2010年07月27日 09:25
來源：中國證券報-中證網(wǎng) 作者：理曉

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供需雙方對樓市預判存在分歧

本報記者 理曉

時至年中，樓市仍然在欲降還止中清冷僵持。然而，近來市場表現(xiàn)有了一些異動跡象，部分業(yè)主逆勢小幅上調(diào)二手房價格，少數(shù)新盤也告別二季度的蕭條，開盤火爆，價格堅挺。中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預期是主因，但這種價格“躁動”在整個樓市仍屬個別現(xiàn)象，供需雙方對后市的預判仍存差別，橫亙樓市的供需“鴻溝”短期內(nèi)難以消解。

北京一些樓盤價格逆勢跳漲

對于備受關注的房地產(chǎn)市場而言，近期有了些許令賣家“愁眉漸展”的訊息。位于北京遠郊房山區(qū)的萬科長陽半島24日首次開盤，場面并未見近期慣常的冷清蕭條之意。一位人士介紹，本次共推出房源800多套，開盤當天有1500多人到現(xiàn)場，選房號已經(jīng)放出6000多個，按這種速度兩天內(nèi)肯定賣完。

北京其他樓盤也有“異動”之相。二季度時面對冷清市場，一些樓盤聲稱將以低價開盤吸引購房者，而真正開盤優(yōu)惠幅度比想象中“吝嗇”。通州區(qū)的金隅花石匠6月份時預開盤報價為13700元/平方米，7月中旬開盤時聲稱均價為16000元/平方米，目前則是17000元/平方米。西四環(huán)外的遠洋沁山水·上品5月底公布的預開盤價格為均價26000元/平方米，最低24000元/平方米，而目前在售真實均價則為每平方米30000元。

位于南三環(huán)的璽萌公館房價則更為飄忽不定。購房者6月份在相關網(wǎng)站可以查到，璽萌公館新開房源均價預計為每平米2萬元左右。而僅僅過了一個月，銷售人員就完全否認了這種報價，聲稱開盤價格盡管并未確定，但至少應該在3萬元以上。

業(yè)內(nèi)人士稱，嚴格來說預開盤價格與真實價格是兩碼事，但對于后者走高，至少說明近期開發(fā)商的預期未進一步惡化。

對于二手房，市場人士反映，近來價格比兩個月前已經(jīng)優(yōu)惠了不少，一些便宜的房子也大都能順利出手，但總體仍處僵局并偶有反復?！澳瓿跻詠砦乙恢标P注大興區(qū)的房子，5、6月份時價格下降得相當明顯，但這個月沒怎么降，有的甚至每平米漲了1000元?！痹谝患襂T公司工作的購房者小呂表示。

21世紀不動產(chǎn)的一位人士表示，他手中的二手房源有少數(shù)逆勢跳價的現(xiàn)象，比如方莊6號小區(qū)某房由一個月前的190萬元跳到現(xiàn)在最低210萬元，但總體來講跳價現(xiàn)象并不普遍?！敖鼇矸孔鉂q了不少，業(yè)主如果不是非要急著出手，把房價降了一點后就拒絕再降，寧愿暫時租出去。

不少賣家仍堅持中長期看漲

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份全國房價環(huán)比下降0.1%，近16個月來首度出現(xiàn)回落，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。從更能反映階段性趨勢的同比價格來看，6月份全國房價漲幅仍達11.4%，處于高位，而上輪樓市調(diào)整至2009年初時全國同比房價曾出現(xiàn)負增長。繼續(xù)堅定不移地遏制部分城市房價過快上漲，近來已被住建部等部門一再重申。

然而，若隱若現(xiàn)的調(diào)控放松預期已經(jīng)在市場上產(chǎn)生影響。近期有消息稱房產(chǎn)稅將于2012年試點征收，繼而被解讀為短期調(diào)控壓力減小的“利好”。而部分銀行似乎也出現(xiàn)了兩難心態(tài)，繼續(xù)維持對房貸的“絕對高壓”將存在經(jīng)營壓力，適當放松則有可能背上壞賬甚至“不顧調(diào)控大局”的名聲。

一旦調(diào)控政策有空子可鉆，暫時蟄伏的需求方尤其是炒房客就可能“卷土重來”。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，只要客戶資質(zhì)優(yōu)良，部分銀行二套房貸可給至基準利率9折甚至8.5折。

就賣家來講，度過了4、5月份的政策“疾風暴雨”，近期并沒有出現(xiàn)大幅拋售潮的跡象。不少賣家仍堅持中長期樓價看漲預期，不愿抽身離開地產(chǎn)“盛宴”。有業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在有些房主即使急于用錢，也不打算把房子過戶賣掉，而是以住房作抵押申請個人消費貸款，同樣可以套現(xiàn)。

也有部分開發(fā)商看淡后市，“遮遮掩掩”地推出了較有力度的優(yōu)惠政策。比如，位于燕郊的天洋城項目，價格從每平米11000元降至7000多元。銷售人員稱是主動配合調(diào)控政策，而且降價項目只有一棟樓，過期不候。事實上，僅過一周該樓盤就推出了新的特價房。此外，位于南三環(huán)的世華水岸銷售人員說，目前銷售均價是每平米25000元。但一個重點客戶則被另告知，開盤時將另有全款92折、按揭95折的較大優(yōu)惠。

“久盤必跌”，這句股市諺語在樓市不知能否得到驗證。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，個別樓盤房價逆市上漲，不屬于普遍現(xiàn)象，當前房價總體無疑處于下跌通道。從成交量來看，7月份新盤成交小幅反彈，但二手房比上月又下降了10%左右。

“下半年房價應該還有一跌，但最好的結果是微降，把這段調(diào)控時間扛過去?！币晃槐本┓科蟾笨傉f。

供需“鴻溝”待彌合

成交清淡，橫亙在供需雙方的“鴻溝”何時彌合，也許意味著樓市轉變時刻的到來。李文杰認為，從樓市調(diào)控三個多月的市場表現(xiàn)看，5月份成交最為低迷，6月份有了些許回升。7月份以來市場反而有了一些不確定的信息，導致二手房成交進一步下滑。

現(xiàn)在，知名地產(chǎn)商任志強一反先前論調(diào)，認為樓市降價乃今年大勢所趨。他預計本輪調(diào)控將使房價下降5%左右，目前下降了一個多點。

距“新國十條”政策出臺已有百日，下半年樓市向何處去仍然存在懸念。透過一系列雜音和不確定性，堅決遏制部分城市房價過快上漲的政策主線仍然清晰。

部分開發(fā)商反映，目前的房價給了開發(fā)商降價的余地，但不知道降多少合適。而一旦樓盤定價低于市場價，開發(fā)商屆時可能面臨沖擊騷擾、無法順利交房乃至訴訟等，降價后房源還可能被懷疑分配不公暗箱操作，這些都成為靈活調(diào)整價格的隱憂。

買方則希望房價能有進一步的實質(zhì)性下降。盡管沒有明確統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但我國房屋租售比、空置率等指標近年來升勢明顯，部分城市尤其是一線城市多數(shù)居民明顯感覺房價過高?！拔蚁Ｍ績r再有20%左右的下降幅度，讓房價回到去年底的水平?！毙伪硎尽?

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