2010年05月12日 21:44
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者：荊寶潔

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最佳的調(diào)控局面是什么？

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生回答說，“供應(yīng)量增加的同時價格下跌?！钡瑫r擔(dān)憂，盡管這一次調(diào)控，有形之手很強(qiáng)勢，也會遭到無形之手的化解。不可預(yù)測的因素在于，因為交易量的萎靡，開發(fā)商減少投資和開工量，有效供應(yīng)量不能增加。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也無不擔(dān)憂地指出，大量的保障性住房可能被公務(wù)員或者一些機(jī)構(gòu)占去，而受擠壓的商品房用地指標(biāo)遲遲不能上市。

新政執(zhí)行數(shù)天以來，一些開發(fā)商已經(jīng)放緩了推盤的腳步，大批供應(yīng)量何時增加成為疑問。

有效供應(yīng)量成疑

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上周(5月3日-9日)北京市共有4個項目開盤，其中純新盤1個，共提供房源874 套、97423.83平方米，環(huán)比之前一周(4月26日-5月2日)減少了75.75%、72.72%。

另外，上周4個項目的開盤均價為22500元/平方米，環(huán)比之前一周每平方米下調(diào)了2892元，降幅為11.39%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京實施細(xì)則出臺后的首周，北京樓市的觀望情緒再次加重，從上周的推盤情況來看，出現(xiàn)了明顯的量減價跌之勢，開發(fā)商的預(yù)期大幅回落。

上周原計劃開盤的8個項目，實際僅有4個最終開盤，由于政府加強(qiáng)預(yù)售管理，要求取證后三天推出全部準(zhǔn)售房源，另外不少項目的取證步伐也開始放緩，不少推遲開盤計劃的項目回應(yīng)說，是因未取證而暫緩了開盤時間。

另外，從價格方面來看，除了整體開盤均價下滑明顯外，不少項目的實際開盤均價比開盤之前的預(yù)計開盤均價降低2000元-5000元/平方米，短短兩三天，開發(fā)商對在預(yù)期和需求之間做出了平衡，選擇了合理降低預(yù)期以滿足需求的方式進(jìn)行推盤。

北京某知名樓盤的銷售總監(jiān)也向本報記者透露，現(xiàn)在很多項目都不愿意領(lǐng)預(yù)售許可證。領(lǐng)了銷售證必須三天之內(nèi)公布所有房源，卻會遭遇無人光顧的尷尬局面，所以企業(yè)索性不去申請銷售證。他告訴記者，市建委掌控著所有項目的進(jìn)度表。市場好的時候，企業(yè)幾乎是求著建委早日批準(zhǔn)銷售。國土部門規(guī)定了項目的開工日期和竣工日期，但企業(yè)仍舊可以在一定范圍內(nèi)靈活操作。

另據(jù)任志強(qiáng)在REICO工作室“2010年一季度中國房地產(chǎn)市場報告發(fā)布會”上透露，開盤價格下調(diào)的另一個原因是因為，市建委不給價格較高的項目發(fā)“預(yù)售許可證”。盡管官方并未證實這一消息，前述銷售總監(jiān)告訴記者，這幾乎是業(yè)界盡知的不成文的規(guī)定，建委有意控制項目入市節(jié)奏。

北京四季房展組委會副秘書長鄭向東告訴記者，以往有些項目為了達(dá)到捂盤的目的，故意大幅調(diào)高銷售價格，以達(dá)到延緩銷售速度的目的。

拿地?zé)崆橄?/p>

任啟鑫認(rèn)為，有效的政策調(diào)控，一般分三個階段，第一階段就是量縮；第二個階段是價跌；第三個階段是剛性需求和合理的改善型需求開始回歸市場，實現(xiàn)最終的調(diào)控目的，量價回歸合理水平。

而目前的調(diào)控正處于第一階段向第二階段過渡的關(guān)鍵時期，以恒大、綠地為代表的部分上市企業(yè)，已經(jīng)率先在部分城市開始集體降價，雖然還沒有傳遞到北京市場，但表明開發(fā)商的現(xiàn)金流已經(jīng)開始緊張，地產(chǎn)股一個月之間整體縮水25%，而本周(5月10日)起，存款準(zhǔn)備金率又將上調(diào)0.5個百分點，勢必繼續(xù)考驗開發(fā)商的資金狀況，這也是市場進(jìn)入調(diào)控第二階段的重要特征之一。

盡管銷售回升，新一輪宏觀調(diào)控后，萬科拿地?zé)崆橄啾惹叭齻€月明顯下降。4月份，萬科僅僅在貴陽和吉林兩地花出去10億元拿地款。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科在1月、2月、3月拿地費(fèi)用分別為43億元、82億元、21.94億元。

據(jù)中原4月對全國12個被監(jiān)測城市土地情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來最低點。樓面地價均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來最低位。

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