房貸組合拳重?fù)舫捶空?/h1>

2010年05月07日 23:04
來(lái)源：卓越理財(cái)

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面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院推出了一系列的政策“組合拳”收緊房貸。

文/吳昊

二套房甚至多套房貸款政策進(jìn)一步收緊后，對(duì)于現(xiàn)階段正準(zhǔn)備投資買(mǎi)房或者已經(jīng)炒房的人群來(lái)說(shuō)，更多的是一種心理沖擊，待形成一定恐慌后會(huì)進(jìn)而出手釋放房源，有利于加大房源的供應(yīng)量。

4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中規(guī)定商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，這一政策直指投資炒房人群。

政策打擊炒房人心理

進(jìn)入四月份，國(guó)務(wù)院推出一系列政策“組合拳”，幾乎每一拳都重重地打擊在投資炒房的“命脈”上。尤其是繼二套房貸款首付50%，利率嚴(yán)控1.1倍之后，國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，更是突破了“歷史性”最為嚴(yán)厲的政策。

不過(guò)目前貸款購(gòu)買(mǎi)三套甚至以上的借款人還是占少數(shù)比例的，約占到總貸款人群的8%左右。主要是因?yàn)槔^2009年下半年銀監(jiān)會(huì)重申二套房貸政策后，北京商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房貸“閘門(mén)”，已有過(guò)貸款記錄的借款人不會(huì)選擇輕易“犯險(xiǎn)”

二套房甚至多套房貸款政策進(jìn)一步收緊后，對(duì)于現(xiàn)階段正準(zhǔn)備投資買(mǎi)房或者已經(jīng)炒房的人群來(lái)說(shuō)，更多的是一種心理沖擊，待形成一定恐慌后會(huì)進(jìn)而出手釋放房源，有利于加大房源的供應(yīng)量。同時(shí)，普通購(gòu)買(mǎi)人群高漲的購(gòu)買(mǎi)熱情也會(huì)逐漸冷卻下來(lái)，從而達(dá)到平抑北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

新政實(shí)施時(shí)間未明確

此次收緊首套、二套貸款只是國(guó)務(wù)院出臺(tái)的指導(dǎo)性調(diào)控政策，對(duì)于后續(xù)政策將如何實(shí)施，新政實(shí)施時(shí)間點(diǎn)及細(xì)則如何確定，還需以央行及銀監(jiān)會(huì)的政策文件為準(zhǔn)，這期間市場(chǎng)還有一定的緩沖和消化時(shí)間。

從新政下發(fā)后次日的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，已批貸客戶未現(xiàn)恐慌過(guò)戶的現(xiàn)象但也有明顯加緊辦理的跡象。這主要是因?yàn)檎邔?shí)施節(jié)點(diǎn)未確定，所以短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成太大影響，預(yù)計(jì)政策的效力期顯現(xiàn)出來(lái)后，有可能呈現(xiàn)出交易的階段性高峰。

二套房相關(guān)政策回顧一覽表：

近年來(lái)二套房政策調(diào)整回顧

政策名稱實(shí)施日期關(guān)鍵詞主要內(nèi)容

《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2007.9.279.27政策對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》2007.12.119.27補(bǔ)充通知《補(bǔ)充通知》重點(diǎn)明確了以下問(wèn)題：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二是已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。

《國(guó)辦發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》2008.12.20二套房政策放寬對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

《貫徹<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)>的實(shí)施意見(jiàn)》2009.1.23地方性二套房政策放寬加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

《北京二套房貸利率不再?gòu)?qiáng)調(diào)1.1倍》2009.4.9確認(rèn)人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)明確了改善型住房概念，即根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米為限，來(lái)認(rèn)定改善型住房需求。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)非改善型住房的貸款人，要求貸款首付比例至少四成，但是房貸利率不再要求上浮10%，而由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》2009.6.19二套房審核從嚴(yán)堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸的政策約束，不得自行解釋“二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》2010.107國(guó)十一條加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

《促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)》2010.2021京版十一條從2010年1月1日起，對(duì)已經(jīng)過(guò)期的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策一律停止執(zhí)行。對(duì)二套住房貸款嚴(yán)格執(zhí)行不低于40%的首付比例。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議2010.4.17二套房首付調(diào)至50%對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；

首付提高 月供降低

就此次從嚴(yán)后的二套房新政來(lái)看，以總價(jià)120萬(wàn)評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)的房產(chǎn)為例，新舊政策對(duì)比，借款人要多支付10萬(wàn)元首付，由于貸款額降低，借款人每月可少還541.14元，總還款利息節(jié)省29874.02元。

(吳昊 偉嘉安捷企劃主管)

[責(zé)任編輯：lilei]

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