2010年06月06日 23:46
來源：投資者報

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《投資者報》分析員 楊秀紅

在房地產(chǎn)信貸收緊政策威力尚存之時，第二波地產(chǎn)調(diào)控政策——稅收政策開始跟上。

近期國稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》中對抵扣項目的核算細(xì)化到財務(wù)費(fèi)用的計算、抵扣條件、面積存在誤差后補(bǔ)、退房款的計算甚至土地閑置費(fèi)用是否可以抵扣都做了詳細(xì)的說明，大大縮小了開發(fā)商的避稅空間。華泰證券分析師張弛飛認(rèn)為，本次通知表明了國稅總局要求從嚴(yán)征收的決心。

此外，近期，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》，其中提到“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”

這是中央政府層面近期首次對房產(chǎn)稅問題進(jìn)行的公開表態(tài)，雖措辭比較溫和，但表明房產(chǎn)稅的推進(jìn)是大勢所趨，政府對房地產(chǎn)的態(tài)度沒有轉(zhuǎn)折性變化。而隨著上海、重慶等傳聞中的地方房產(chǎn)稅征收細(xì)則“靴子落地”，新一輪的房地產(chǎn)稅收沖擊波將逐漸上演。

事實上，此前推出的“新國十條“已經(jīng)對房地產(chǎn)市場造成了較大的沖擊。其調(diào)控的核心內(nèi)容主要是以信貸政策為主，包括建立考核問責(zé)機(jī)制、貸款首付比例和利率大幅度提高、暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款等。

該政策推出后，中央各部委及地方迅速響應(yīng)，影響明顯，房地產(chǎn)市場銷量出現(xiàn)萎縮。據(jù)國信證券統(tǒng)計，在新政出臺后的一個月內(nèi)，17 個重點城市周銷量平均下降幅度高達(dá)57.3%。

對于國稅總局稅收《通知》的影響，張弛飛認(rèn)為，如果從嚴(yán)征收土地增值稅，對于開發(fā)商的收益和現(xiàn)金流都有比較大的負(fù)面影響，這一事件對于地產(chǎn)股偏空，但實際影響程度取決于各地能否真正嚴(yán)格執(zhí)行。

國都證券分析師鄒文軍也認(rèn)為，此前土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，但未嚴(yán)格執(zhí)行。土地增值稅僅按很低比例預(yù)征，樓盤交付使用后再核定，房價的巨大漲幅使得實際繳付土地增值稅，明顯低于按累進(jìn)稅率要求所應(yīng)支付的稅款。如果以后嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利將產(chǎn)生重大影響。

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