2010年07月12日 06:47
來源：揚(yáng)子晚報(bào)

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據(jù)新華社電 時(shí)至年中，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已過近3個(gè)月時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了新的變化。商品房成交量持續(xù)下滑，一線城市堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，土地市場(chǎng)連續(xù)流拍，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降，部分一線城市租金快速上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的驟然變化，背后究竟蘊(yùn)藏什么含義，釋放怎樣的信號(hào)？是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走上健康發(fā)展之路？

1 房?jī)r(jià) 究竟是松動(dòng)還是在“假摔”？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是自2009年4月以來首次出現(xiàn)回落。

當(dāng)然，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背后情況并不一致。開發(fā)商陣營(yíng)確實(shí)出現(xiàn)了“兩極分化”。一方面不少企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈仍存在期待，價(jià)格依舊堅(jiān)挺，甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏；另一方面，5月以來，綠地、萬(wàn)科、保利等企業(yè)已經(jīng)開始采取降價(jià)、贈(zèng)送面積等優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)為記者描繪出調(diào)控下市場(chǎng)變化的鏈條：觀望-局部促銷-全面促銷-局部降價(jià)-全面降價(jià)。認(rèn)為當(dāng)前正處于局部促銷與全面促銷的轉(zhuǎn)接階段。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松表示，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)也將面臨下調(diào)壓力。

2 土地 “地王”是中途離場(chǎng)還是永久謝幕？

一度“地王”頻出的土地市場(chǎng)，上半年連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，這也是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。一些專家分析后認(rèn)為，目前城市地價(jià)正從拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，轉(zhuǎn)為購(gòu)房者期待價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的理由。

值得關(guān)注的是，隨著地塊不斷流拍，價(jià)格下調(diào)，一些企業(yè)開始抄底拿地。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中說，躲過地價(jià)高企之時(shí)，現(xiàn)在有理由謹(jǐn)慎拿地，“地價(jià)相比去年算是便宜了。目前儲(chǔ)存的土地只夠用兩三年，所以為了持續(xù)發(fā)展，拿地是必要的。

不過，也有專家擔(dān)心，如果城市土地市場(chǎng)低迷，供應(yīng)量和成交量縮水，并未引起“抄底進(jìn)場(chǎng)”，由于滯后效應(yīng)，一些城市將無法完成今年供地計(jì)劃，影響明后年住宅供應(yīng)。

3 二手房 是已經(jīng)見底還是持續(xù)下滑？

樓市調(diào)控新政策一經(jīng)公布，京滬深一線城市旋即出現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。進(jìn)入6月，二手房成交量持續(xù)下降。來自中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30%以上，深圳成交6815套，環(huán)比減少44%，為最多。

伴隨著交易量的下降，5月份70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心6月初發(fā)布的調(diào)查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時(shí)也有少數(shù)意在抄底的投資者。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，隨著價(jià)格松動(dòng)和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增，部分有購(gòu)買力的需求會(huì)逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

4 租賃市場(chǎng) 租金上漲是常態(tài)還是異動(dòng)？

與逐步降溫的住房銷售市場(chǎng)不同，近期一線城市租賃市場(chǎng)火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價(jià)格漲幅甚至超過20%。

一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區(qū)域上漲過快與個(gè)別中介機(jī)構(gòu)炒作有關(guān)。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)租賃市場(chǎng)有影響。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場(chǎng)剛性需求持幣觀望，不排除部分轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，另一方面，業(yè)主由于看跌市場(chǎng)，也會(huì)由賣轉(zhuǎn)租。

業(yè)內(nèi)人士普遍表示，每年的5、6月份開始進(jìn)入傳統(tǒng)的租房旺季，很多大中專院校畢業(yè)生陸續(xù)離開校園，無論是工作還是準(zhǔn)備考研等多數(shù)選擇租房，這些需求，短期內(nèi)可能會(huì)造成房源供應(yīng)緊張，租金上漲。李文杰說：“從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，每年的二季度，全國(guó)房租租賃價(jià)格都會(huì)較上個(gè)季度有所上漲。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，隨著宏觀調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)明顯回落，將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，供大于求的局面將可能再度出現(xiàn)，加上政策新租賃房供應(yīng)的增多，預(yù)計(jì)未來房屋租金將出現(xiàn)回落。

5 房貸政策 是繼續(xù)從緊還是稍有松動(dòng)？

差別化房貸政策，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進(jìn)入政策顯現(xiàn)期后，未來圍繞樓市的金融調(diào)控，將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛，為市場(chǎng)矚目。

央行數(shù)據(jù)顯示，在政策出臺(tái)后的5月份，我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過15%。此外，從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出，5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來，但分析人士認(rèn)為，房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

歷史上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當(dāng)年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動(dòng)后，2009年樓市呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

不過專家也指出，目前市場(chǎng)已進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動(dòng)備受關(guān)注。不少專家建議，對(duì)于已出臺(tái)的政策應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行，不能松動(dòng)，避免市場(chǎng)搖擺。當(dāng)然，他們提出也不宜再出臺(tái)新的從緊措施。

6 稅收政策 是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏還是防火墻？

新一輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場(chǎng)的猜想。中央政府明確要求“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項(xiàng)稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅，還是對(duì)個(gè)人住宅開征的房產(chǎn)稅？政策何時(shí)出臺(tái)，試點(diǎn)先行還是全國(guó)推開，市場(chǎng)高度關(guān)注。

對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，在很多人眼里認(rèn)為是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，開征此類稅種不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲，一些實(shí)行物業(yè)稅的國(guó)家，也沒有改變幾十年房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。對(duì)此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房?jī)r(jià)上揚(yáng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，但是有了這個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房需求的總規(guī)模，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房?jī)r(jià)表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效減少房?jī)r(jià)大起大落所帶來的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)社會(huì)生活的沖擊。

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