土地調(diào)控初見效地價下行或引發(fā)房價普跌

2010年06月24日 01:34
來源：21世紀經(jīng)濟報道作者：章依依

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持續(xù)兩個多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見效？土地市場或能一窺端倪。進入6月，各地土地流拍頻繁，底價成交成為普遍現(xiàn)象，2008年的慘淡似乎正在重演。而地價對于房價的傳導效應歷來巨大，目前，在一些土地供應較多的地區(qū)，房價已出現(xiàn)明顯回落。

這一信號，更影響的是開發(fā)商及購房者未來的預期，開發(fā)商新房定價普遍下調(diào)，市場的普跌預期正在形成。

土地市場慘淡重現(xiàn)

進入6月，土地市場重現(xiàn)了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍，而即使成交地塊的價格，也“緊貼地皮”，以底價或微超底價成交。

在土地最“熱”的一線城市北京，6月22日上午，房山兩塊居住用地現(xiàn)場開標，其中一度流拍的竇店用地險些再流標，樓面地價每平米下探千元，僅為3700元/平米。

6月21日，廣州市國土房管局公告稱，因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，據(jù)悉，金沙洲地塊是收回的昔日地王，但此次掛牌起始價總地價約為11.1億元，比原先的“地王價”打折近半。對于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國土房管局未予透露。

二線城市也不例外。6月8日，廈門2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜價”；6月12日，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊，均現(xiàn)場宣布取消供應；6月19日，蘇州新政后的首次大型土地拍賣會舉行，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價成交。

作為市場競買主體的開發(fā)商，對于地價的預期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣市場上，開發(fā)商報價明顯降低，報價都接近底價，甚至低于底價，成為一個普遍現(xiàn)象。

“地價預期的基礎是對未來房價的預期，”京城一位大型房地產(chǎn)商負責人表示，行業(yè)對于后市的信心已大減。

土地流拍和底價成交正是2008年的普遍現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地價的調(diào)整而來的，將是房價也進入下降通道。

低地價傳導效應已現(xiàn)

“地價調(diào)整已傳遞到房屋交易市場，土地新政開始見效，”北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，相比2009年各區(qū)域的地王拉動房價，現(xiàn)在的土地市場，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房價的重要手段。

在北京最近土地供應比較多的房山、大興、昌平等區(qū)域，房價已明顯回落，而很多購房者也期待地價的回落能夠影響到房價。據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房山及昌平在售的項目，新政以來已經(jīng)全部停漲，房山、二手房均價約為9000元，相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價，出現(xiàn)5.3%的價格下調(diào)。

21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前八通線沿線二手房實際成交均價，已經(jīng)回落至16000元/平方米。而在新政前，這里的實際成交均價曾超過20000元/平方米，兩個月降幅達到20%。

新房方面，此前多個超過20000元/平方米的通州項目，其售價都有不同程度的下調(diào)。除了之前變相降價的K2海棠灣和K2清水灣外，龍湖通州一項目的售價也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米。

中原地產(chǎn)預計，低價地的大量供應，將在7月開始對開發(fā)商及市場產(chǎn)生較大影響。

新盤價格暗戰(zhàn)

進入6月尤其是端午節(jié)后，各地樓市成交進一步下滑，多個城市出現(xiàn)零成交。但從上周末北京一些項目開盤的情況來看，市場還未形成普降的預期。

但隨著土地市場的低迷，低地價成為普遍現(xiàn)象，房價的普跌預期正在形成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計，北京下半年預計開盤的項目達到67個，其中四環(huán)以內(nèi)19個，四-五環(huán)11個，五-六環(huán)26個，六環(huán)外11個。其中位于大興、房山、通州、順義、昌平的純新盤不在少數(shù)，而這些新盤或老盤后期改案名的項目，開盤價格在暗中調(diào)低。

如北京萬科房山長陽半島項目，開盤價格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元；位于大興的保利茉莉公館此前預期17000-18000元也將下調(diào)，因為附近的綠地西斯萊公館精裝房僅售18500元/平米。

2008年的房價拐點和普降潮，也是從新盤定價開始?！皩τ陂_發(fā)商來說，新盤不存在與前期業(yè)主的糾紛問題，只要比周邊樓盤低15%-20%，就很好賣了，”多位業(yè)內(nèi)人士表達了這一觀點。

中國海外主席孔慶平在6月9日的股東大會上透露，下半年中海將有大量新盤推售，而新盤并不存在降不降價的問題。他同時也表示，屆時會根據(jù)市況調(diào)整開盤價格。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰稱，無論是明降還是暗降，將會有更多的樓盤打折，大規(guī)模降價將會出現(xiàn)?！艾F(xiàn)在購房者對房價繼續(xù)下跌的預期明顯，開發(fā)商只有真正降價，符合購房人的心理預期了，房子才能賣出去?！彼f。

陳云峰認為，房地產(chǎn)市場正在進入調(diào)整期，從新政執(zhí)行情況來看，調(diào)控措施短期內(nèi)不會有松動的跡象。