對(duì)于新辦法是否限制“合租”的問題，在政策全文發(fā)布后不久住建部的官員就曾明確表態(tài)，合理的合租行為仍然受到保護(hù)。辦法旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對(duì)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在辦法規(guī)定的前提下，選擇適合自己的商品住房進(jìn)行合租。

另外，在維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的問題上。新的辦法在《合同法》框架下，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)。從側(cè)重保護(hù)承租人權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系的角度出發(fā)，根據(jù)房屋租賃管理的實(shí)際情況，對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃等法律原則和規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出租人和承租人權(quán)利和義務(wù)的進(jìn)一步明確，有力的保護(hù)了雙方的權(quán)益。這一規(guī)定的落實(shí)將使得租賃市場逐漸從現(xiàn)在的高流動(dòng)性、高換手率走向相對(duì)穩(wěn)定，也會(huì)間接的使得部分透支購買力買房的需求回到理性租房上來，一定程度上也有利于商品房交易市場的調(diào)控。

高租金時(shí)代　執(zhí)行有挑戰(zhàn)

事實(shí)上，在2月1日新的辦法正式施行以前，很多城市已經(jīng)開始積極地進(jìn)行政策調(diào)整和政策儲(chǔ)備。不久前召開的北京市第十三屆人大常委會(huì)第22次會(huì)議上，就明確提出將修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，在加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理的同時(shí)，保護(hù)出租人、承租人權(quán)益。

目前，北京市人大法制辦等部門已完成相關(guān)房屋租賃的調(diào)研報(bào)告，提出關(guān)于房屋租賃立法的意見建議，修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》已列入市政府的立法計(jì)劃。根據(jù)北京市已經(jīng)公布的修改草案，租住成套樓房住宅的，人均建筑面積不得少于10平方米，或者人均使用面積不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面積不得少于4平方米。另外，不得擅自改變房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)不得用于租住人員。

在對(duì)租賃行為進(jìn)行直接規(guī)范的同時(shí)，1月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，聯(lián)手加大對(duì)房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范和監(jiān)管力度，其中再次嚴(yán)令禁止分割出租等不規(guī)范的租賃行為，從房屋中介層面加大了對(duì)房屋租賃市場的監(jiān)管。

不過，盡管從中央到地方對(duì)租賃市場都表示了明確的規(guī)范和監(jiān)管態(tài)度，但隨著房價(jià)的走高，高企的房屋租金仍舊成為擋在政策執(zhí)行面前的一道障礙。

以北京為代表的大城市，2010年以來房屋租金大幅上漲，在這樣的背景下，人為的分隔房屋、多人群租的問題仍舊十分普遍，這其中除了業(yè)主、中介的違規(guī)操作，一定程度上也是不少租房客為了節(jié)省租金被迫所作的選擇?！霸跊]有解決租賃保障的基礎(chǔ)上，僅杜絕群租可能會(huì)使得租金再次上漲?！睆埓髠フf。

作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租賃市場的調(diào)控同樣是房地產(chǎn)調(diào)控不可分割的一部分。從根本上講，房屋租賃市場的規(guī)范仍然需要建立在引導(dǎo)更多存量房源進(jìn)入租賃市場，抑制房價(jià)過快上漲的基礎(chǔ)上。

一批法規(guī)規(guī)章2月1日起施行

相關(guān)報(bào)道：

北京"最牛群租房"180平米隔成20間 最小一間僅4平米

最小的一間僅4平米 居民擔(dān)心存安全隱患

近日，居民反映稱，朝陽區(qū)小營北路華匯馨園小區(qū)內(nèi)一套180平米左右的三居室被隔成20間小隔間出租，居民對(duì)此非常反感，稱其為“最牛群租房”。小區(qū)物業(yè)則稱沒法制止這種現(xiàn)象，但已加強(qiáng)管理。

至少十余群租房

記者來到被居民稱為“最牛群租房”的華匯馨園一號(hào)樓四單元301。房屋內(nèi)已被隔成多個(gè)小間，已看不出房屋原來的結(jié)構(gòu)，走廊只容一人走過。該處房東孫女士稱，此處有20個(gè)單間，面積從4至10來平米不等，價(jià)格則是400至1000元不等。她說：“現(xiàn)在已經(jīng)住滿，要租房得等幾天?！彼Q，在此租房的多為上班族，“都很正派，可以放心租。

另一個(gè)出租者李先生稱，自己和孫女士都是二房東，向業(yè)主租用房屋，再改造成群租房。記者隨后在該小區(qū)走訪，看到至少有16戶類似的群租房，被隔成9間到十幾間不等。

業(yè)主擔(dān)憂存隱患

業(yè)主陶先生稱，隔壁單元有一戶群租房，“我住2層，窗外就是小區(qū)道路，這些租戶回來很晚，吵死人！”他表示，一戶住二三十人，用水用電都是超負(fù)荷的，下水道、電路等方面很容易出問題。一名業(yè)主說：“一號(hào)樓301的戶門白天基本都是開著的，從里到外彌漫著各種味道。里面墻上還貼著‘值班室’等告示，整個(gè)就是一旅館！”

多名業(yè)主稱，由于還有很多業(yè)主沒有入住，尚沒有成立業(yè)委會(huì)?！澳壳耙呀?jīng)向物業(yè)反映過相關(guān)情況，但是事情并沒有得到解決。

租戶坦言圖便宜

小區(qū)物業(yè)華凱金元物業(yè)公司辦公室主任安女士稱，曾多次接到業(yè)主投訴，但這是業(yè)主自己將房租出去，物業(yè)也無權(quán)干涉。目前已經(jīng)加強(qiáng)管理，如派保安巡視；發(fā)現(xiàn)在樓道等公共場所擺放東西的，及時(shí)清理；發(fā)現(xiàn)喧嘩現(xiàn)象及時(shí)制止等。

已在該小區(qū)一群租房內(nèi)住了5個(gè)月的宋先生稱，自己和朋友都是工薪階層，月工資3000元左右?！霸诒本┖献庖粋€(gè)這樣月租500元的小隔間，才能攢點(diǎn)錢?！彼硎?，這種房子面積小，“晚上吵，早上洗漱、晚上洗澡都得排隊(duì)，很不方便，但是便宜??！”(京華時(shí)報(bào) 實(shí)習(xí)記者田斌奇)

衛(wèi)生間里也擠下一張高低鋪。

“說出來都不能讓人相信。我數(shù)了數(shù)，我們小區(qū)里的一套房子里，那天一大早，竟然走出了30多個(gè)小伙子！那套房子也就130多個(gè)平方米！”

王先生是親親家園紫陽坊3幢的業(yè)主，今年以來，因?yàn)闃抢锏娜鹤鈫栴}很是懊惱。

鄰居抱怨單元門老是大敞

昨天下午，記者來到親親家園一探究竟。剛走到紫陽坊3幢，正好有位阿姨走出來。

“就住在10樓1003室，都是小伙子?！卑⒁陶f，“他們老是懶得關(guān)單元大門。唉，萬一進(jìn)小偷怎么辦？”

記者上到10樓，1003室是東邊套，門口扔著一袋垃圾。記者按了門鈴，但沒人答應(yīng)。

在樓梯間等了10多分鐘，樓下上來打掃衛(wèi)生的大姐謝玉碧。

“別的住戶都會(huì)隨手把垃圾袋拎到樓下扔掉。這戶人家卻經(jīng)常扔在門口，有時(shí)候還有湯湯水水流出來，臭烘烘的。”謝大姐搖搖頭說，因?yàn)?003住的人多，一到下雨天，10樓電梯間總會(huì)特別臟?！靶?、泥巴、水漬一塌糊涂，打掃起來比其他樓層費(fèi)力多了。

一套房里擠進(jìn)19張高低床

記者再敲門，這時(shí)一個(gè)光著膀子的小伙過來開了門。

這是一套毛坯房，三室一廳的結(jié)構(gòu)?？蛷d里，密密麻麻地?cái)[下了7張高低床。

順著走廊往里間走，左邊第一間擠下了4張高低床，第二間是主臥，也放下了4張高低床。

更夸張的是，主臥配套的衛(wèi)生間里，竟也塞進(jìn)了一張高低床。再加上右邊臥室里的4張，這套屋子里總共塞下了19張高低床。

開門的男孩姓陳，17歲，是杭州沃拓電腦硬件培訓(xùn)基地的學(xué)員，這是學(xué)校給他們安排的宿舍。

“最多的時(shí)候住了30多人，現(xiàn)在只有十二三個(gè)了?！毙￡愓f，他是安徽的，去年就來了，報(bào)的是一年的班，學(xué)費(fèi)里已經(jīng)含了住宿費(fèi)和水電費(fèi)。

小陳說，培訓(xùn)時(shí)間有長有短，所以學(xué)員經(jīng)常流動(dòng)，宿舍里住的人也經(jīng)常變化。