2010年10月20日 10:12
來源：新聞晨報(bào) 作者：楊紅旭

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晨報(bào)特約評(píng)論員 楊紅旭

季節(jié)有更替，樓市無規(guī)律。傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”因因?yàn)樾乱徊ǖ姆康禺a(chǎn)調(diào)控，可能已經(jīng)變成了“銀九鐵十”。不僅如此，貨幣政策亦對(duì)樓市不利，昨晚央行突然宣布加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率皆上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)界原本認(rèn)為上周提高存款準(zhǔn)備金率后短期不會(huì)加息，孰料忽然來襲，加息之后開發(fā)貸和個(gè)貸成本提高，而且這還標(biāo)志著新一輪加息周期的開始，貨幣政策步入明顯緊縮通道，四季度樓市將加速降溫。

9月29日出臺(tái)的第三波調(diào)控，已由4月出臺(tái)第二波調(diào)控的打壓，升級(jí)為管制。房貸政策多為全國“一刀切”，而且要高房價(jià)城市進(jìn)行限購套數(shù)的措施，至今已有14個(gè)城市出臺(tái)限購令。

新政出臺(tái)后，全國樓市整體上已經(jīng)出現(xiàn)降溫，尤其是部分城市房屋成交量較9月出現(xiàn)明顯下滑。而本次上海市場比較特立獨(dú)行，不僅國慶房展會(huì)參觀人數(shù)創(chuàng)了歷史新高，而且“滬12條”出臺(tái)之后，一手住宅成交量基本上還在沿續(xù)9月的活躍態(tài)勢，甚至部分樓盤出現(xiàn)逆市熱銷。

今年9月的上海樓市看似紅火，其實(shí)只是相對(duì)5-7月的超低迷而言。9月一手住宅成交量131萬平方米，創(chuàng)今年月度新高，比8月大幅上升87％，較5月更是多出3倍，但卻依然低于去年近160萬平方米的月度均值。所以，今年的“金九”，成色并不足，市場只能定性為恢復(fù)性反彈。而由于第三波調(diào)控新政出臺(tái)，第四季度成交量出現(xiàn)下滑的可能性非常大。

目前，大家最關(guān)心的就是兩個(gè)政策：限購令和房產(chǎn)稅。限購令和是一種非常典型的行政干預(yù)手段，具有強(qiáng)制性和短期性。所以很多人稱之為“房票”，富有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。從政策角度考慮，這是官方久抑房價(jià)而達(dá)不到效果的無奈之舉。由于一個(gè)家庭只能新購一套，必然會(huì)抑制那些喜歡投資多套的炒房者，而對(duì)于自住需求和小投資者，基本沒有影響。

值得關(guān)注的是，在流動(dòng)性過剩、存款負(fù)利率、民企不愿投資實(shí)業(yè)等背景下，即便是調(diào)控，依然還會(huì)有資金愿意通過投資房產(chǎn)而尋求資產(chǎn)的保值和增值。那么，限購令將使房產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。具體來講，會(huì)產(chǎn)生三種擠出效應(yīng)：一是將資金由低總價(jià)房產(chǎn)，擠向高總價(jià)房產(chǎn)——既然禁止投資多套，不如投資一套高總價(jià)的，這可能導(dǎo)致少數(shù)豪宅熱銷；二是將資金由商品住宅市場，擠向商鋪和辦公樓市場，實(shí)際上今年以來上海商辦類市場的表現(xiàn)比住宅市場好；三是將資金由限購城市，擠向沒實(shí)行限購的城市，部分二、三線城市可能因此受益。

至于房產(chǎn)稅，自今年3月以來就消息頻傳，尤其是關(guān)于上海和重慶搶先進(jìn)行試點(diǎn)之事。房產(chǎn)稅涉及面廣、操作復(fù)雜、影響大，所以自2003年以來部分省市已“空轉(zhuǎn)”七年，至今未能開征。最近的消息是，國家正在修訂1986年版的房產(chǎn)稅暫行條例，擬對(duì)住房恢復(fù)開征房產(chǎn)稅，目前三部委正在會(huì)簽相關(guān)文件。而上海年內(nèi)會(huì)否推出試點(diǎn)，主要取決于兩點(diǎn)，一是國家政策修訂何時(shí)完成，二是上海房價(jià)能否降溫。如果四季度房價(jià)出現(xiàn)下跌，則上海年內(nèi)不一定推出房產(chǎn)稅。說到底，房產(chǎn)稅一旦開征，雖然初始階段稅率不會(huì)太高、稅基不會(huì)太大，但對(duì)市場總歸是重大利空。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）

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