2010年05月17日 10:47
來(lái)源：第一理財(cái)網(wǎng) 作者：甄愛(ài)軍

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文前提要：為了規(guī)避房產(chǎn)新政的影響，有些人想出了一些歪招來(lái)應(yīng)對(duì)。殊不知，歪招可能會(huì)讓使用者得到一時(shí)之利，但同時(shí)會(huì)留下巨大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此法律專家提醒，使用歪招當(dāng)心得不償失。

用歪招規(guī)避房產(chǎn)新政的影響，當(dāng)心搬起石頭砸自己的腳。新近出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策包括信貸、稅收政策等，都對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房不利，不過(guò)有購(gòu)房者為了繼續(xù)享受到現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，想出一些歪招，但法律界人士表示，使用歪招勢(shì)必留下后患，很有可能得不償失。那么，利用歪招規(guī)避新政的風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些呢？

房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)歪招

為買(mǎi)房，中介居然建議上海的趙先生離婚，當(dāng)然是假的離婚，這是為什么呢？原來(lái)在兩個(gè)月前，趙先生考慮換套大房改善居住條件，再說(shuō)，他也想把父母接過(guò)來(lái)一起住。在此需要交代一下的是，趙先生現(xiàn)在居住的房子是在2005年買(mǎi)的，同期還在昆山買(mǎi)過(guò)一套小戶型公寓，都申請(qǐng)過(guò)房貸。簽好買(mǎi)賣(mài)合同申請(qǐng)房貸過(guò)程中，恰逢房產(chǎn)新政出臺(tái)，根據(jù)最新的信貸政策規(guī)定，雖然他已將兩套房產(chǎn)全部出售，但已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)房貸，不符合首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，因此銀行要求其提高首付比例，貸款利率還有可能在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮。

突如其來(lái)的變化讓趙先生措手不及，提高首付款比例已經(jīng)讓他感到有些勉為其難了，如果再上浮房貸利率水平，無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房負(fù)擔(dān)，這也讓他無(wú)法接受。但他所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，買(mǎi)賣(mài)合同已簽，自己主動(dòng)提出解除合同的話，肯定要承擔(dān)巨大的違約責(zé)任。該如何解決這個(gè)棘手的問(wèn)題呢？趙先生陷入了困境。

就在趙先生無(wú)法找到解決辦法的時(shí)候，中介給他提了一個(gè)建議，就是“假離婚”。因?yàn)榇饲百I(mǎi)房申請(qǐng)房貸時(shí)，均以趙先生的名義來(lái)辦理各項(xiàng)手續(xù)。中介認(rèn)為離婚讓妻子變?yōu)闊o(wú)房戶之后，再以妻子徐小姐的名義來(lái)買(mǎi)這套房，申請(qǐng)房貸就沒(méi)有那么多限制了。

這提議讓趙先生很是動(dòng)心，但他同時(shí)又擔(dān)心會(huì)遭遇意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，這種規(guī)避房產(chǎn)新政的歪招已經(jīng)出現(xiàn)，招數(shù)可謂是五花八門(mén)。如有的以親戚名義買(mǎi)房，或者出具假證明，為了避稅故意做低房?jī)r(jià)等等。

歪招風(fēng)險(xiǎn)不可不防

“用歪招來(lái)規(guī)避房產(chǎn)新政的影響，肯定會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。” 上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所顏莉萍律師如是說(shuō)。

在法律專家看來(lái)，從表面上看歪招雖然能夠起到一定的作用，但不可否認(rèn)的是，由于路數(shù)不正，肯定會(huì)留下諸多隱患，因此往往得不償失。那么，目前已出現(xiàn)的歪招風(fēng)險(xiǎn)主要集中在哪些地方，下面讓律師來(lái)一一揭示。

歪招一：“假離婚”暗渡陳倉(cāng)

如何規(guī)避新政中“一個(gè)家庭一套房”的問(wèn)題，北京有中介人員提出這樣的方案，即“假離婚”。根據(jù)新的政策，如果是購(gòu)買(mǎi)第二套房，首付必須達(dá)到50%，而且利率上浮1.1倍，于是有人采用“假離婚”的方式，讓無(wú)房一方貸款買(mǎi)房，等房產(chǎn)證辦好之后再?gòu)?fù)婚。

這種現(xiàn)象在北京比較普遍，據(jù)了解，幾乎每家中介都曾經(jīng)手過(guò)為了繼續(xù)享受第一套房20%的首付優(yōu)惠政策而選擇假離婚的購(gòu)房者。

風(fēng)險(xiǎn)提示：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所顏莉萍律師認(rèn)為，“弄假成真，后悔莫及。”婚姻法上，離婚和復(fù)婚是兩種獨(dú)立的法律行為，它的產(chǎn)生與消除都必須經(jīng)過(guò)特定的法律程序?！凹匐x婚”雖是權(quán)宜之計(jì)，婚姻關(guān)系雙方在辦理法定的離婚手續(xù)中，勢(shì)必會(huì)涉及到夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割及子女撫養(yǎng)問(wèn)題，一方放棄房屋權(quán)利，如雙方此后未能辦理復(fù)婚手續(xù)，反而會(huì)落得“凈身出戶”一無(wú)所有的下場(chǎng)。即使雙方此后復(fù)婚了，前一段婚姻法律關(guān)系解除時(shí)歸屬于一方的財(cái)產(chǎn)，在復(fù)婚時(shí)，已作為一方的婚前財(cái)產(chǎn)，而不再是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。離婚非兒戲，三思而后行。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：★★★☆☆

歪招二：“隱婚”蒙混過(guò)關(guān)

如果自己的戶口本并未更改過(guò)婚姻狀況，依然可以作為未婚人士購(gòu)買(mǎi)住房。

造假者之所以敢如此操作，主要是因?yàn)槊裾值怯浗Y(jié)婚的系統(tǒng)與銀行系統(tǒng)并未聯(lián)網(wǎng)，所以一般不用擔(dān)心會(huì)被發(fā)現(xiàn)。如此操作的關(guān)鍵因素就是只要當(dāng)事人尚未拿結(jié)婚證去當(dāng)?shù)嘏沙鏊褢艨诟臑橐鸦?，同時(shí)戶口還跟父母在一起。

風(fēng)險(xiǎn)提示：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，購(gòu)房者與貸款銀行訂立貸款合同，應(yīng)當(dāng)符合銀行放貸的標(biāo)準(zhǔn)條件，購(gòu)房者隱瞞重要事實(shí)，以欺詐方式訂立貸款合同的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行即有權(quán)撤銷該份合同，并有權(quán)追究購(gòu)房者的法律責(zé)任。銀行若將此欺詐行為記入購(gòu)房者誠(chéng)信記錄，該不良記錄將會(huì)伴隨購(gòu)房者一生，今后申請(qǐng)貸款、申領(lǐng)信用卡時(shí)將會(huì)嚴(yán)重受挫。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：★★☆☆☆

歪招三：“假戶口本”偷梁換柱

有北京的中介公司提議購(gòu)房者以辦假戶口的方式購(gòu)房。辦一個(gè)假戶口，然后以這份假證明前往交易部門(mén)來(lái)辦理首次購(gòu)房證明，從而享受優(yōu)惠房貸利率。

風(fēng)險(xiǎn)提示：顏莉萍律師分析認(rèn)為，“違法造假，切不可取?！备鶕?jù)我國(guó)《戶口登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，偽造、涂改戶口證件的，根據(jù)情節(jié)輕重依法給予治安管理處罰或者追究刑事責(zé)任。我國(guó)《刑法》第280條也規(guī)定，偽造、變?cè)靽?guó)家機(jī)關(guān)證件的，處3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利；情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以上10年以下有期徒刑。房?jī)r(jià)高不可攀的年代，老百姓動(dòng)些“歪招”情勢(shì)所迫，但法律底線決不可破，為購(gòu)房而身陷囹圄絕不值當(dāng)。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：★★☆☆☆

歪招四：親戚“代購(gòu)”瞞天過(guò)海

在深圳、合肥等地，已經(jīng)出現(xiàn)有人在購(gòu)買(mǎi)第三套房時(shí)，以尚未購(gòu)房的親戚或者朋友的名義來(lái)辦理房貸，從而享受到優(yōu)惠利率。有些甚至以自家保姆名義來(lái)買(mǎi)房。

風(fēng)險(xiǎn)提示：上海君悅律師事務(wù)所許海波律師坦陳，這種做法風(fēng)險(xiǎn)極高。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以登記的為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，也就是說(shuō)，即使之前簽訂有協(xié)議，但這并不能作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的證明。簡(jiǎn)單地說(shuō)，產(chǎn)權(quán)證登記為誰(shuí)，第三人就有理由相信其是權(quán)利人，委托購(gòu)房的當(dāng)事人對(duì)于房屋的控制權(quán)是相當(dāng)弱的。假使代購(gòu)的親屬瞞著當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓該房屋，收取了房款，也辦理了過(guò)戶手續(xù)，最后的結(jié)局有可能是當(dāng)事人啞巴吃黃蓮——有苦說(shuō)不出。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：★★★★☆

歪招五：里應(yīng)外合逃稅費(fèi)

目前為了節(jié)省營(yíng)業(yè)稅，有不少賣(mài)家在中介公司的幫助下，尋找有資質(zhì)的評(píng)估公司，讓其把成交價(jià)“做低”，以達(dá)到節(jié)省稅費(fèi)的目的。

風(fēng)險(xiǎn)提示：顏莉萍律師認(rèn)為，做低房?jī)r(jià)已是眾人周知的“省錢(qián)”招術(shù)，在律師看來(lái)，省錢(qián)未必，風(fēng)險(xiǎn)卻是不小。房屋價(jià)格的高低影響到營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅稅額的認(rèn)定，買(mǎi)房人眼前雖是少繳納一筆稅金，日后一旦出賣(mài)，須繳納的稅額則會(huì)大幅增加，得不償失。況且，明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房屋在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)可能會(huì)被房地產(chǎn)交易中心退件，并由指定評(píng)估公司重新估價(jià)。最重要的是，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽署陰陽(yáng)合同，如一方反悔以偷逃稅款的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，糾紛無(wú)可避免。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：★★☆☆☆

歪招六：知情不報(bào)獲退稅

由于交易中心登記是具體到個(gè)人為主，因此如果一個(gè)家庭中夫妻二人各有一套房產(chǎn)，在出售其中一套住房時(shí)，只要出售方知情不報(bào)，往往會(huì)被當(dāng)成唯一一套住宅來(lái)對(duì)待，這樣在稅收方面能夠獲得一些優(yōu)惠。如出售滿5年的普通住宅，可以免交個(gè)稅。

風(fēng)險(xiǎn)提示：王展律師表示，根據(jù)我國(guó)《稅收征收管理法》的規(guī)定，納稅人隱瞞真實(shí)情況，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并有權(quán)處以罰款。假使房屋買(mǎi)賣(mài)雙方約定房屋價(jià)格為到手價(jià)，一旦發(fā)生稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳的情形，該部分費(fèi)用究竟由哪一方承擔(dān)無(wú)疑會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的矛盾沖突。律師不提倡這種既違反稅法規(guī)定，又冒著民事法律風(fēng)險(xiǎn)的行為。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)：★★☆☆☆

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