撥開降價(jià)疑云房產(chǎn)稅愈行愈近

2010年06月11日 05:53
來源：新京報(bào) 作者：周曉東

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本報(bào)記者周曉東攝新京報(bào)制圖/魯嘉

樓市新政調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入第二個(gè)月。北京樓市已經(jīng)從成交量低迷的“黑色5月”走入降價(jià)預(yù)期更強(qiáng)的6月。

近一周，在有開發(fā)商表示“房子賣不動(dòng)”的話音中，北京樓盤的“掉價(jià)聲”也隱隱約約：團(tuán)購、打折、特價(jià)房……一系列被購房人理解為“降價(jià)”的方式已經(jīng)在市場顯現(xiàn)。

根據(jù)本報(bào)記者對(duì)市場的探訪，“降價(jià)”正在以不同形式，不同幅度向更多企業(yè)和樓盤蔓延，而是虛是實(shí)，還需細(xì)細(xì)盤算。

品牌房企降價(jià)潮或打破樓市僵局

品牌房企將引領(lǐng)樓市降價(jià)潮。就在恒大地產(chǎn)8.5折銷售余音未了，部分開發(fā)商放言不會(huì)跟風(fēng)降價(jià)，甚至公開表示厭惡恒大的降價(jià)行為之時(shí)，數(shù)量眾多的品牌房企開始加入降價(jià)銷售的行列。盡管他們沒有恒大降價(jià)那么直接、干脆，多少有些遮遮掩掩。比如通過特價(jià)房、送優(yōu)惠等變相的手法進(jìn)行降價(jià)促銷，還不愿意承認(rèn)降價(jià)銷售行為，但明眼人還是可以看出來其中的道道。折算辦法雖然復(fù)雜，購房者還是可以通過計(jì)算，得出這些促銷方案后的降價(jià)幅度。

調(diào)控新政在北京落地不久，萬科就在北京通過平價(jià)開盤，首次引發(fā)品牌房企疑似降價(jià)的熱議。而降價(jià)的“前行者”是宣布并實(shí)踐全國項(xiàng)目8.5折銷售的恒大。上述兩大房企降價(jià)銷售后，就很少見到品牌房企的降價(jià)行動(dòng)，這樣的局面一直持續(xù)到5月底。而日前，來自市場的信息顯示，富力地產(chǎn)在北京以特價(jià)房的方式“暗降”銷售的同時(shí)，綠地開展全國性的優(yōu)惠月，100個(gè)樓盤降價(jià)促銷；合生旗下合生麒麟社推出最高優(yōu)惠30萬，珠江摩爾國際中心推出折算后低至9.3折的優(yōu)惠。這些信息顯示，越來越多的大型品牌房企已加入到降價(jià)銷售大軍中來。

令人記憶猶新的是，2008年引發(fā)全國房價(jià)大降的是萬科的言論和行動(dòng)。其時(shí)，萬科在多個(gè)城市的促銷行為被媒體放大，最終引發(fā)全國樓市的普降局面出現(xiàn)。今年調(diào)控政策出臺(tái)后，雖然有零星小項(xiàng)目降價(jià)銷售，但由于這些項(xiàng)目并非名企開發(fā)，且在市場中的影響力較小，所以他們未能引起市場的反響和跟進(jìn)。業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，調(diào)控政策下，今年能夠觸發(fā)樓市下降神經(jīng)的應(yīng)該是大型品牌房企的行動(dòng)。

還有一個(gè)讓所有大房企必須認(rèn)真對(duì)待和接受的事實(shí)是：今年5月，萬科、富力、綠城等房企銷售量同比均大幅度下降，只有恒大的銷售量“一枝獨(dú)秀”。究其原因，就是恒大采取了全國降價(jià)銷售，贏得了銷售量的大幅度上揚(yáng)，并取得非常好的銷售業(yè)績。

恒大的降價(jià)促銷已先行一步搶占了市場，其他大佬也漸次扛起降價(jià)大旗，在這種示范效應(yīng)下，可以預(yù)計(jì)會(huì)有更多企業(yè)跟進(jìn)，那么，死扛數(shù)月之久的樓市多米諾骨牌或就此倒下。

□張學(xué)冬

從重慶、上海等流行的房產(chǎn)稅征收版本可以看出：新購二套房和別墅的征稅可能性相當(dāng)高。本報(bào)記者周曉東攝

房產(chǎn)稅何時(shí)要落地，經(jīng)過數(shù)年的討論、數(shù)月的猜測和辟謠之后，國務(wù)院最終在5月31日表態(tài)：要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革。隨后，被重點(diǎn)關(guān)注的就一個(gè)詞：“逐步推進(jìn)房逐步推是多少步？圍繞著這一說法，地方政府的態(tài)度成為時(shí)下關(guān)注度焦點(diǎn)，但是截至目前，大多數(shù)城市都沒有明確的表態(tài)。不過，重慶、上海和北京有先行一步的姿態(tài)，按照多位學(xué)者的意見，從技術(shù)層面來看，房產(chǎn)稅是想收就能收，北京最早可能明年開收；但是從市場和社會(huì)利益層面來看，可能還需要等待時(shí)機(jī)。

北京最快明年推出房產(chǎn)稅？

6月9日上午，北京市政協(xié)常委會(huì)審議通過了“關(guān)于編制北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的若干建議”。有建議提及，在一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)堅(jiān)持一個(gè)家庭限新購一套商品住房，限制外地個(gè)人僅僅為了投資而在北京購買普通商品住房；對(duì)持有多套住房、高端住房等研究征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，對(duì)閑置房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。

這是北京市對(duì)房產(chǎn)稅的征收日程傳遞出的最明朗的信息。

盡管作為政協(xié)建議，還面臨是否被采納的懸念，但是卻傳遞出一個(gè)重要的信息，那就是在接下來的5年之內(nèi)，該稅收就要啟動(dòng)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅研究院劉玉章教授等學(xué)者在討論該問題時(shí)表示，鑒于房產(chǎn)稅的推出操作層面較簡單，而房價(jià)已經(jīng)到了非調(diào)控不可的程度，房產(chǎn)稅可能從明年起就推出。

渝、滬已處“臨戰(zhàn)”狀態(tài)

最近一周內(nèi)，重慶和上海對(duì)于房產(chǎn)稅的推行日程也漸趨明朗。公開的消息顯示，今年3月，重慶市政府已將這一方案上報(bào)，是否能通過審批還在等待中；上海最近已經(jīng)給中央上報(bào)了關(guān)于房產(chǎn)稅的兩套方案。如果中央能夠及時(shí)批復(fù)，從理論上說，重慶和上海已經(jīng)處于房產(chǎn)稅實(shí)施的臨戰(zhàn)狀態(tài)。

根據(jù)目前國家出臺(tái)的政策，要求各地在2010年底前完成房屋基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)，正是為稅收政策做的準(zhǔn)備工作。處于房產(chǎn)稅風(fēng)口浪尖的上海，媒體打聽到的最新消息是“或許將在下半年開征?！辫b于目前已經(jīng)進(jìn)入6月份，按照這樣的說法，房產(chǎn)稅已經(jīng)近在眼前。

隨著落地日程的漸趨明朗，有關(guān)房產(chǎn)稅的執(zhí)行細(xì)節(jié)也逐步受到關(guān)注，爭議不下。從政府的態(tài)度來看，有反對(duì)者提出的征收房產(chǎn)稅涉嫌的違法意見已告一段落，而收取的對(duì)象、操作的難點(diǎn)、對(duì)房價(jià)的影響是不容回避的問題。

- 四問“房產(chǎn)稅開征”

滬渝先試點(diǎn)京最快明年開征

問：北京何時(shí)開征房產(chǎn)稅？

從最新的消息來看，北京市政協(xié)已經(jīng)于6月9日就房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的問題提出了新的建議，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅研究院劉玉章教授等多位業(yè)界人士表示，從操作層面看,只要市地稅局提出有操作可行性的草案，報(bào)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)即可，最早在2011年，這一政策就有望在北京推出。

而據(jù)偉業(yè)我愛我家研究中心的分析，上海有望在6月份以房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的身份和模式推出樓市調(diào)控細(xì)則。隨后，重慶以及其他城市有望得到中央的批復(fù)而陸續(xù)開展。在經(jīng)過一段時(shí)間試點(diǎn)后，北京有望在吸取其他城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適時(shí)推出房產(chǎn)稅。這和其他研究者所推測的2011年時(shí)間點(diǎn)有一定的關(guān)聯(lián)度。

首套基本不征二套及別墅可能性大

問：房產(chǎn)稅向誰征收？如何征收？

房產(chǎn)稅的征收對(duì)象可以從一些日程相對(duì)明朗的城市中看出一些端倪。比如重慶市長黃奇帆6月8日在接受媒體采訪時(shí)表示，重慶并不會(huì)針對(duì)所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對(duì)高檔住房。所謂高端房，就是指價(jià)格在重慶的平均房價(jià)3倍以上的房子。

在近期的一場論壇上，復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三稱，上海遞交了兩套方案，A方案比較溫和，已購房產(chǎn)不征稅，房產(chǎn)稅沒出臺(tái)前買的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產(chǎn)稅出臺(tái)后買的第一套不征、第二套人均70平米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；B方案比較嚴(yán)厲，新房老房都得上稅。

此前，上海流出三個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)版本：第一個(gè)版本是只對(duì)二套房和別墅征收；第二個(gè)版本較為詳細(xì)，傳采取“新老劃段”，僅對(duì)新購入房屋進(jìn)行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”，如對(duì)新購房屋人均面積超過70平米部分征收；同時(shí)對(duì)不能提供3年以上工作納稅記錄的非上海戶籍居民，購房也將征稅。剛剛流傳的第三個(gè)版本是，從第三套起征，以購房金額為基數(shù)進(jìn)行征收，自行報(bào)稅繳納。

從這些說法可以得出一個(gè)基本結(jié)論：今后購買第三套房，一定會(huì)征收房產(chǎn)稅，目前和今后只有一套房的家庭基本不會(huì)征；而新購二套房和別墅的征稅可能性亦相當(dāng)高。至于目前已經(jīng)手握兩套以上房產(chǎn)的業(yè)主，會(huì)成為爭議最大的群體，也是市場影響最大的征收對(duì)象，暫時(shí)還沒有明確的信息。

增加持有成本恐難長期抑制房價(jià)

問：是否能有效影響房價(jià)？

中房協(xié)秘書長顧云昌表示，房產(chǎn)稅的征收，將增加投資客持有房屋過程中的成本，從而促使其將房屋“吐”回市場。我愛我家副總裁胡景暉則表示，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，以及日后在全國的逐步推開，將加大對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)的征稅，這無疑將對(duì)目前手頭上持有兩套以上房產(chǎn)的業(yè)主產(chǎn)生心理上的壓力，從而停止觀望，選擇掛牌出售。

中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席和秘書長賈臥龍表示，無論稱“物業(yè)稅”還是“房產(chǎn)稅”，又或者“房地產(chǎn)稅”、“不動(dòng)產(chǎn)稅”，這些都不重要，最重要的是政府動(dòng)用稅收杠桿的初衷是通過對(duì)大戶型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)來控制樓市投機(jī)行為，進(jìn)而達(dá)到抑制高房價(jià)的最終目的。然而由于增加稅收并不能長期有效地增加房源供給，也就不會(huì)從根本上抑制房價(jià)。歸根結(jié)底，無論未來對(duì)房地產(chǎn)如何征稅，對(duì)房價(jià)的長遠(yuǎn)影響都是很有限的，一旦操作不當(dāng)反而可能起到推動(dòng)房價(jià)的反作用，增加購房者的負(fù)擔(dān)。因此，征收房產(chǎn)稅只可解燃眉之急，絕非控制高房價(jià)的長久之計(jì)，調(diào)整土地制度，改進(jìn)市場機(jī)制依然是解決房地產(chǎn)問題最根本的手段。

有望從源頭上改變執(zhí)行難

問：如何保證政策在地方的有效執(zhí)行？

正如和以往的很多政策一樣，征收房產(chǎn)稅如何避免執(zhí)行難、上有政策下有對(duì)策的問題十分受關(guān)注。依賴“土地財(cái)政”的地方政府是否有動(dòng)力去推進(jìn)新政策？房產(chǎn)稅的執(zhí)行思路有望從源頭上改變這一執(zhí)行難題。

北京市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2009年土地出讓金當(dāng)年實(shí)際收入達(dá)到了494億元，而當(dāng)年北京市財(cái)政收入為2026.8億元(不含土地出讓金)，土地收益可以為財(cái)政收入的25%。這種情況在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市更加顯著。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，開征房產(chǎn)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定的支柱稅源。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)介紹，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，很多國家的稅收收入中，房產(chǎn)稅所占比例非常大。從趨勢來看，由于當(dāng)前的房價(jià)已經(jīng)引起諸多的社會(huì)問題，地方政府的執(zhí)行力度有望加強(qiáng)。即便房價(jià)下跌，房產(chǎn)稅也將令地方財(cái)政得以在調(diào)控中保全。

而根據(jù)傳言中的上海具體操作來看，房產(chǎn)稅將以購房金額為基數(shù)進(jìn)行征收，自行報(bào)稅繳納。根據(jù)目前國家出臺(tái)的政策，要求各地在2010年底前完成房屋基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)，這將對(duì)今后的房產(chǎn)稅征收提供基礎(chǔ)支持，不繳，或少繳稅收信息將被更有效的進(jìn)行監(jiān)管。

二手房租售比重回1:500

目前二手房市場租金漲房價(jià)跌，導(dǎo)致租售比(月租與房產(chǎn)總價(jià)的比值)明顯回落到1:500以內(nèi)。本報(bào)記者楊杰攝

房價(jià)降、房租漲，對(duì)北京樓市的租售比產(chǎn)生了直接的影響，五月份北京的房屋租金環(huán)比與同比皆現(xiàn)上漲勢頭，同比數(shù)據(jù)的漲幅更是超過了2成。這一變化使得北京樓市的租售比出現(xiàn)較明顯的回落，市場整體的租售比重新回落到1:500(月租與房產(chǎn)總價(jià)的比值，通常是用租售比的倒數(shù)進(jìn)行比較大小)以內(nèi)，據(jù)了解，去年12月至今年3月租售比高者達(dá)到1：800。受租售比回落的支撐，業(yè)主轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象有所增加，未來在租售比形勢較好的區(qū)域可售房源或呈現(xiàn)減少的趨勢。

租售比重回1:500以內(nèi)

據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2010年5月北京市中高檔二手商品房買賣均價(jià)為23673元/平米，環(huán)比4月下浮1.63%；單位平均租金為50.9元/平米/月，環(huán)比上漲了1.79%，同比上漲了18.86%。目前北京市中高檔二手商品房租售比為1：465，與4月份的1：481相比，租售比呈現(xiàn)回落。

根據(jù)我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：近15個(gè)月來二手房價(jià)格出現(xiàn)首跌，就整體的市場租售比而言，目前樓市的租售比已經(jīng)回到1:500以內(nèi)，房價(jià)下跌幅度雖然有限，但是租金上漲卻相當(dāng)可觀：5月份全市租金價(jià)格同比去年大幅上漲了23.33%，其中城八區(qū)的漲幅為22.44%，而城八區(qū)外的租金價(jià)格同比去年大漲了24.22%，超過了城八區(qū)的租金漲幅。5月中低端租賃市場的成交均價(jià)為2274元/月，與去年同期相比上漲了近19%，而高端租賃市場本月均價(jià)為5259元/月，同比去年上漲了約近13%，中低端租賃市場的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了高端租賃市場的漲幅，租售比回歸的趨勢更明顯。

西部樓市租售比優(yōu)勢顯現(xiàn)

據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，目前市場中租金價(jià)格上漲，買賣市場房源優(yōu)惠，租售比最佳的區(qū)域有世紀(jì)城區(qū)域、石景山區(qū)域、馬家堡區(qū)域、雙井區(qū)域等。主要原因?yàn)椋?月中旬以來政府陸續(xù)出臺(tái)系列政策調(diào)控房產(chǎn)市場發(fā)展，北京市買賣市場觀望氣氛濃重，成交量銳減，買賣價(jià)格也出現(xiàn)了下降。但與此同時(shí)，租賃市場十分火爆，在“轉(zhuǎn)購為租”、拆遷過度租賃住房、高考租房、6月份畢業(yè)生離校提前租房和換房需求的促進(jìn)下，5月份租賃成交量大漲，助推了租金價(jià)格的上浮。

從歷史數(shù)據(jù)來看，北京東部(東城區(qū)和朝陽區(qū))受CBD的影響，租金漲幅一直要高于西部，但是本月，我愛我家統(tǒng)計(jì)的北京西部地區(qū)(海淀區(qū)、西城區(qū))的租金均價(jià)為3097元/月，與去年同期相比上漲了近17%，漲幅方面已接近北京東部地區(qū)的租金漲幅，隨著西城、海淀重點(diǎn)中小學(xué)暑期招生的臨近，以及6月中下旬畢業(yè)生租房高峰的到來，北京西部地區(qū)的租金漲幅有望在六月份超過北京東部區(qū)域。

根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，面對(duì)國家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控，以及二手房價(jià)的下跌，二手房業(yè)主不再像4月下旬那樣恐慌性拋售，而是選擇暫緩出售手中房源，本月業(yè)主掛牌量明顯驟降52.08%，尤其是在租售比較好的區(qū)域，業(yè)主轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象有所增加。此趨勢可能會(huì)導(dǎo)致二手房價(jià)格的下降速度趨緩，因?yàn)樽馐郾染哂懈偁幜Φ膮^(qū)域，可售房源會(huì)呈現(xiàn)減少的趨勢。

- 置業(yè)建議

是租房還是買房？

無論是租房還是買房，只是一種理念的轉(zhuǎn)變。

目前對(duì)具有剛性居住需求的人士而言，如果資金不是很充裕，面對(duì)北京房產(chǎn)市場居高的房價(jià)，與其要用家中所有的積蓄來買房，不如在工作的區(qū)域周邊暫時(shí)租住一套質(zhì)量、環(huán)境、交通都比較好的房屋，等到自己有充足資金的時(shí)候再買房。

其實(shí)，購房居住的最大優(yōu)勢就是可以給居住者以穩(wěn)定性和安全感，但租房可以減輕購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提升生活質(zhì)量，又能夠居住在環(huán)境較好且交通便捷的市區(qū)內(nèi)。

對(duì)于目前資金比較充裕的剛性需求者而言，目前房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了下調(diào)，建議重點(diǎn)關(guān)注，在一些租售比形勢較好的區(qū)域適時(shí)購房，不論是自住還是在未來出租，都是不錯(cuò)的選擇。

- 區(qū)域推薦

馬家堡房源充足

5月份馬家堡區(qū)域中高檔二手商品房均價(jià)20694.5元/平米，環(huán)比下浮了0.85%；單位租金43.05元/平米/月,環(huán)比上漲了0.87%。平均租售比為1：481。目前馬家堡區(qū)域買賣房源和租賃房源都比較充裕，在地鐵4號(hào)線的帶動(dòng)作用下，許多西單、金融街等商圈的白領(lǐng)人士都轉(zhuǎn)到南城買房和租房。目前該區(qū)域房價(jià)小幅回落，租金走勢較為平穩(wěn)。

區(qū)域內(nèi)有眾多熱銷樓盤，如名都家苑、明月嘉園、星河城、璽萌鵬苑等，各種戶型均有，而且小區(qū)環(huán)境佳，目前這些樓盤出售的均價(jià)在21000-23000元/平米左右，出租價(jià)格為一居室2300元/月左右、二居室3100元/月左右，三居室4000元/月左右。

本版采寫/本報(bào)記者張家齊