2010年07月24日 10:26
來源：中國經(jīng)營報(bào) 作者：李樂

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李樂

盡管從王石到郁亮，都極其避諱使用“降價(jià)”的說法，但在實(shí)際行動(dòng)中，樓市調(diào)控三個(gè)月過后，對(duì)于房價(jià)，萬科卻是最堅(jiān)定的“看空者”——在北京房山，這樣的策略又一次有了絕佳的注腳。

隨著下半年樓市新增供應(yīng)量的集中入市，包括上海綠地、中鐵建設(shè)等大型房企都已開始考慮“順勢促銷”，適當(dāng)“降價(jià)”

“逼近”限價(jià)房

對(duì)于即將開盤銷售的中糧萬科長陽半島項(xiàng)目(下稱“長陽半島項(xiàng))。

這個(gè)脫胎于曾經(jīng)“房山地王”的住宅項(xiàng)目，北京萬科實(shí)際上已經(jīng)思量許久。畢竟面對(duì)高企的樓面地價(jià)，如何確定開盤價(jià)格是個(gè)敏感復(fù)雜的問題，記者掌握的情況表明，中糧和萬科方面一度將長陽半島項(xiàng)目的開盤售價(jià)確定在15000~17000元/平方米之間。

然而，疾馳而來的樓市宏觀調(diào)控，讓這一切并沒有成為現(xiàn)實(shí)。在萬科與中糧地產(chǎn)合作的另一個(gè)住宅項(xiàng)目——紫苑下調(diào)售價(jià)800元/平方米而順利銷售后，萬科和中糧地產(chǎn)終于打定主意，決意在長陽半島項(xiàng)目上繼續(xù)“順勢促銷”。開盤價(jià)格最終下調(diào)至最低13500元/平方米，比預(yù)期當(dāng)中的最低開盤價(jià)，下調(diào)了1500元/平方米左右。

“開盤均價(jià)13500元/平方米，但最終要以住建委批準(zhǔn)的預(yù)售許可證后的價(jià)格為準(zhǔn)?！?月21日上午，中糧萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)了這一變化。十分微妙的是，如果按此定價(jià)最終得到批準(zhǔn)，那么長陽半島項(xiàng)目的開盤均價(jià)，將僅僅比鄰近限價(jià)房項(xiàng)目，高出1000元/平方米。

限價(jià)商品房與商品房之間如此之小的價(jià)格差距，還要追溯到2008年樓市的深度調(diào)整之時(shí)。而北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，對(duì)于市場定價(jià)的行為，他們不會(huì)予以干預(yù)，也不便評(píng)價(jià)，他僅強(qiáng)調(diào)，北京市將進(jìn)一步完善住房保障體系的各環(huán)節(jié)工作機(jī)制。

“順勢”促銷潮

“任何一個(gè)成熟的市場上，價(jià)格下跌并不等于市場就會(huì)混亂，很多行業(yè)市場是在價(jià)格下跌的時(shí)候，秩序性更強(qiáng)，競爭更充分；同樣，不等于價(jià)格猛漲的時(shí)候，市場秩序就是好的，實(shí)際上市場猛漲的時(shí)候，往往是秩序最差、最亂的時(shí)候?！比f科(北京)營銷負(fù)責(zé)人肖勁在地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的“政變地產(chǎn)系列論壇”上，向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。

肖勁很有底氣。記者掌握的情況表明，長陽半島項(xiàng)目本期將被批準(zhǔn)預(yù)售的房源總量將在800套左右，而目前累計(jì)的排號(hào)客戶在5000人左右。對(duì)此，萬科(北京)相關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋稱，這5000人左右的排號(hào)人數(shù)中存在一人多次認(rèn)購的情況。

一位上市房地產(chǎn)企業(yè)北方區(qū)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，從目前他們對(duì)形勢的判斷上看，只要適當(dāng)降價(jià)，就會(huì)對(duì)銷售有比較大的刺激作用，但是目前，該公司由于多數(shù)屬于老項(xiàng)目的后期銷售，向下調(diào)價(jià)的策略要考慮到與前期業(yè)主的因素，因此，調(diào)價(jià)十分謹(jǐn)慎。

不過，這并不意味著中糧萬科的策略是“孤獨(dú)”的策綠地集團(tuán)在北京大興區(qū)的西斯萊公館項(xiàng)目，以17000元/平方米的價(jià)格開盤，當(dāng)日可售房源便以售罄告終，其中決定性的因素便是其開盤價(jià)格所設(shè)定的17000元/平方米的價(jià)格，低于區(qū)域一般預(yù)期的20000元/平方米的價(jià)格。

“下半年的市場仍可能存在下滑態(tài)勢。銷售量繼續(xù)下跌，房價(jià)也可能下降，但到第四季度可能會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升。因?yàn)槟壳安簧賱傂孕枨蟮南M(fèi)者仍在觀望，但下滑到一定程度，他們可能會(huì)‘出手’?！本G地集團(tuán)董事長張玉良表示。

而在此之前，綠地繼恒大之后，在全國范圍內(nèi)啟動(dòng)降價(jià)促銷的策略。

中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理吳仕巖則認(rèn)為，面對(duì)市場未來可能出現(xiàn)的調(diào)整，在大思路上，該公司將采取有效的“逆勢營銷策略”，順應(yīng)市場調(diào)整，積極響應(yīng)政府號(hào)召，主動(dòng)配合有關(guān)調(diào)控措施，適度下調(diào)價(jià)格，但是在開盤量上會(huì)有所控制，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

新盤成殺手

集中上市的新盤，或?qū)⒊蔀闃鞘谐霈F(xiàn)降價(jià)潮的開始。

“我認(rèn)為新項(xiàng)目肯定會(huì)采取新措施，比如說低開，比如說調(diào)整產(chǎn)品，不可能政策變了，而你作為開發(fā)商一點(diǎn)不變，這不可能。”對(duì)于新盤可能帶動(dòng)的價(jià)格調(diào)整，肖勁言之鑿鑿。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)亞豪地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示，7月份北京預(yù)計(jì)將有34個(gè)項(xiàng)目投放市場，比去年同期減少了11個(gè)，其中有超過一半的項(xiàng)目表示，開盤時(shí)間和開盤價(jià)格仍未最終確定。李文杰則告訴記者，現(xiàn)在老的項(xiàng)目，除了促銷以外，基本上沒有大的價(jià)格調(diào)整。

然而，10月向來是樓市新盤集中上市的周期。2009年10月，北京樓市新盤供應(yīng)總計(jì)高達(dá)49個(gè)，而2008年10月，北京樓市的新盤入市量也為48個(gè)，“今年1~6月份，新開工面積的增長速度，達(dá)到了68%，也是歷史上的最高位，在建商品房的增長速度達(dá)到28.7%，也是最高位?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)定，這些先行指標(biāo)的創(chuàng)紀(jì)錄“新高”，無疑將會(huì)加大10月之后樓市的“基礎(chǔ)供應(yīng)”

而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，8月即將在北京入市的新盤就已達(dá)到48個(gè)。

而她提供的另一組數(shù)據(jù)則顯示，整個(gè)商品房銷售額的增長速度直線下降。她提醒記者關(guān)注去年的情況，“去年房地產(chǎn)市場成交和價(jià)格是上揚(yáng)的，但是它的前期開發(fā)指標(biāo)幾乎是平的，甚至是負(fù)的，但是今年成交和銷售額的增長速度是下降的，但是所有的房地產(chǎn)開發(fā)的前期指標(biāo)是上升的?！彼龘?jù)此認(rèn)為，開發(fā)商將在2010年的最后幾個(gè)月中，承受巨大的資金壓力。

這也是各方判斷10月新盤可能引發(fā)開發(fā)商集中調(diào)整價(jià)格的主要原因所在?！皬氖袌鼋嵌瓤?，由于調(diào)控政策的影響，上半年上海新建商品住房的成交量明顯下降。受此影響，我們和許多其他開發(fā)商一樣，未完成上半年的銷售計(jì)劃?！睆堄窳嫉脑?，或許可以很好地解釋這種壓力的邏輯所在。

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