18萬公頃：不可能完成的任務

2010年06月12日 22:29
來源：21世紀經濟報道作者：章依依

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核心提示：截至5月底，全國70大重點城市住宅用地出讓，僅完成年度供應計劃的兩成左右。調查發(fā)現，招拍掛制度的改革，是供地計劃進展緩慢的重要因素之一。

土地市場正在經受新一輪房地產調控帶來的陣痛。

統計顯示，截至5月底，全國70大重點城市住宅用地出讓，僅完成年度供應計劃的兩成左右。一線城市及一些重點二線城市更是不足兩成，多地出現了土地流拍現象。

市場開始擔心，國土資源部今年制定的18萬公頃住宅用地供應計劃，又將成為一個不可能完成的任務。

本報記者調查發(fā)現，招拍掛制度的改革，是供地計劃進展緩慢的重要因素之一。

面對龐大的18萬公頃的住宅用地供應計劃，以及77%為保障性住房、棚戶區(qū)改造及中小套型商品房的供應比例，各地地方政府正在完成計劃和土地收益之間，以及政府收益與房企市場預期之間，進行著艱難的平衡。

前五月供地堪憂

4月15日，國土部公布2010年全國住宅用地供應計劃，今年住宅用地供應量高達18.5萬公頃，同比大幅增長138%。

此后，北京、上海等一線城市先后出臺年底供地計劃。北京市今年計劃住宅用地供應總量2500公頃，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250公頃。上海市計劃供應住宅用地1100萬平方米，廣州市商品住房用地供應總量為500萬平方米，同比均大幅增長。

據北京市土地整理儲備中心數據，今年前五月，北京市共計劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計劃供地面積的六成。然而，截至5月底，北京市共成交住宅類用地26宗，土地面積410.25萬平方米，僅占2010年度計劃住宅用地供應量的16.41%。不過，北京前五月土地成交金額達603.4億元，同比大增512%。

上海前五月住宅用地出讓約占計劃的20%，其中4月零成交，5月成交6幅，截至目前6月還未有住宅用地出讓公告。

廣州和深圳延續(xù)年初住宅用地成交的低迷。廣州一季度共成交2宗住宅用地，5月僅成交一塊三類居住用地。深圳僅在一季度成交1宗總面積為20.05萬平方米的住宅用地，4、5月份均為零成交。

全國的情況也不樂觀。中國指數研究院6月7日公布的報告顯示，5月份全國70個重點城市住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%；成交土地面積1347萬平方米，環(huán)比減少13%。其中，重慶、成都等城市宅地成交也僅為計劃的20%左右。

“今年以來，在嚴厲的調控政策下，土地市場已逐步進入冷靜期，房企不再盲目高價拿地。”該報告認為。

招拍掛改革陣痛

在分析前五月土地出讓低迷的情況時，北京中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，今年前五月有春節(jié)、兩會，以及國土部責令調整土地供應計劃前暫停住宅用地出讓的一段空白期，導致出現成交減少；而且，土地供應上半年緊下半年松，已是近年來的常態(tài)。

但本報記者了解到，今年以來，各地試水土地出讓新政后，買賣雙方普遍感到不適應，也是土地出讓低迷的重要原因。

4月中旬，北京市公布新的土地出讓政策，宣稱不再“價高者得”，“綜合評標”以及“限房價、競地價”、“限地價、競政策性住房面積”等出讓方式相繼出臺。此前，北京還曾試探以“暗標”方式出讓土地。

4月26日，新政后首幅出讓地塊房山區(qū)竇店鎮(zhèn)住宅用地現場競價，因拍賣價格“超上限”而被中止，遭遇流拍；5月7日，順義馬坡鎮(zhèn)新城地塊在吸引了5家企業(yè)競標后，又因報價均低于底價導致流標。

在上海，則陸續(xù)出現土地出讓申請程序被終止、出讓活動延期等“意外”。截至5月31日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局今年將推介的105幅地塊，目前僅有16幅有3人以上預申請，符合規(guī)定的資格確認，可以進入下一輪拍賣；另外，已有15幅土地發(fā)布公告將出讓活動延期，4幅地塊終止出讓。

廣州、深圳等地，因受土地出讓政策調整影響，原本3、4月推出的土地延后出讓。

上述現象頻出，對于以“擴大供應”為主要措施之一的本輪地產調控而言，顯然又帶來了新的問題。“流標、延期、中止等等，都不是政府愿意看到的，”5月中旬，北京市住建委、國土局召集部分開發(fā)商進行了“內部培訓”：詳解當前土地出讓新規(guī)則，指導開發(fā)商參與競價。

“土地新政意在遏制地價畸高，但綜合評標、對地價上限和標底的設定，缺乏公開透明的標準，市場競買主體一時還難以適應。”多位業(yè)內人士指出。

北京市土地整理儲備中心表示，在土地出讓環(huán)節(jié)將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。其中，地價因素在綜合評標中所占的比重由50%下降到25%。上海新規(guī)與此類似。

“綜合評標”的操作細節(jié)由此備受關注。但在北京土地新政后曾參與競標的某房企人士表示，其最后只能知道一個結果，綜合評標的具體標準并沒有對外公開，對手得了多少分不知道，甚至無論中標與否自己的分數也拿不到。