2010年05月25日 09:21
來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng) 作者：胡采蘋

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【《財(cái)經(jīng)》記者 胡采蘋】5月21日，地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)SOHO中國(guó)有限公司總裁張欣、摩根大通中國(guó)區(qū)投資銀行副主席龔方雄在上海發(fā)起了一場(chǎng)“房?jī)r(jià)泡沫舌辯”；以房地產(chǎn)事業(yè)起家的張欣認(rèn)為，目前已經(jīng)出現(xiàn)“房地產(chǎn)的冬天”，房?jī)r(jià)泡沫正在收緊，前景并不樂觀。而龔方雄則認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，現(xiàn)在的中國(guó)房?jī)r(jià)還不算是“資產(chǎn)泡沫”

張欣與龔方雄是在《財(cái)經(jīng)》雜志、科文頓柏靈律師事務(wù)所、摩根大通集團(tuán)在上海世博會(huì)美國(guó)館聯(lián)合主辦的《中美商業(yè)關(guān)系戰(zhàn)略對(duì)話》論壇中，發(fā)表上述談話。參加同場(chǎng)論壇的清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任白重恩，也對(duì)住房政策做出提出建言。

張欣：開發(fā)商已處在崩潰邊緣

張欣表示，4月份房貸新政出臺(tái)(指二套房貸首付率調(diào)升、貸款利率訂出下限等一系列緊縮政策)后，SOHO內(nèi)部原本10%的商用房地產(chǎn)增長(zhǎng)率，隨即下滑至5%；多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)50%甚至到80%的交易量下滑，前景極不樂觀。

張欣指出，對(duì)比2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)剛剛開始時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)重打擊，年交易量下滑至2.4萬億人民幣；政府很快出臺(tái)了4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案，到了2009年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)至4.4萬億元。張欣認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后結(jié)果，恰恰相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)刺激方案的總量，包括SOHO中國(guó)在內(nèi)的房地產(chǎn)公司銷量都重返高點(diǎn)，SOHO中國(guó)甚至創(chuàng)下歷史新高，賺了33億元人民幣。

“這簡(jiǎn)直是創(chuàng)紀(jì)錄了！”張欣說，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)時(shí)，土地招拍價(jià)格越掛越高，僅僅是土地價(jià)格，北京五環(huán)以外的土地就拍出每平米2萬元的價(jià)格；如果要造房子，至少要賣到每平米4萬元水準(zhǔn)，才能維持僅僅10%的凈利潤(rùn)率。張欣形容，投資客突然在拍價(jià)最高的時(shí)刻銷聲匿跡，“這種情況非常可怕。

事實(shí)上，許多商業(yè)用地、公寓處于空置狀態(tài)，張欣表示，2009年房地產(chǎn)景氣大好，但無論在上海浦東或是北京CBD區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的空置率都在30%到40%之間，其實(shí)是典型的泡沫癥狀。擁有房產(chǎn)者如果能順利出租，目前的損傷程度較小，然而據(jù)她觀察，現(xiàn)在房地產(chǎn)景氣直線下滑，連租賃出去的機(jī)會(huì)都很罕見。

張欣認(rèn)為，在前一波房產(chǎn)泡沫中，大量的國(guó)有企業(yè)站在拍賣方，然而這類土地供應(yīng)屬于不可持續(xù)的一類，4月份房貸新政出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，土地銷量完全消失，使得開發(fā)商目前處在崩潰邊緣。

另一方面，由于地方政府負(fù)債累累，先前的還債方式是把公有土地重新選址，用拍賣舊址所得來償還債務(wù)。一旦土地價(jià)格下降，賣地變現(xiàn)所得不如過去豐厚，地方政府于是開始對(duì)不特別貴的土地征稅，使開發(fā)商面臨的政策壓力加大。

張欣指出，經(jīng)過一輪市場(chǎng)景氣，開發(fā)商手上資金量比較充足，目前還不到2007、2008年那樣的絕望情緒，因此不會(huì)急著把房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格降下來，然而“到底能堅(jiān)持多久，就不是很清楚了?！睆埿勒f。

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