2010年05月18日 22:38
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：趙飛飛 伏昕

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樓市走勢(shì)未見(jiàn)明朗之時(shí)，上海的土地出讓市場(chǎng)已經(jīng)賺的盆滿缽滿了。

本報(bào)統(tǒng)計(jì)上海規(guī)劃與土地管理局已經(jīng)公布數(shù)據(jù)，截至目前，2010年上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已經(jīng)超過(guò)了650億，逼近上海去年全年土地收入675億(據(jù)上海財(cái)政局2009年土地入賬數(shù)據(jù))。

年初，上海財(cái)政局遞交上海人大的預(yù)算報(bào)告顯示，2010年上海國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入將達(dá)到900億，比2009年增加33.2%。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系教授湯貢亮對(duì)本報(bào)表示，北京目前土地出讓金也已經(jīng)逼近了去年全年水準(zhǔn)，主要是由于前幾個(gè)月地王頻出。如果接下來(lái)北京調(diào)控政策奏效，下半年形勢(shì)將逆轉(zhuǎn)。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局公告顯示，從5月18日至25日，上海將推出近40塊土地。其將成為上海土地推介最為集中的一次“盛宴”，在地方細(xì)則出爐之前集中賣(mài)地，上海有望加速完成全年任務(wù)目標(biāo)。

與此同時(shí)，懸在上海樓市上方的達(dá)摩克利斯之劍——房產(chǎn)保有稅，尚不知能否最終出爐，但市場(chǎng)公認(rèn)其為控制樓市上漲的一劑關(guān)鍵猛藥。不論上海調(diào)控政策如何落地，不到半年即有650億土地收入為上海各項(xiàng)建設(shè)資金需求“兜底”，上海市財(cái)政已有轉(zhuǎn)圜余地。

大量地王為新政前出爐

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事胡怡建對(duì)本報(bào)表示，上海目前推出地塊多一點(diǎn)，擴(kuò)大土地的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，這對(duì)上海城市接下來(lái)發(fā)展幫助很大。

4月中中央第二波樓市調(diào)控之前，上海政府入賬的土地出讓金已經(jīng)十分樂(lè)觀。

年初，幾幅陸續(xù)出爐的地王，極大充實(shí)了上海區(qū)縣政府的財(cái)政資金大盤(pán)，僅黃浦區(qū)在2月1日出讓的外灘金融中心(8-1)地塊，和8日出讓的163街坊地塊，就分別以92億和34億成交，共計(jì)有126億元將前后入賬。

本報(bào)統(tǒng)計(jì)上海今年成交的十幅總價(jià)最高的地王，有8幅是在1、2月成交。其為2009年樓市迅猛飆升后，房地產(chǎn)企業(yè)回收的大量成交額再次砸向土地市場(chǎng)。

包括工業(yè)用地在內(nèi)，2010年截至目前，上海共成交超過(guò)160多幅土地，而各位于松江、青浦、嘉定、閔行、閘北、黃埔的十幅地塊，成交金額共計(jì)373億，占據(jù)總成交金額的一半以上。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授告訴本報(bào)，前幾個(gè)月份上海土地出讓金持續(xù)的攀高，對(duì)推動(dòng)上海3、4月份的樓市價(jià)格攀升有巨大的推動(dòng)。就在4月中旬國(guó)務(wù)院新國(guó)十條出爐之際，上海樓市同時(shí)進(jìn)入新一波的上漲瘋狂。

3月底，上海改變了土地出讓條件，更新土地出讓方式，開(kāi)發(fā)商簽訂土地出讓合同后，5天內(nèi)拿地企業(yè)須繳納20%土地款，并在一個(gè)月內(nèi)全部繳清；若申請(qǐng)延期支付，則須在10天內(nèi)支付50%，在3個(gè)月內(nèi)全部付清，其中后50%土地款須支付利息。

如此嚴(yán)格的條款，顯然影響到之后上海土地市場(chǎng)成交價(jià)格。5月7日，上海放量5幅廣受矚目的熱門(mén)地塊，出讓總面積達(dá)到61萬(wàn)平方米之多，包括保利地產(chǎn)、陸家嘴股份、新鴻基、萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城等諸多地產(chǎn)巨頭悉數(shù)到場(chǎng)。

而其中最值得關(guān)注的新江灣C4和廣富林2-6號(hào)地塊，其周邊曾經(jīng)都拍出過(guò)地王，當(dāng)日的成交未出現(xiàn)過(guò)火，位于松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊被北方城投以18.4億元獲得，樓面地價(jià)約13724元/平方米，低于萬(wàn)科2月底拿下的廣富林2-4地塊的16378元/平方米的樓面價(jià)。

而上海城投以11.0833億元拿下新江灣城C4地塊，以底價(jià)成交。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，從上海的基本面來(lái)看，2009年和年初的十分過(guò)火，近期拍出的幾幅土地價(jià)格較為合理，這得益于國(guó)家宏觀調(diào)控。

新政后地市走向不明朗

與此同時(shí)，上海樓市的走向也呈現(xiàn)離奇走勢(shì)。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報(bào)：此輪樓市調(diào)控正好一個(gè)月，全市商品住宅成交面積從政策出臺(tái)前一個(gè)月的119萬(wàn)平方米減少到近一個(gè)月的52萬(wàn)平方米，成交量出現(xiàn)腰斬，需求一再被打壓；而全市成交均價(jià)卻從政策前的20561元/平方米上漲到政策后的24833元/平方米，這與調(diào)控政策平抑房?jī)r(jià)的初衷出現(xiàn)了背離。

“政策還未達(dá)到效果。故而樓市調(diào)控并非制定更多的政策，而是政策的執(zhí)行力度?！标戲T麟表示。

5月13日，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向新華社表示，上海將堅(jiān)決落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一系列措施，在調(diào)控中“從嚴(yán)掌握”。其同時(shí)透露，上海對(duì)住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅如何征收、如何具有可操作性等目前還在研究，具體方案還沒(méi)有正式確定。

“保有稅是否出爐還看中央的決策，上海只能執(zhí)行中央的政策、貫徹?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉告訴本報(bào)。

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