水平，但不標明折扣。

北京君泰律師事務所專業(yè)團隊認為，如果雙方簽訂的合同屬于上述第一種，中國銀行單方面調(diào)整利率屬于違約，但是合同屬于后者兩項中的任何一項，均不算違反條約。

上海暫無存量房利率調(diào)整規(guī)定

無獨有偶，在理財周報記者對上海的20家大小銀行的調(diào)查中，沒有一家明確表示效法中行，一定“跟風”，除非國家下發(fā)條文通知強令執(zhí)行。渣打、恒生分別表示“正在研究當中”、“還沒準備好”

南京銀行(601009)上海分行、北京銀行(601169)上海分行同時表示，還貸方式不同，貸款成數(shù)和利率都會有不同的表現(xiàn)。新瓶裝老酒不會討好，而新政策只會針對新的房貸申請人。

民生銀行(600016)徐匯支行表示“貸款合同上注明7折就是7折，并會持續(xù)執(zhí)行，出爾反爾會遭客戶厭棄，如果任何一方違約都是不近情理，我行至少今年的政策不會變化，除非國家明令強制執(zhí)行“

4月29日，交行副行長錢文輝在一季報發(fā)布會上表示，交行尚無關于存量房貸利率調(diào)整的任何決定；“并且我們也沒有聽說中行已經(jīng)開始真正實施這一調(diào)整。

截止到4月底，其他的股份制銀行，如浦發(fā)、興業(yè)、華夏、中信等都沒有出臺任何相關調(diào)整存量房利率的決定。

理財周報記者在調(diào)查中得知，雖然國家明文規(guī)定“二套房首付至少5成，利率上浮10%”的一刀切的政策，但在執(zhí)行二套房利率折扣和三套房貸款方面，不同的銀行給予的政策不似以前那樣大相徑庭。

興業(yè)銀行(601166)執(zhí)行的二套房貸款政策為，如果首付比例為40%-50%，貸款利率不得低于基準利率；如果首付比例50%以上，為基準利率的0.85倍。如果想要購買第三套房，其個人房貸記錄中必須有1筆未結(jié)清個人按揭住房貸款或者借款人有已還清的一筆個人按揭貸款記錄。貸款利率上，如果首付50%以上，按照基準利率計算；如果首付40%-50%，則按照基準利率的1.1倍計算。

南京銀行上海分行表示，三套房已經(jīng)全面停貸，二套房如果首付50%以上，還可以享受到基準利率，個別征信系統(tǒng)顯示良好又與該行關系一直比較好的客戶甚至可以享受到8.5折的利率優(yōu)惠。

華僑銀行上海分行雖然停止了三套房貸，但是二套房則可以透過“假離婚”的方式幫其爭取到按一套房的首付和利率的政策來執(zhí)行。

匯豐中國發(fā)言人表示：“為進一步加強執(zhí)行國務院政策措施的力度，我行已全面停止三套房貸款，一步二套房也提高了首付成數(shù)和貸款利率。我們的個人住房按揭貸款的絕大部分是對購買首套住房的客戶，并配以嚴格的風險管控。”

律師表示新政執(zhí)行不違法

多套房貸者將受害

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，近來工行、建行、農(nóng)行都有就中行提高存量房利率一事會議討論過，渣打、恒生、交行、上海銀行等也對此事內(nèi)部商議過。

業(yè)內(nèi)人士認為，“國有銀行不排除有跟進的可能。是否決定跟進還取決于銀行的內(nèi)部情況以及具體跟客戶簽訂的貸款合同文本。

“相比四大國有銀行而言，股份制銀行追隨的可能性很小。外資行房貸業(yè)務仍然處于起步或者發(fā)展階段，更加不會跟風。

“如果正式執(zhí)行存量房貸利率折扣上調(diào)，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過這部分內(nèi)容。

中行房貸部的有關人士介紹,此次利率的調(diào)整是在合同上規(guī)定的利率調(diào)整方式到期時開始,因此還不會立即影響到貸款者,而且可能并非所有的存量客戶都會受到影響,具體還是要看總行的細則和當時簽訂的合同條款。

知名房貸中介機構(gòu)凱盛經(jīng)略副總經(jīng)理趙煒認為,中行上調(diào)存量房貸款利率的信號對市場心態(tài)會產(chǎn)生一定的影響，尤其是對手中有房的投資客而言，可能會在近期采取行動來減少持有房產(chǎn)的利息成本，比如近期涌現(xiàn)的提前還貸潮和離婚潮等現(xiàn)象。

北京君泰律師事務所專業(yè)團隊認為，銀行跟著風險市場的轉(zhuǎn)變對其所轄的內(nèi)容做相應的調(diào)整，有時是符合現(xiàn)實需要的。對于利率浮動的范圍銀行有其自主決定權，在合理的調(diào)整范圍內(nèi)是不觸犯法律要求的。但是，房屋作為公民最重要的財產(chǎn)，房貸合同雙方任何一方發(fā)生變動，另一方的權益就無法得到保障。

該團隊還說，其實中行出臺的此項政策正是為了限制投機購房者和不法地產(chǎn)商，雖然具體的操作執(zhí)行上會出現(xiàn)很多問題，但對首套房幾乎沒什么大影響，反而打擊了二套房以上的多套購房者，對以后的房地產(chǎn)市場的不良現(xiàn)象也是一個約束。

招行存量房貸正在研究，平安銀行每年評估抵押物

“利率調(diào)整方式選擇對短期有影響，但長期則是躲得過初一，躲不過十五”，律師建議選擇中小銀行

一套房，二套房，三套房以上的房貸政策“層層逼近”，已經(jīng)讓各大銀行有點“應接不暇”。而中行在周末推出存量房房貸新政后，更把原來已經(jīng)不平靜的銀行房貸市場推到了一個更高的“興奮點”

“相信存量房貸款政策的改變不單只是中行，別的銀行都在想。目前國家已經(jīng)有明確相關房貸政策出臺，特別是二套房，而且加息預期也越來越強烈，銀行當然想通過當下好的時機來進一步‘有利可圖’?！蹦彻煞葜沏y行一位不愿透露姓名的宏觀策略分析師表示。

招行相關政策正仔細研究中，

廣州銀行“伺機”吸引客戶

從目前的情況來看，中行“高調(diào)”宣布政策后下面的分支機構(gòu)基本上都已經(jīng)統(tǒng)一有序進行。而記者也就對招行、深發(fā)展、平安銀行、廣發(fā)銀行、廣州銀行、東莞銀行等進行其存量房政策的調(diào)查。

在暗訪上述幾家銀行的網(wǎng)點與致電相關信貸工作人員時，基本上都得出了較為同樣的結(jié)果——目前還沒收到總行的通知，但估計對于那些在打7折利率優(yōu)惠時已經(jīng)貸款的客戶不會受到太大影響，除非國家在一套房貸款政策上有變化。

“聽到中行日前公布的消息，我們這些信貸工作人員也感到有點驚訝，很多客戶也馬上致電給我們來一探究竟。有些客戶算一算賬之后發(fā)現(xiàn)，自己可能每個月要增加500塊以上不等，長期下來可多了不少錢?！闭行袕V州一支行網(wǎng)點信貸負責人表示。

他還表示，“目前沒有收到總行關于存量房過往打七折優(yōu)惠要提高折扣的通知，現(xiàn)在在招行已經(jīng)做了首套房貸的客戶可以不用太擔心，因為目前確實沒有任何變化，有變化我們必定及時通知客戶。

“招行會緊隨國家政策的變化而作相應變化，目前相關政策正在仔細研究當中，具體相關細則還沒有最終確定?！闭行锌傂辛闶坫y行部相關負責人向記者表示。

而平安銀行深圳一支行副行長也同樣向記者反饋了最新的情況，“平安銀行房貸政策沒有發(fā)生較大的變化，我們在貸款合同上都寫清楚會隨著國家政策調(diào)整而調(diào)整。

同時，其還提醒客戶，“還有一種情況，對于在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅下降的情況，預計抵押房屋會出現(xiàn)價值縮水。這時我們會每年對抵押房產(chǎn)做一次評估，如果評估結(jié)果不如意再加上市場氛圍較差我們會要求客戶提前多還資金。雖然目前出現(xiàn)這種情況的可能性較低，但客戶同時也需要留意這些事項，以作相關防備。

廣州銀行一客戶經(jīng)理在記者暗訪時“大膽”地說出自己的看法，“在廣州銀行辦理房貸的人數(shù)本來與四大行，股份制銀行相比就要根本是天與地比，如果我們自己銀行也對存量房這些重點保護客戶取消七折優(yōu)惠，那來辦理房貸業(yè)務的人就更少了。

“現(xiàn)在我們還希望趁著國家對于百姓首套房抓得不是太嚴的情況下，盡可能地給客戶多打點折扣，再招攬多些客戶，以提高房貸業(yè)績?！痹摽蛻艚?jīng)理表示。

律師建議選擇中小銀行貸款可能會相對有好處

在中行率先將存量房折扣“上調(diào)”風波推到風口浪尖后，無論是哪家銀行貸款的客戶聽到這陣“折扣上調(diào)風”后，都會“談虎色變，緊張兮兮”。有相當一部分客戶趕緊“翻箱倒柜”把家里的合同拿出來看了又看，但不管怎樣到銀行真正要“弄”的時候，擋也擋不住。

廣州紅棉律師事務所梁偉生律師則表示，“在消費者與銀行間發(fā)生的房屋貸款行為中，絕大部分消費者都可以列為‘弱勢群體’，銀行是‘強勢群體’。消費者當然希望能夠快點拿到貸款去建立自己的安樂窩，加上絕大部分消費者本身又不是一些專業(yè)金融人士，不懂得太多貸款合同的術語與表達等。

“見到貸款只能簽，不簽的話貸款想拿也拿不到。如果消費者想弄清楚合同里面究竟哪些有利于自己，哪些不利于自己，最好但也很麻煩的方法，就是把每家銀行的貸款合同進行比較，找出最適合自己的。顯然這種方法并不容易操作，一般只能采取接受的辦法。”梁律師表示。

同時，他還建議，“國家政策變化銀行跟著變化這是非常合理的，這里面涉及到社會金融的穩(wěn)定開展。如果消費者在貸款中想有討價還價的機會，可以選擇一些中小銀行進行貸款，因為他們一般沒太多客戶；大銀行等則不愁做，肯定會處于強勢。

其實，現(xiàn)在銀行如要對客戶進行利率調(diào)整大概有兩種方式：一是在次年1月1日起調(diào)整，二是以貸款合同簽訂日為準，在約定的時間到期后調(diào)整。

有銀行個貸經(jīng)理則認為，“遇到國家政策調(diào)整的情況下，誰也別想逃。但如果在國家政策未發(fā)生變化的情況下，若利率預期上調(diào)，可以選擇以貸款合同簽訂日為準，這樣相對執(zhí)行的時間會推遲；反之，利率下降則選擇次年開始調(diào)整，盡快享受優(yōu)惠。不過只是從短期而言，正所謂躲得過初一，躲不過十五。

房貸新政

如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了?！薄叭绻綀?zhí)行存量房貸利率折扣上調(diào)，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過這部分內(nèi)容。

客戶提前還貸之心“蠢蠢欲動”

農(nóng)行深圳一支行行長向記者表示，“自中行存量房公告出來后，有很多客戶都咨詢提前還款的事情，希望能躲就躲。但我基本上都建議客戶，如果手頭上有充裕的資金當然是可以選擇提前還款，確實能省下不少利息。

“但其實許多銀行在合同里面并沒有明確約定貸款的優(yōu)惠期限，一般情況如果沒有明確說明約定，銀行是不會隨便采取措施調(diào)整貸款優(yōu)惠的。畢竟像我們這些國有大行，涉及如此之多的貸款客戶，如果沒有任何說明等就隨便更改，絕對是有損我們自身的聲譽?！痹撔虚L表示。

同時，也有房地產(chǎn)中介與按揭公司的工作人員表示，“提前還貸一定要量力而行，雖然如果利率真的要提高，貸款成本也要付出較多的數(shù)額，但如果僅僅為了能夠盡量多省錢，而不顧自身的經(jīng)濟狀況而提前還貸則是非常危險。

另外，如果市民真的要提前還款，其實額外支出并不會很高，絕大部分銀行規(guī)定在一年后提前還款都可以免收手續(xù)費。不過，最后還是建議在綜合自身經(jīng)濟實力后，再做相關貸款安排才是明智。

中行的臉說變就變:工行建行農(nóng)行密切觀望大氣候

中行近期的一紙公文“重新調(diào)整利率，提高房貸利的浮動比例”讓已購房并在還貸的居民嘩然，購房成本又要增加了。對于這次中行重大貸款調(diào)整措施，不僅僅針對購買房屋的貸款，而是將調(diào)控領域擴大到存量房房貸。

從今年年初開始，中行就是最先取消利率七折優(yōu)惠的銀行。當前中行對存量房貸的調(diào)控措施，更在市場上引起軒然大波。

中行率先調(diào)整存量房貸利率

具體政策的落實待“五一”后

4月23日，中行正式宣布，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%；對于已利用貸款購買住房，又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。

此外，中行還嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。這與記者走訪中行網(wǎng)點詢問到的情況一致。

而更為重大的調(diào)整是，中行稱：“根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

也就是說，如果在中行貸款的客戶，根據(jù)購房合同中的說明，在利率重新定價的期間，利率會上調(diào)到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取決于客戶的存量房為該客戶第一、第二或者第三套房。

記者采訪中國銀行北京海淀支行的人士，該人士對記者說：“我們目前還沒收到有關存量房貸的利率調(diào)整通知，你可以五一之后再來咨詢。

中行北京阜成門支行的客戶經(jīng)理對記者說：“如果有通知下來，尋找合適的機會正式調(diào)整存量房貸”。該人士說：“只有總行下發(fā)了正式的文件，才會開始調(diào)整。而調(diào)整的方式是根據(jù)銀行的規(guī)定以及當時與客戶簽訂的合同為準，不一定是一年一調(diào)，主要看合同里是如何規(guī)定的。

該人士說的合同，是指客戶在貸款合同中，銀行與客戶簽訂的按年調(diào)整利率或者按季度調(diào)整利率的方式，有些客戶為按年調(diào)整。

“按年調(diào)整，也就是說，今年你的利率是固定的，但是今年銀行已經(jīng)調(diào)整的利率，或者相應的政策出臺，影響的是你明年需要還的貸款金額。如果是按季度調(diào)整，那么如果這個季度出臺利率調(diào)整政策，則會直接影響到下個季度的還款情況。

據(jù)了解，2009年初，中行總行就向分行下發(fā)過有關房貸合同補充協(xié)議的通知，補充協(xié)議規(guī)定房貸利率優(yōu)惠期設定為2年，也就是七折優(yōu)惠可持續(xù)到2011年一季度。而從2010年1月份，中行下發(fā)的新的房貸合同中，明確房貸利率優(yōu)惠期限為2年，到期后的利率再進行新的調(diào)整。

100萬首套房貸

20年需多償還11.5萬元利息

通過以下方式可以簡單比較一下，如果中行調(diào)整存量房貸利率，那么客戶會受到多大的影響。假設客戶目前在中行還有貸款100萬元，還需要還款的期限是20年，也就是240個月。

那么，如果客戶是做首套房按揭貸款，按照2008年12月23日的貸款利率下限，也就是七折優(yōu)惠措施，利率為4.16%，按照月均還款方式，還款總額為147.4667萬元，支付利息款為47.4667萬元，月均還款為6144.44元。

如果利率調(diào)整到0.85倍，貸款利率則為5.05%，那么100萬元的貸款，還款總額為159.0530萬元，比七折優(yōu)惠多出了11.5863萬元。另外，每月還款金額為6627.21元，比七折優(yōu)惠多出了482.77元。

而第二套房的界定標準是以家庭為單位，不少客戶在中行的貸款不止一套。如果客戶在中行貸款的房屋為客戶的第二套房，則按照貸款利率1.1倍的標準來計算，為6.53%。

那么還款總額將為179.3617萬元，需要支付利息為79.3617萬元，比七折利率多還31.895萬元，每月需還款7473.4元，比七折利率多還846.19元。

工行暫未調(diào)整存量房貸，

建行根據(jù)區(qū)域差別定新發(fā)房貸

工行從4月16日開始正式實行差別化住房信貸政策，對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規(guī)：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

關于“大幅度提高”，根據(jù)記者采訪，目前工行沒有暫停發(fā)放第三套房貸款，現(xiàn)在執(zhí)行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的業(yè)務員對記者說：“針對多套房客戶，還有存量房貸款的新的政策，我們從來也沒有收到過通知。

但該人士表示，希望客戶需要貸款的能盡快來辦，因為過段時間什么政策就不一定了?！叭绻F(xiàn)在能馬上辦下來的話，比如您是我們行的優(yōu)質(zhì)客戶，還能給您在利率上打個九折，再過段時間新政策下來了可能就不一定了。

針對房價上漲過快的地區(qū)，建行目前出臺的政策是：“商品住房價格過高、上漲過快的供應緊張的地區(qū)，各分行可根據(jù)風險狀況，按照當?shù)卣捅O(jiān)管部門的要求，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

因此，在北京、深圳等地區(qū)的建行，已經(jīng)暫停發(fā)放第三套房房貸。

建行的政策主要是：“要綜合考慮所在地區(qū)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢、住房樓盤項目價格情況、客戶信用狀況等因素，根據(jù)總行有關政策要求，制定差別化的首付款比例要求，防止抵押物價值波動可能導致的風險。對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，應進一步提高首付款比例。

中行是否違約需根據(jù)合同定奪

客戶需仔細查閱合同條款

記者了解到，目前在中行貸款的客戶最為緊張，而海淀支行的工作人員也表示，最近來咨詢房貸利率調(diào)整政策的客戶特別多。

有客戶對記者說，之前簽合同的時候，因為是優(yōu)惠期，而且開發(fā)商的銷售人員有積極促銷，感覺確實有不少優(yōu)惠，所以沒怎么仔細看利率調(diào)整的期限是什么時候，現(xiàn)在則非常擔心被迫提高還款金額和月供。

“盡管家里有兩套房子，但是面積都不大，也在還貸款，如果不優(yōu)惠的話，當時也不會考慮買第二套房，現(xiàn)在感覺壓力非常大。

目前針對這一方法，也有客戶表示，希望再看看正式的調(diào)整什么時候來，正在咨詢轉(zhuǎn)按揭或者提前還貸。

也有貸款客戶認為，中行這種針對存量房貸的做法有違約的嫌疑。記者咨詢一位建行的律師，該律師對記者說：“銀行的合同都是經(jīng)過層層把關的，在細節(jié)上基本不會有違約的可能，而合同上也會留有活口，對于利率調(diào)整都會規(guī)定期限，如果是銀行在利率執(zhí)行期內(nèi)調(diào)整算銀行違約，但是如果利率執(zhí)行期到期了，銀行再上調(diào)利率，客戶則沒有道理怪銀行違約了。

該律師表示，之前利率七折優(yōu)惠的時候，也沒有說會長期優(yōu)惠，只是有的開發(fā)商的銷售人員在銷售房屋的時候，只強調(diào)優(yōu)惠，沒有講明優(yōu)惠的期限。這是導致客戶認為“上當受騙”的主要原因。

“房貸是傳統(tǒng)業(yè)務，銀行貸款合同也是在法律顧問的層層把關下，用了很多年，在法律方面不存在什么問題，關鍵是客戶辦貸款時有沒有詳細閱讀合同，弄清銀行和客戶的職責所在。還有就是，客戶將銀行、開發(fā)商、銷售等這類人士的關系沒有弄清楚?？蛻艉炗嗁彿亢贤螅谵k理貸款時，跟開發(fā)商的銷售人員就沒有關系了，銷售說得再好，都不管用。

另外，關于轉(zhuǎn)按揭的違約款方面，則也要看銀行的貸款合同中，有沒有注明，提前還貸需要支付違約金，如果沒有這一項，客戶可以隨時提前還貸，如果有詳細說明，則需要按照合同的規(guī)定，支付相應的違約成本。