2010年06月12日 00:35
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：晏耀斌

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位于北京朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)的首開(kāi)常青藤即將于7暫迎來(lái)一期業(yè)主，盡管三四期項(xiàng)目還淹沒(méi)在塵土飛揚(yáng)中，二期的預(yù)售已經(jīng)瘋狂展開(kāi)。說(shuō)其瘋狂，是因?yàn)閮r(jià)格從一期的14690元/平方米直接拉升到36000元/平方米。

北京問(wèn)天律師事務(wù)所律師李雪森5月21日依據(jù)《價(jià)格法》向國(guó)家發(fā)改委和北京市發(fā)改委進(jìn)行了實(shí)名舉報(bào)，指控該樓盤涉嫌牟取暴利。

據(jù)筆者6月9日從國(guó)家發(fā)改委獨(dú)家了解，該舉報(bào)信經(jīng)國(guó)家發(fā)改委主任張平批閱后轉(zhuǎn)交給了價(jià)格監(jiān)督檢查司，目前該司已經(jīng)啟動(dòng)了相關(guān)調(diào)查程序。與此同時(shí)，北京市發(fā)改委也將該舉報(bào)轉(zhuǎn)入到正常處理程序。

李雪森在接受筆者采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)多年調(diào)控中，法律幾乎從未被尊重?！拔页姓J(rèn)房?jī)r(jià)漲價(jià)有一定普遍性，但我們也要反思有沒(méi)有不合法性的存在？房地產(chǎn)的每一次調(diào)控之后都迎來(lái)價(jià)格的報(bào)復(fù)性上漲，法律是否應(yīng)該有所作為？”

接受筆者采訪的多位法學(xué)家均認(rèn)為，李雪森的舉報(bào)盡管是一個(gè)個(gè)案，但具有反思房?jī)r(jià)的創(chuàng)新意義?！叭绻凑找粋€(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)率來(lái)看，涉嫌牟取暴利完全可以成立?！?

律師指控牟取暴利

李雪森告訴筆者，經(jīng)過(guò)多次調(diào)研，他聯(lián)合另外一名律師于5月21日向國(guó)家發(fā)改委舉報(bào)首開(kāi)常青藤“涉嫌牟取暴利”。舉報(bào)的理由是，該樓盤2008年開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均價(jià)從14690元/平方米暴漲到36000元/平方米。

李雪森表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第七條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者定價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則，定價(jià)的基本依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供需狀況。同時(shí)，價(jià)格法還規(guī)定，生產(chǎn)成本或進(jìn)貨成本沒(méi)發(fā)生明顯變化，經(jīng)營(yíng)者以牟取暴利為目的，大幅度提高價(jià)格的，政府價(jià)格主管部門可予以行政處罰。

筆者從北京市國(guó)土資源局公開(kāi)的數(shù)據(jù)中也看到，2006年9月1日發(fā)布公告顯示，該樓盤開(kāi)發(fā)商北京首開(kāi)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司受讓北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)單店住宅小區(qū)二期土地使用權(quán)，宗地面積354233.15平方米，規(guī)劃建筑面積433021.07平方米，土地成交價(jià)32039.52萬(wàn)元。2008年10月，該項(xiàng)目擬預(yù)售均價(jià)9600元/平方米。但是，到了2010年4月17日開(kāi)盤時(shí)，該項(xiàng)目E17#、E19#住宅樓開(kāi)盤價(jià)達(dá)到36000元/平方米。

李雪森認(rèn)為，土地成本沒(méi)有增加，鋼材水泥的成本也沒(méi)有較大的漲幅，房?jī)r(jià)卻在短期內(nèi)迅速增長(zhǎng)，讓人難以理解這是正常合理的經(jīng)營(yíng)行為?！巴耆梢哉J(rèn)定涉嫌牟取暴利?！?

筆者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，不少樓盤隨意提價(jià)的行為司空見(jiàn)慣，甚至部分已經(jīng)面向消費(fèi)者預(yù)訂的商品房，但在開(kāi)盤當(dāng)天亦不遵守承諾的大幅提價(jià)而引發(fā)買賣雙方矛盾激化。

發(fā)改委受理舉報(bào)

這起舉報(bào)的關(guān)鍵在于，如何認(rèn)定房?jī)r(jià)暴利。

“這是第一次，律師的舉報(bào)信還是比較專業(yè)，處理有一個(gè)程序過(guò)程?！?月8日，筆者在向國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司求證時(shí)，一位女士這樣回答。

面對(duì)首例以《價(jià)格法》來(lái)拷問(wèn)商品房，相比較國(guó)家發(fā)改委的慎重，首開(kāi)股份董秘王怡則認(rèn)為：首開(kāi)常青藤項(xiàng)目的定價(jià)，堅(jiān)持公開(kāi)、透明、隨市定價(jià)，并不存在任何隱瞞或欺詐行為，應(yīng)屬于市場(chǎng)行為。“并沒(méi)有和舉報(bào)律師溝通的打算?！?

李雪森表示，之所以舉報(bào)就是試圖通過(guò)《價(jià)格法》的規(guī)定，厘清在考慮成本與供求關(guān)系的基礎(chǔ)上，商品房在定價(jià)與成本間到底存在怎樣的關(guān)系，定價(jià)不應(yīng)超過(guò)成本多大的幅度，價(jià)格暴利的定義是什么？

然而，在房地產(chǎn)行業(yè)上并沒(méi)有利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)之說(shuō)。萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾表示，開(kāi)發(fā)商平均資產(chǎn)收益率不到5%；華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱，過(guò)去幾年平均的行業(yè)利率只有8%左右。

著名法學(xué)專家、中國(guó)政法大學(xué)教授張樹義表示，如果依據(jù)國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)5%利潤(rùn)率的慣例，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)完全是暴利行業(yè)。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉俊海依據(jù)我國(guó)各個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)率推斷認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于暴利行業(yè)，首開(kāi)常青藤涉嫌牟取暴利成立。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，首開(kāi)常青藤項(xiàng)目的樓面價(jià)只有700多元。即使按照首開(kāi)股份董秘王怡公開(kāi)表示，根據(jù)可銷售面積，首開(kāi)常青藤的樓面價(jià)為3000多元/平方米。

“利潤(rùn)差不多達(dá)到十倍，這難道還不是牟取暴利？”李雪森反問(wèn)道。

近來(lái)，綠豆、大蒜以及牛奶等價(jià)格波動(dòng)變化引發(fā)了國(guó)家發(fā)改委的高度重視，與之鮮明對(duì)比的則是面對(duì)商品房多年暴漲的局面，國(guó)家發(fā)改委手執(zhí)《價(jià)格法》卻無(wú)動(dòng)于衷。

顯然，在一定條件下，商品房可以認(rèn)定為“與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大”的“重要商品”，政府對(duì)商品房?jī)r(jià)格適時(shí)采取干預(yù)措施完全合理合法。

律師的舉報(bào)讓價(jià)格主管部門不得不重新審視自己的職能。根據(jù)《價(jià)格法》規(guī)定，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)；當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤(rùn)率、規(guī)定限價(jià)、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施。

“在買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，這個(gè)個(gè)案有助于反思商品房定價(jià)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，有著重大意義。”劉俊海對(duì)律師的此番舉報(bào)行為給予了高度評(píng)價(jià)。

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